房地产行业现在之所以行走得如此艰难，跟政策的打压、购房力的严重透支以及购房成本的不断增加、房企的债务到期都脱不了关系。
730天调控，600道限购令，房价在秋风渐起的10月终于露出怯意。原本应该火热的“金九银十”，各地售楼处却门可罗雀。据公开数据显示，10月1日至5日，深圳共成交新房住宅165套，2日至5日北京共销售住宅41套，三线城市新房成交同比下降51.5%，降幅最大的扬州跌幅超过90%。但这轮的降价并未迎来预期中的欢呼和抢购热潮，在一些楼盘降价幅度较大的地区反而开始陆续上演“房闹”大戏，一时间硝烟四起，维权条幅封堵售楼处，血泪控诉触目惊心，而这些维权的购房者只有一个诉求，就是“不许降价！”
降价潮引发多米诺骨牌效应
9月28日万科在大梅沙的内部会议上一声悲壮的“活下去”，拉开了一轮降价大幕，随后，厦门万科白鹭郡国庆前夕开始调整价格，推出百余套89平方米~110平方米特价房，原价500万元/套，优惠后为278万到298万元/套，相当于6折甩卖，而对于之前买贵了的业主，万科提出两种解决方案：一是如客户愿意接受此次产品变更，公司将补偿客户相应费用20万元。二是如客户不愿意接受此次产品变更,公司愿意与客户协商解除原合同，并针对一次性付款的客户,根据客户付款金额及时间，按照年期定期存款利率所计算的金额进行补偿；针对办理了购房贷款的客户，首期款部分根据客户付款金额及时间,按照一年期定期存款利率所计算的金额进行补偿，贷款部分按照实际已产生的贷款利息进行补偿。
2018年10月4日，江西省上饶市也出现同类事件。某知名开发商，半年前推出了高铁概念的豪华楼盘，单价1万元／平方米，二期开盘价格降至7000元／平方米。一时间大量业主维权，并涌至售楼处打砸逼迫开发商退房退差价。
就在同一天，位于上海浦东惠南的浦东南郡项目，一夜之间将备案均价3.5万元／平方米直接降到2.6万元／平方米销售，引发前期业主大规模维权，要求退房或退还差价。
同样陷入维权困境的还有杭州，数月前还在因万人摇号抢房而上热搜的杭州，却在数月后因业主维权闹退房再次引人注目。9月13日，杭州市滨江未来海岸因二期开盘项目业主们拉起了横幅，齐声喊着口号，向开发商施加压力，要么不准降价，要么退房。据公开资料显示，目前该项目先后推出两批摇号房源，第一次一期是在8月下旬，推出36幢、40幢、41幢，房屋套数382套，户型面积90平方米以下为16600元/平方米，90平方米-140平方米均价为17200元/平方米。二期推出27幢、28幢，共155套房源，房源户型为93平方米-115平方米，90平方米-140平方米，均价为16822元/平方米。从均价来看，两次开盘的90平方米-140平方米，价差为378元/平方米。虽然从单价来看，差价不多，但从整套价格来看，总价差近30万-40万元。对于购房者来说，数十万的差价并不是小数目，在与维权业主多番交涉后，杭州滨江未来海岸作出了承诺给一期业主退房，并且不收取违约金的承诺。
在记者调查中发现，从9月初开始，广州就有很多楼盘推出了“特价房”，均价下调20%~30%不等，还有不少楼盘表示，如果买房者能准时签约的，就可以享受到99折的优惠;另外，如果购房者愿意放弃公积金贷款，只用纯商贷来按揭房贷的，还可以享受96折的优惠。上海一些楼盘甚至打出了“打折兼送豪车”的优惠活动，宝山某楼盘就推出了购买房送宝马的活动，不愿意要车的还可以在总房价的基础上优惠30万元。
据贝壳研究院数据显示，截至9月，全国有17个城市房价下跌，北京、上海、深圳、广州四个一线城市均有下跌，东北、西北和西南的多数地区虽然价格坚挺，却也危机四伏。
