富力：金边，闭着眼睛买地做住宅都没问题

国庆黄金周的出游大潮中，一架从深圳飞往柬埔寨的航班起飞离港。

飞机上搭载有一个20人的旅游团，但在他们“柬埔寨吴哥+金边双城6天5晚豪华游”的旅途中，吴哥窟、姐妹庙、巴戎庙、中心塔这些著名旅游景点，并不是他们真正的目的地，游客们更关心的是旅程第四天才开始的“金边商务考察”。

金边商务考察，实际上是一个房地产楼盘项目考察。这个旅游看房团最为重要的功能，就是把这群投资触角伸到柬埔寨房地产市场的国人搭载过境。

富力金边城是此次楼盘考察的重点项目之一。这个引起国人投资兴趣的项目，除了是代理商口中“整个金边最大的楼盘”这一卖点，富力地产的身份也为项目带来不少光环。

对于一向谨慎稳健的富力来说，将投资触角伸到柬埔寨金边这一举动的背后，是金边逐渐被挖掘的投资价值。在9月29日金边富力城项目发布会上，富力柬埔寨销售中国区负责人周锐生将金边房产投资形容为“这一生唯一的一颗后悔药”。

事实上，不仅仅是富力金边城，目前金边市场迅速崛起的楼盘，不少都是国内房企开发建设的。在柬埔寨投资热潮来临后，有很多国内开发商前来淘金。

金边买房的中国人

吴戈（化名）是这次看房团里的一员，在他开启这段柬埔寨购房旅程之前，他的投资意向并不被身边的朋友所看好。

“他们都觉得不可思议，奇怪我为什么找这样一个落后的地方进行投资。”吴戈说：“没错，就是因为它现在还很穷，这正是它的投资价值。”?

在吴戈口中“穷”的柬埔寨，即便是在最繁华的首都金边，也还能窥见稍显落后的一面。城区老旧、中心房屋破旧、街道狭窄、交通混乱，这是不少人对这片区域的第一印象，甚至百度百科给这个国家的注释是“世界上最不发达的国家之一”。

对于这个2003年才结束混乱的国家，这样的发展程度无可厚非。但同时，这个全国面积相当于一个广东省的国家，面貌也在慢慢蜕变，颇有种“新老参半”的感觉。

在首都金边，商铺林立，永旺超市、万客隆等都在这里设有卖场，新的建筑基本上都配备了空中花园、空中会客厅甚至停机坪。工商业的兴起使得这座城市热闹起来，道路上人车拥挤，开始患上“首堵”的毛病；甚至，路上豪车成群，金边已然是全世界保有劳斯莱斯最多的城市。

重要的是，如今这片土地成为国内投资人眼中的“20年前的北上广”。万通集团创始人冯仑就在今年7月爆出金句：“今天你要想找转型的方向，就去人均GDP三千美元开始往上的地方，像金边，闭着眼睛买地做住宅都没问题。”

根据海外房产平台居外网的统计数据，中国买家对柬埔寨房的咨询量逐年上升，2017年的咨询量是2016年的3倍；其中，2017年第一季度中国买家对柬埔寨的询问量涨幅达到300%，同期中国买家对泰国、马来西亚、菲律宾、越南等东南亚国家的房地产询盘量仅上涨20%。在2018年第一季度，国人对柬埔寨询盘量与去年第4季度数量接近，同比则增涨187%。

从事金边房地产项目销售的中介郑敏（化名）称，前来柬埔寨的买房者几乎80%都是中国人，其中大多来自北上广深等一二线城市，“几乎每三四天都有中国看房团来看盘，成交率高，而且不需要贷款就能购买。”

值得一提的是，不同于新加坡、马来西亚等东南亚其他国家，国人赴柬埔寨买房的动机基本都是投资，几乎没有人是基于教育和移民目的来柬埔寨购房。有统计数据显示，出于投资需求去新加坡、马来西亚和柬埔寨买房的人数比例分别达到70.2%、62.2%和92%。

这样数据背后，是柬埔寨房地产市场的投资价值。

除了柬埔寨GDP连年增长超过7%的经济指标外，这个国家对于房产投资者来说有太多吸引的地方：人口增长快、平均年龄27岁；美元计价、无外汇管制、未加入CRS协议；永久产权，无遗产税等等；房价洼地、首都核心区域平均房价仅2.3万元等等。

最亮眼的一项指标是，首都金边的平均租金回报率在6.9%，在全球城市租金回报率排名第四，核心区域平均租金回报率高达10.8%；而在中国北上广深，平均租金回报率在2%左右。

此外，外国人在柬埔寨购房的手续非常方便。根据《外国人不动产产权法》规定，外国人凭护照可在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋，可获得与柬埔寨本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖，享有权无年限限制。同时，外国人可在当地贷款买房，最长年限12年，可贷房产总价的65%，年利率约为9.96%。

