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北上广深杭厦 房价最高城市正在熄火

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在中国300多个城市中,北上广深杭厦是房价最高的六个城市。

在大多数城市楼市还在哀鸿遍野的2015年,深圳厦门就已率先反弹,拉开这一波房价暴涨的序幕。随后北京上海接力,广州迅速跟上,正式开启一二线房价暴涨的大合唱。

北上广深杭厦,房价最高城市正在熄火

最早启动上涨的,也是最早开始调整的。

2017年,北京房价率先下跌,环京楼市甚至腰斩。

2017年年底,上海、厦门接力,上海高位盘整,厦门房价大幅走跌、土地流拍,成为热闻。

到了秋意凉凉的九月,广州杭州掉头直下,二手房量价齐跌,市场观望情绪浓厚。

换句话说,房价最高的六大城市,已经全员掉头了。

1

北京上海

最严调控与最冷楼市

北京与上海的楼市调控,不仅领先于全国,而且在力度上也都是最严的。

早在2016年3月,当大多数二三线城市房价依旧低迷之时,北京上海就率先加码限购政策。随后,从限购到限贷限价,从限制企事业单位购房到反炒房战,这两个城市都走在全国前列。

所以,这两大风向标城市,房价也是最早回调的。

早在2017年3月,北京房价就开始调整,一年下来最高跌幅15%。

今年上半年有所回暖,但在6月之后,又迅速转冷,量价继续下行。

北上广深杭厦,房价最高城市正在熄火

上海也是如此。

从2017年年底开始,上海房价就进入高位盘整,迄今已经连跌9个月,二手房交易量仅有两年前的一半左右。

北上广深杭厦,房价最高城市正在熄火

心理预期的松动,正是楼市下行的先行标志。房价会在高位反复盘整,在外界政策变化之下,最终选择继续上行还是掉头直下。

这一次,选择的是掉头直下。

2

深圳

调控加码,楼市正式掉头

7月31日,成了深圳楼市的转折点。

这一天,重要会议宣布“坚决遏制房价上涨”,深圳第一时间即加码调控:

限售三年、限企事业单位购房、限离婚购房三大杀手锏齐齐上阵。

从8月开始,深圳楼市从盘整向上开始变为盘整向下。

新房上,与广州类似,“一成首付”重出江湖。但在限价摇号之下,存在套利空间的新房仍旧保持热度。

与新房相比,二手房的的确确开始凉了。

根据中原地产数据,9月下旬,深圳二手房报价指数继续下滑,仅为37.14%,接近这两年低点。

北上广深杭厦,房价最高城市正在熄火

在报价上,接近60%的二手房调低报价,5%的楼盘降价幅度达到10-20%。

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与此同时,根据链家数据,深圳二手房新增房源数不断增加,而带看量却在一路下行,从半年前每月14万人次跌到7万人次,直接腰斩,市场观望情绪不是一般浓厚。

北上广深杭厦,房价最高城市正在熄火

过去一年多来,深圳曾经上演了新房连续21个月下跌、每月跌去不过百元的统计神话,这是典型的市场假摔。

而这一次,假摔不再,真跌要来了。

3

广州

新房、二手房、土地流拍三连击

三年前,当深圳房价率先上涨时,很多人发出“广州房价为何涨不过深圳”的疑问。

三年后的今天,广州房价依然低于深圳,但在涨幅上,广州已经与北上深全部齐平,一线城市涨幅翻倍不是梦。

然而,9月以来,广州房价开始松动,步伐和速度都超乎想象。

先是新房打折降价。

从9月初开始,广州新盘开始打折降价。从远郊的南沙、黄埔到中心城区的天河、荔湾,分期首付重出江湖,总裁特批房、内部团购专场、老客户专场等促销名目眼花缭乱,一口价单位任选楼层,现场下定折上还有折……

接着是二手房纷纷调价。

根据中原地产数据,二手住宅报价指数降到两年以来的新低,与半年相比直接腰斩。

北上广深杭厦,房价最高城市正在熄火

而在报价方面,十一之前的一周,有67%的业主调低报价,超过1/5的业主将放盘价降低到5%到20%。

北上广深杭厦,房价最高城市正在熄火

此外还有土地流拍、溢价率全面走低的影响。

8月13日,广州出让了5宗住宅用地,其中,一宗地块以底价成交,两宗地块溢价均未超过1%,剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。

