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华润置地 在各个层面上保持平衡的能力

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“质胜文则野,文胜质则史。文质彬彬,然后君子。”孔子平衡和中庸之道,在流传数千年的儒家文化中已然成为一种核心处世之道。我们知道文化是不可割裂的,经历了岁月洗礼后,平衡中庸的理念仍然深入人心。

当下的房地产市场,房企们八仙过海各显其能。全面铺开多元化的万科,激进后又紧急刹车的碧桂园,保守缓慢的中海,后起直追的新城,都有着自己鲜明的标签。

但是当我们提起华润置地这个企业的时候,对它的印象可能并不那么醒目。华润置地似乎各个方面都还不错,但也都并不突出。然而事实上这也正是这家房企最大的特点,这意味着华润置地在各个层面上保持平衡的能力,以及其小心谨慎的发展方式。

规模&利润

华润置地最明显的平衡,莫过于最令房企难以抉择的规模与利润。2018年上半年华润置地销售额为943亿元人民币,同比增长36%。同时,毛利润为48亿元,综合毛利率48.1%,按年增长13.1个百分点。相对平稳的增长和较高的毛利率让华润置地在规模利润的问题中,显得比较从容。

规模和利润于房企而言,如同鱼和熊掌一样难以兼得。特别是在房地产市场当下的寒冬,很多房企都迫于生存的压力而开始放松对规模的追求。同样在第十名上下的房企龙湖,上半年的毛利率达到了37.1%,但销售额增长仅为4.8%。而世茂房地产销售额在上半年同比大幅增长60%,但毛利率只有31%。

华润置地 在各个层面上保持平衡的能力

数据来源:观点指数整理

销售额的增长意味着规模的扩大,在房企中规模的排名,不仅仅是在各大TOP100榜单中上上下下那么简单。规模还意味着市场的占有率,拿地的难度,甚至评级机构的主体信用评级。规模越大,才有可能占领越多的市场,拿到更多的地,借到更便宜的钱,更从容地发展。

而毛利率对于企业来说更加重要,毕竟做人最重要的是开心,但做生意最重要的是赚钱。毛利润可以转化为净利润,进而转化为归属股东净利润。

华润置地的高毛利率主要来自于深圳的旧改项目,华润城润府二三期的项目毛利率达到了惊人的70%。凭借2009年拿地,2011年底开工的68.5万平方米大冲村旧改项目,在深圳逐渐高涨的房价中,华润置地拿到了非常丰厚的回报。相对于某种程度上靠天吃饭的销售额增长率,毛利率更加较稳定,也更能从中看出企业的发展策略和拿地智慧。

作为一家央企,华润置地手中的资源自然会比其他企业更充足,对于股东回报率的要求也更高,销售的增长和毛利率的平衡发展,让华润置地在保持住前十水平的同时,也保证了股东的回报。

当然,平衡策略也并不那么完美,华润置地在小心翼翼地保持直线行驶,同时也就给了尾随其后达到了100%增长率房企们超车的机会。但据唐勇表示,做到前10仍然是华润置地力所能及的事情。

多元化平衡

住宅开发毫无疑问是华润置地的主业,但在房企们喊着去地产化、多元化发展,却靠其他业态拿地开发住宅的2018年,华润置地能把作为副业的商业地产发展到今天的规模并不容易。

华润置地对于住宅和商业业态平衡的把握深有心得。2018年上半年,华润置地开发物业营业额为364.9亿元,投资物业租金收入为43.7亿元,住宅开发营业额与商业租金收入的比例达到了8:1。而四面开花多元化发展的万科,住宅与其他业务收入的比例接近19:1。

图:华润&万科住宅业务与其他业务比例

华润置地 在各个层面上保持平衡的能力

数据来源:观点指数整理

截止6月30日,华润置地在营的购物中心有27个,布局全国20个城市,包括16个万象城,11个五彩城万象汇,投资物业资产总金额达到1067亿,占公司总资产的19%。其中,79%是已完工的物业,21%是在建的物业。在营投资物业的建筑面积达到717万平方米。

华润置地的商业地产已经较为成熟,虽然重资产有资金沉淀的问题,但持有加运营的模式对大体量的华润置地来说也并不会构成太大的压力。

房企的多元化发展口号,已经喊了三四年了。但转型之路又谈何容易,包括万科在内的大部分房企,除住房开发之外的业务,大都还靠住房开发的输血活着。

而商业投资物业每个月可以为华润置地带来7.4亿元左右的租金收入,稳定的现金流对房企来说意味着较为良好的财务状况,可以有更强的抵抗市场风险的应急能力。上半年华润置地的现金余额约为609亿元,同比上升了42%,偿债能力大幅提高。

在养老、长租、产业、文旅等创新业务上,华润置地也有所发力。其中产业地产项目储备近1000万平方米,依靠集团母公司的战略协同,华润置地的产业地产可能还会有较大的发展空间。

但这些业务对看重投资回报率的华润置地来说,都还处于试水阶段,总支出仍然不到5%,由于存在较多的变数而谨慎投资,也在情理之中。

在平衡多元化发展的方向上,华润置地的步伐比同行们迈得要大,也要稳。

区域平衡

如走钢丝般小心翼翼,华润置地维持平衡的技术不仅在财务和业务上得以体现,在区域上的平衡同样值得关注。

2018年上半年,华润置地在华北大区和华东大区的销售金额占比分别为21.9%和23.4%,其余区域均为11%左右。

华润置地 在各个层面上保持平衡的能力

数据来源:华润置地2018半年报、观点指数整理

区域的销售情况显然不仅仅和华润置地自身的销售策略有关。在中国,区域政策的调控对房企的影响往往很大,限购限售政策的出台,可能会让房企在局部地区销售去化产生大幅度的改变。而不把所有鸡蛋放在同一个篮子里的多区域平衡策略,可以让房企在不同情况下都有闪转腾挪的余地。

平衡之道让华润置地这家央企在风大浪急的房地产市场中,在平稳的同时以常速前进。无论是规模和利润的平衡、主业副业的平衡还是各区域之间的平衡,都让华润置地变得无懈可击。即使市场产生了颠覆性的变化,凭借其平衡的本领和优势,或许也能在新天地中得以重新立足。

当然,平衡也有两面性。如果市场逐渐安定下来,如华润置地般稳健平衡的房企,可能也会逐渐落后于敢于猛冲的他人。攻守兼备并不是坏事,但如果碰到以攻为守的对手,或许也要处于下风,被后来者新城超越,或许正是这个故事的真实案例。而这,大概也是华润置地平衡的一种悖论。

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