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楼市新格局:宽松式探底 向新均衡过渡

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(原标题:楼市新格局:史无前例的“宽松式探底”到“降价式均衡”)

本文作者为国泰君安分析师谢皓宇、卜文凯、郝亚雯,原文标题《从宽松式探底,向新均衡过渡 ——对统计局9月数据的点评》。

导读:

销售探底正在兑现,市场的新预期将逐步变为销售转负之后对政策的判断。在经历Q4销售快速下行之后,将进入到预期平稳的新均衡当中,销售增速在Q4 结束后企稳。

摘要:

2018 年是4 次降准、利率大幅下降背景下的楼市下行,在经历了 Q2 和 Q3 的反弹后,Q4 正式进入二次探底阶段。尽管楼市确实在下行, 9 月销售面积出现-3.6%的负增长,但宏观环境并没有复制历史周期, 而是使楼市正在经历一边宽松、一边下行的过程,我们将这种下行称之为宽松式探底。顾名思义,我们将看到一系列与“宽松”相关的数据兑现,例如更低的按揭贷款利率、更快的按揭贷款发放速度,同时, 在企业端也能看到开发贷的继续增加。同时,我们还将看到楼市的进一步下行,并演变为量价齐跌。

宽松式探底,历史上没有出现过,因为当前政策组合打乱了对经济增长的拉动动力和节奏。按照常规周期,楼市探底必然导致地产投资探底,并下拉经济探底,但截至 9 月,单月投资增速依然保持+8.9%, 新开工面积增速保持+20.3%。我们认为,宽松式探底会拉长开工和投资的下行速度,从投资端对经济具备支撑作用。另一方面,由于销售面积已经出现了负增长,因此,在消费端对经济有下压作用。

在政策放松到达新周期之前,会有新均衡,就是在 Q4 销售可能的超预期下行之后,增速迅速企稳。历史上的新周期开启都来自于政策的放松,而政策的放松不外乎就在于降准降息、并下调居民购房的首付比例。那么,这一次的降准营造了宽松式探底的环境,也就是说,等待新周期,不如等待新均衡。但无法做对比的是,历史上并不存在新均衡,均衡是在更成熟市场上的表现,在过往的高速增长期当中,更多的还是由政策的变动带来的周期波动。因此,对于新均衡的判断, 我们更多的是基于当前新开工和销售的环境得到的结论,在 Q4 可能有的销售超预期下行之后,在增速上迅速企稳,依靠价格的下行来完成新均衡的实现。

行业对后续的预期将逐步平稳,基本面二次探底带来的股价下行进入后半程。关于二次探底过程中的行业变化,我们预计负增长区间将维持较长时间,但增速的低点预计在 Q4 达成,因此,二次探底带来的股价下行进入后半程。

商品房销售增速下行,销售面积增速本年二次探底。2018 年 9 月,全国 商品房销售面积 1.7 亿方,同比下降 3.6%;销售金额 1.5 万亿元,同比 增长 6.7%。

楼市新格局:史无前例的“宽松式探底”到“降价式均衡”

投资增速下行。2018 年 9 月,全国房地产开发投资完成额 1.2 万亿元, 同比增长 8.9%,相较上月下行 0.4 个 pct。

楼市新格局:史无前例的“宽松式探底”到“降价式均衡”

新开工增速继续维持高位,竣工增速依然为负。新开工 1.9 亿方,同比 增长 20.3%;竣工面积 4902 万方,同比下降 9.2%。?楼市新格局:史无前例的“宽松式探底”到“降价式均衡”

土地购置面积和和土地成交价款增速大幅回落。2018 年 9 月,土地购置 面积 2915 万方,同比增长 16.4%;土地成交价款 1825 亿元,同比增长 18.6%。?楼市新格局:史无前例的“宽松式探底”到“降价式均衡”

房企资金来源增速反弹。2018 年 9 月,全国房地产资金来源 1.5 万亿 元,同比增长 14.4%。

楼市新格局:史无前例的“宽松式探底”到“降价式均衡”

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