8月28日,广州从化区温泉镇温泉村“火界”地段地块,在已接近半价出让的情况下,仍然再度流拍,这已经是该地块第7次流拍。

新房降价打折、二手房成交量大跌、土地流拍溢价率走低,这三件事,广州都遇上了。

4

杭州

“万人抢房”已成过眼烟云

就在几个月前,杭州还是“万人抢房”的火热场景。

在限价摇号的刺激之下,98岁老奶奶亲自上阵,一位女性在排队现场因体力不支晕倒,6月的一次集中开盘,吸引3.6万个家庭参与,合计冻结资金超过500亿元。

身价上亿也要跟着排队,真真让人感受到楼市的火热。

然而,仅仅几个月过去,杭州楼市已经是另一番风景。

9月,杭州某楼盘的摇号中签率高达93.9%,只要去摇,基本没有摇不中的。

这种场景,在三个月前简直难以想象,6月份有楼盘摇号中签率仅为3%,100个人中仅有3个中签,概率之低,更折射楼市之热。

从4月到8月,平均摇号中签率从24.1%上升到50.4%,翻了一倍还多。

北上广深杭厦,房价最高城市正在熄火

摇号热情降低,杭州市区新房的成交量创出了记录。不过,这一次是下跌。

数据显示,8月杭州市区(含富阳、临安)新房成交仅成交9867套,这是5月以来首次跌破万套大关,与去年同期相比,下滑43.7%。?

新房在限价摇号之下尚且如此,二手房市场影响更加严重。

就在8月,杭州市区二手房成交量仅为为4829套,同比下滑54.8%,直接腰斩,成交量仅高于春节月份,除了春节之外,这一成交量创下两年新低。

北上广深杭厦,房价最高城市正在熄火

时间进入9月,下跌趋势继续。

截至9月26日,杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为2718套,环比8月下降了32%,成交套数再创新低。

要知道,万人抢房之所以如此声势浩大,是因为在限价之下,新房与二手房存在价差,这就是政策惠赠的套利游戏。但随着二手房价格走弱,套利空间逐渐减少,这就进一步挤压了新房的摇号热情。

这就是楼市典型的下跌循环。

5

厦门

被按住的房价

一线的房价,二线的定位,三线的收入,这是坊间对于厦门的评价。

这段话很好理解。厦门房价仅次于北上深,远高于广州杭州,在房价上是毫无悬念的一线。甚至在这一轮楼市上涨周期里,厦门比北上广深都要激进得多。

早在2014年,深圳楼市面临难关之时,厦门就已率先回暖,房价率先开启上涨之路,直到金砖盛会举行,房价到达顶峰。

然而,与深圳相对坚挺的高位盘整相比,厦门一旦遭遇政策封堵,楼市就迅速转冷。

从去年年底至今,厦门二手房房价大幅下跌,一些二手房大幅降价却无人问津。

根据链家数据,最近一年多,厦门二手房均价从4.61万元降至3.73万元,跌幅超过19%。

北上广深杭厦,房价最高城市正在熄火

同时带看量从今年3月的1.23万次下滑到8月的8400次,下滑30%以上。

与此同时,厦门两年的地王项目,正面临“上市即亏损,不上市耗不起”的困境。

厦门之所以陷入如此境地,跟其城市结构和楼市需求结构密切相关。

一方面,厦门房价高过广州,原因是厦门城区面积过小而岛内土地资源开发殆尽,加上厦门作为旅游城市和宜居城市,整个福建的财富都汇聚于此,房价得到支撑。

另一方面,当限购、限售如影随形,外来需求被严重遏制,厦门房价自然得不到支撑。

厦门楼市转跌,足当为许多本地需求不足的城市提供镜鉴。

6

楼市的顺周期性

房价一涨,动辄翻倍。房价下跌,最多不过20%,跌回原点的微乎其微。

这是楼市短周期与长周期的悖论所在。

在长周期下,房价可能永远涨,几年一翻倍,本来就是常态,直到一次崩盘,终结一切。

在短周期下,房价有起有伏,有升有降。房价短周期,以回调为主,是对房价急速上涨的修正,虽不足以改变房价长期上涨的大趋势,但足以影响市场预期,而预期一旦下行,想要扭回来就不容易了。

最关键的一点的是,楼市具有顺周期性。房价越是上涨,市场越是趋之若鹜;房价越是下跌,越是无人问津。虽然有不少人盼望着崩盘,但真要崩盘了,你根本就不会再入场。

所以,相对不可预测的崩盘,我们能确定的无非是,不要在狂热的最高点买入,当楼市进入冰封期,信号如此明确时,不妨多看少动,等待时机的到来。

楼市进入新时代,这些地方房子难卖了!

楼市进入下半场,不同市场、不同区域楼市同步降温,走上降价之路;呼和浩特在全国率先提出了全面停止房地产去库存;棚改货币安置化熄火,这是对于几个月前棚改货币化安置审批权收回到国开行这一消息的明确回应。

新时代终于来了!

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