央企华侨城的买卖之道

华侨城又又又又挂牌转让资产了！

十天内四宗股权转让，旗下项目登上审计署“黑榜”，顶着央企金字招牌的华侨城似乎有些流年不利。

10月19日，华侨城拟挂牌出售上海子公司50%股权及债权，这已是10天内华侨城第4次披露资产转让信息。但同一时段，华侨城又在进行大手笔投资，包括42亿元底价竞得两宗商业用地，以及一笔未来五年投资金额不低于500亿元的超级政府大单。

十天内四度挂牌

《每日经济新闻》记者注意到，去年下半年以来，华侨城就在频繁转让股权或产权。在业内看来，华侨城此举是为了缓解资金周转压力和持续攀升的资产负债率。而最近10日，华侨城及其下属子公司更是发生了4宗股权转让（含预披露）。

10月19日，华侨城在北京产权交易所挂牌出售旗下上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权。截至9月30日，标的公司总资产为38.2亿元，总负债为23.3亿元。

上海华合房地产开发有限公司财务数据 图片来源：北京产权交易所

10月16日，华侨城（海南）集团有限公司在重庆联交所挂牌拟出售海南华侨城实业有限公司100%股权，疑似海南项目进展缓慢。

10月15日，成都天府华侨城实业发展有限公司在北京产权交易所挂牌出售成都天府华侨城湖滨商业管理有限公司51%股权。截至9月30日，标的公司总资产468.6万元。

10月11日，成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司在北京产权交易所拟挂牌转让成都地润置业发展有限公司51%股权。截至9月30日，标的公司负债总计3.8亿元。

此外，2017年8月～11月，华侨城分2次出手北京丰台地王，变现108.6亿元；11月13日，华侨城亚洲发布公告，公司以13.95亿元出售重庆公司51%股权；11月14日，深康佳以69.8亿元的价格转让康侨佳城项目70%股权。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，华侨城现在是处于“大进大出”时代，大规模投资遭到市场质疑和华侨城内部压力。如今剥离不良资产“瘦身”，一是为了回笼资金，二是按照集团的“文化+旅游+城镇化”发展战略行事，这“一进一出”都是为了提高华侨城股权的品质和未来产品增值的潜力。

克而瑞分析称，从企业战略层面来看，房企出售一些不符合企业战略发展或不在企业战略覆盖城市的资产，可以达到调整业务结构及布局的目的。

对于出售资产以及资本市场的质疑，华侨城A在近期的投资者关系活动中称，新战略时期，公司在进行综合项目开发运营时，将探索通过转让股权或产权的方式加快销售周转，并将尝试以该方式作为经常性的经营手段，提高优质文化旅游资源的获取与整合能力。

逆势拿地欲补仓

虽然华侨城经常性地转让股权或产权，但其仍在获取土地资源，补仓意图明显。

就在10月10日，华侨城以42亿元底价竞得深圳宝安中心2宗商业用地。而今年下半年以来，华侨城已在深圳、西安、惠州、浙江温州、苏州昆山、无锡等多个城市拿地。从财报数据看，今年上半年，华侨城A新增土地项目10个，新增土地权益面积138.4万平方米。

2017年，华侨城A新增土地面积269.11万平方米，新增规划建筑面积580.12万平方米。截至2017年末，公司旅游综合及房地产开发业务土地储备637.15万平方米，规划总建筑面积1197.26万平方米。

对于拿地，华侨城A在9月中旬的投资者关系活动中表示，2016年9月以来地产市场政策趋紧，对地产行业造成一定影响，不过相信行业政策对公司的影响是暂时的。公司将根据市场情况择机获取优质土地储备，区域选择为一线、重点二线城市以及文旅资源丰富的三线城市，业态以文旅综合为主，配套建设部分商业项目。