在投资客们尤为关注的房屋转让方面，柬埔寨房屋的中途转让、变卖手续简单，只需受让人持身份证到项目售楼部挂名，最快2-3天可办理完成，最慢一周可完成办理手续。

面对国人有关在柬埔寨置业是否面临租售困难的疑虑，中介郑敏显得十分自信：“不用担心，现在柬埔寨尤其金边的住宅供应还远远不够，在核心地段租一套两到三房的公寓都要排队两三个月，出租率非常高。”

柬埔寨城市发展战略研究报告则显示，2015至2030年，柬埔寨城市人口将增至792万，至少需要80万个住宅单位来满足住房需求，即每年住宅的需求量超过5万个单位，而目前每年的供应量不足2万套，潜力巨大。

目前，金边常住人口300万，住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。报告预计，到2030年金边人口会增至400万，这也就意味着未来12年的房产市场，金边还有近300万的人口约100万套的住宅需求。

这样的住宅需求无疑让投资客们心动，“就是看中它的想象空间，等到GDP都涨起来，柬埔寨哪里还有位置让我插一脚下去？”吴戈说道。

中国房企掘金冷热

热情高涨的购房投资者背后，是积极的开发商。

在中介郑敏眼中，近几年的金边宛若一片工地，“就这么个小地方，每条主街道上有十来个工地在同时施工。”特别的是，这些新楼盘几乎都是国内房企所开发建设的。有数据显示，目前正在柬埔寨从事建筑和不动产业领域投资的中国公司就超过200家。

金边富力城是此次看房团考察的楼盘之一，这个项目是富力地产在柬埔寨的首作，体量达56万平方米，于今年3月开始建设，并计划到2020年完成项目开发，项目资本花费超过20亿美元。

据悉，金边富力城项目共有20栋建筑，每栋建筑共有33层，共有5232个住房单位，户型涵盖55-130平方米的一至三房，每平方米约1.3万元。相比于金边市场目前四至五栋即可成盘的项目来说，金边富力城是金边目前开发规模最大的项目。

在金边富力城的代理商王怡（化名）看来，金边富力城项目的特点非常鲜明：大社区，配套齐全，带花园，位于新城区，而且开发商实力强，性价比高，首付5%。据王怡介绍，项目目前已开了一期，这一期交房均在2020年6月份，前两栋楼已基本去化完毕，最新开的第三栋楼也已销售三分之一房源。

王怡进一步透露，他们手中专为富力金边城打造的旅游买房团同样“热销”。单单10月，从深圳、香港飞至金边的看房团加起来就有10个，几乎每3天就有一个团从国内飞往金边参加三天两夜的考察旅游，其中金边富力城项目考察时间为一个下午。

除了富力这个项目颇受关注外，金边一号、保利1号公馆、蓝色海湾、粤泰逸园等项目同样是柬埔寨中介、代理商青睐的楼盘，这些楼盘均由中国开发商参与开发建设。

其中，金边一号为乐城房地产开发有限公司开发，这与北京蓝色港湾是同一个开发商；保利1号公馆为保利地产与北京城建亚泰集团联合打造；蓝色海湾由四川华西集团联合柬商打造；粤泰逸园则为广州粤泰集团开发建设。

值得注意的是，不仅是上述这些房企，绿地、佳源国际、上置集团、金城控股也均在柬埔寨有进行布局，但投资项目却多是酒店、银行、金融中心、特色小镇。如今年7月24日，金诚控股宣布称其拟收购柬埔寨两宗农地以建设特色小镇，总面积达1.98万公顷，体量相当于2.5个深圳中心城区福田区。

针对国内房企投资柬埔寨的不同项目布局，有市场人士对观点地产新媒体表示，开发商在相对还不熟悉的国际市场会比较谨慎，加上部分中小型房企本身可操盘项目好，所以倾向于聚焦做自己擅长的标杆项目；从业态上看，会更体现在青睐做类似商业或跟文旅等概念相结合的项目。

不过，在柬埔寨楼市风风火火的淘金热背后，也有不一样的声音出现。

其中，被各大房产中介作为投资宣传亮点的房地产政策，便可能面临着收紧。研究柬埔寨房产市场的法律人士认为，目前柬埔寨在房地产方面还没有全面系统的法律条文，政策弹性大，随着这么多楼盘项目的激增，当地的房地产政策一定会趋向于收紧及规范化。

此外，开发商乃至投资者们更为关心的可能是，这个房地产市场是否真的这么繁荣？还能繁荣多久？

目前，已有一小部分投资者认为金边房地产市场太多泡沫，甚至即将崩盘。有报道称，目前已经有迹象表明柬埔寨房产市场日趋疲软，新开发项目的投建频率下降，同时，房东也放低了租金价格。

对此，柬埔寨房地产中介世纪21湄公河区的总裁克雷克·索尼姆称，房地产市场发展速度的减缓对当地人而言并非坏事，因为这些公寓的开发商、房主几乎都是中国人。

“房产卖不出去是他们的问题。”