一位不愿透露姓名的广州房企营销总监告诉中国房地产报记者：“这轮降价才刚刚开始，现在很多房企因为限购政策问题，在一二线城市库存量大，以价换量迅速回笼资金是关键，明年形势更为严峻。”
但是对于此轮降价，中原地产首席分析师张大伟分析认为，2018年楼市房价一度出现冲高回落现象，大量房企都在通过打折促销的方式来加速回款，而这种现象可能会逐渐由个案向整体市场扩散，引发市场恐慌情绪，未来收房纠纷与降价要补偿的房闹现象可能会增加。
热点城市二手房价格下跌，
不同等级城市二手房均价分化明显
如果说新房价格下跌反映了房企的心态，那么二手房价格的下跌无疑反映了购房者的心态。据诸葛找房数据研究中心监测数据，2018年9月，100个重点城市二手房挂牌均价为15329元/平方米。从涨跌城市数量来看，二手房挂牌均价上涨城市51个，平均涨幅0.46%；持平城市3个；下跌城市46个，平均跌幅0.75%。整体来看，100个城市环比平均下跌0.11%，市场降温显现。其中热点城市下跌数量较多，三四线城市上涨城市数量较多，城市房价变化差异较大。
上涨城市中，以东部、西部二线城市及三四线城市为主；下跌城市中，以东部、中部一线城市及二线城市为主。随着调控的不断升级和蔓延，一线城市及热点二线城市持续降温，三四线城市涨幅收窄，部分之前涨幅较大的三四线城市市场也开始进入下行。
从一百个城市二手房挂牌均价情况来看，深圳以65551元/平方米位居榜首，其次为北京和上海，挂牌均价分别为64034元/平方米、59495元/平方米，TOP3城市二手房挂牌均价均超5.9万/平方米。值得注意的是，厦门二手房挂牌均价超过广州位居第四，挂牌均价为49326元/平方米。据数据监测显示，均价在3万以上的城市有8个，均为一线城市及热点二线城市，2万-3万城市有10个，均价在1万以上的城市共计63个。
分城市级别来看，各城市级别价格差异显著，一线城市二手房挂牌均价58460元/平方米，二线城市二手房挂牌均价18792元/平方米，三四线城市二手房挂牌均价10777元/平方米。由于一线城市占据绝对的城市发展优势，因此二手房挂牌价遥遥领先于其他的等级城市，一线城市二手房挂牌均价是二线城市挂牌均价的3.11倍，是三四线城市挂牌均价的5.42倍。
而从区域分布来看，东部二手房挂牌均价最高，均价21563元/平方米，为其他区域的2倍左右，其他区域挂牌均价差距较小，中部二手房挂牌均价10117元/平方米，西部二手房挂牌均价10070元/平方米，东北二手房挂牌均价最低，仅为9508元/平方米。
图1：不同城市等级二手房挂牌均价情况
图2：不同区域二手房挂牌均价情况
值得一提的是，厦门万科白鹭郡项目在降价后首次开盘当天，206套房源全部售罄，而对于前期买贵了的业主，万科自己贴钱豪退差价的做法无疑给同行企业做了模范演示，但这种“模范生”并非所有房企都当的起。然而在万科降价戏尚未演完，10月10日又上演并购大戏，豪吞华夏幸福的多个项目，据华夏幸福公告，万科拟收购华夏幸福旗下5家公司的大部分股权，以此获得环京区域多宗土地的权益，此番交易对价约为32.34亿元，平均地价约为12400元每平方米，从近期环京区域的房价来看，万科买的这些地并不便宜。有业内人士向记者表示：“房地产行业现在之所以行走得如此艰难，跟政策的打压、购房力的严重透支以及购房成本的不断增加、房企的债务到期都脱不了关系。接下来，恐怕还会有更多的楼盘加入降价潮中来，当降价多米诺骨牌开启，未来一年可能会陆续上演大房企并购小房企的戏码。”
本文来源：中国房地产报
作者：唐珊珊
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