做局万亿文旅

不过，与华侨城在文旅板块动辄上百亿的投资相比，上述资产转让显得不值一提。

华侨城以主题公园起家，众人耳熟能详的“锦绣中华”“世界之窗”“欢乐谷”都出自其手，由此诞生的“旅游+地产”模式在很长一段时间内都为业界称道。

深圳华侨城文化集团有限公司总经理胡梅林近期在接受《每日经济新闻》专访时透露，目前华侨城已在全国布局文旅特色小镇，这几年文旅项目投资总和近万亿元。

就在10月16日，华侨城与广东省湛江签订全域旅游开发合作协议，未来五年投资金额不低于500亿元。

华侨城对外“旅游+地产”的拿地模式一直是区别于其他房企的特色，在各大房企逐鹿一二线城市、竞争激烈的条件下，华侨城仍能以独特的模式（短期内凭借低成本土地享受高毛利，长期可通过低成本沉淀优质商业物业等）对地方政府产生极大的吸引力。

华侨城A是华侨城旗下最重要的上市公司，房地产和旅游综合业务是其两大主营业务。多年来，这两项业务的营收占比大致保持在地产50%～60%、旅游40%～50%的水平。但今年上半年，该营收格局被打破，旅游综合收入的营收占比仅31%，房地产占比为67%。

华侨城A半年报 图片来源：上市公司公告

财报数据显示，华侨城A上半年实现营业收入147.18亿元，同比增长6.74%。其中旅游业务收入同比下降了27.31%至46.75亿元，房地产结转收入则同比增长39.05%至98.97亿元。

宋丁分析称，华侨城要把大资产进行盘活、重组，包括负资产、流动资金的使用、现金流的进出等平衡好。现在华侨城最紧迫的就是要找到“大进大出”的产业链中特别优秀的板块，让其尽快生成利润，否则维持这么大规模的总盘是不可想象的。

“集团层面不存在资金压力”

华侨城近来“跑马圈地”的战略布局以及持续不断的大额投资项目，也给其带来了较大的资金压力。

联合资信在债券评估报告中表示，华侨城集团未来投资规模大，公司面临较大资本支出压力及对外融资压力。

如前所述，华侨城A上半年的旅游综合收入出现了27.31%的下滑。《每日经济新闻》记者梳理华侨城A近三年的数据发现，这是其半年报文旅综合收入表现最差的一次。

对此，西南证券分析认为，“华侨城A在旅游业务板块公司着力进行供给侧改革，上半年部分旅游项目整改升级”。受此影响，报告期旅游业务实现营业收入46.8亿元，同比下降27.3%，但毛利率提升2.1个百分点至37.5%，下半年随着营销力度的加大及新投旅游项目放量，全年旅游板块营收有望恢复增长。

华侨城“世界之窗” 图片来源：视觉中国

“资金不是问题。”胡梅林近期在接受记者专访时直言，“经过改革开放这么多年，其实中国不差钱，差好项目。”

财报数据显示，华侨城A的2017年有息负债总额增长50.91%至637.46亿元；资产负债率由上年期末的69.89%上升至今年上半年的73.28%。2017年公司经营活动产生的现金流量净额为-77亿元，同比减少274.85%；投资活动产生的现金流量净额为-93亿元，同比下降25.64%。

业内人士认为，文旅产业一般投资规模大、成本回收周期长，在大规模扩张下，华侨城A现金流为负的情况或将是常态。

在经营活动现金流入不敷出的情况下，华侨城A不得不加大融资力度。

华侨城A在10月19日的公告披露，今年前9月累计新增借款金额403.78亿元，占2017年末净资产654.76亿元的61.67%。截至9月30日，公司借款余额1041.24亿元。

记者注意到，今年前9个月，华侨城A新增借款分为两类，其中银行贷款数额达309.05亿元，占2017年末净资产比例为47.20%；企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具借款数额达94.73亿元，占2017年末净资产比例为14.47%。

至于融资渠道，华侨城A透露，目前公司主要通过三种方式开展直接融资与再融资：一是通过公司控股股东华侨城集团委托贷款，为公司发展提供资金支持；二是通过发行公司债募集资金；三是通过资产证券化项目融资。

华侨城方面近日则向《每日经济新闻》记者表示，目前集团层面不存在资金压力，资金状况非常良好。