(原标题:游走在灰色地带的环京楼市)
一年前,环京楼市还是投资客关注的热点区域,燕郊、固安、永清、香河等地的房价一路走高,并在2017年进入鼎盛时期。随着楼市调控政策逐步深入,环京楼市开始进入下行周期,显得格外冷清,为了加速去化,开发商使出了浑身解数。
近日,中国房地产报记者走访环京多个在售项目发现,在房价趋稳、调控森严的大环境下,全款分期、免费更名、代缴社保、托管代租等各种促销方式开始在环京项目中出现。
“漫长严苛的限购政策导致环京楼市交易陷入停滞,开发商资金链遭遇很大考验。”一位业内分析师向记者表示,市场上的各种促销手段看似是购房人占了便宜,实际最大获益者还是开发商自身,既解决了资金问题,又把风险转嫁给了购房人。
“分期付款”快速回笼资金
根据目前的限购政策,位于北京周边的廊坊、保定、张家口等多个区域都明确规定“非本市户籍居民购房需提供n年当地社保”,严格限制外地人投资炒房。
然而,记者在走访承德某项目时发现,开发商对外仍在宣传“外地人不限购,投资客户可以随便购买,最低首付20%”等。在实际销售中,开发商给出的方案是50%首付,其中20%由购房人首次一次性缴纳,剩余30%分期付给开发商。
除此之外,固安某项目从去年开始就实施了降价分期策略,目前售价从预期的2万元/平方米,下调至1.6万元/平方米左右。据销售人员介绍,购买该项目首付款可以分三年分期支付,最低首付只需10万元。
一位销售人员耐心地向记者解释,“您先选定房子,三年内可以免费更名一次,到时候您不想要了,转手卖了赚差价就行,没必要急着现在网签”。
对此,一位业内人士表示,上述首付分期做法并不能算作真正的首付分期,若开发商需要等购房者补齐首付后再做网签,此种做法只是吸收购房者的存款,对购房者做网签和银行贷款并没有实际帮助。
实际上,所谓“分期”,就是先把钱付给开发商,但是不网签,有一次三年免费更名的机会,购房者在赌三年后房价上涨能够获得不通过房管局过户而是开发商更改底单的方式获得可能的溢价。
一位销售人员告诉记者,我们提供一个三年的更名期,三年内把房子溢价交易出去,收益少说也有几十万元。而且现在还可以采用首付分期,只需要20万元,就能占一个名额。
对此,廊坊某房企项目负责人向记者透露,两年前,环京房价大涨,最终即使有能够通过开发商改底单达到卖出目的的,也得交价格不菲的更名费才拿到卖房钱。最后一算,溢价基本都是被开发商拿走了。
代缴社保规避限购
“分期付款、免费更名”除了可以用溢价来吸引购房者,还能有效地规避限购政策。
记者走访发现,几乎所有可以分期付款、免费更名的项目都有“代缴社保”的业务,即购房人交首付款后,开发商帮助联系中介代理为购房人补缴社保,满三年后再网签。
承德某项目销售人员表示,虽然外地户籍人士要满足当地三年社保或纳税规定,但如果不具备购房资格,可以花几万代办到购房资格,毕竟现在降价了,想抄底还是很合适的。
该项目的一位负责人解释道,其实办理购房资格就是协助买房人与合作公司签约,合作公司帮助买房人缴纳社保或个税,每年1万元左右,三年总计3万多元,另外加几万元的中介费,总计10万元以内就能获得购房资格。
上述房企内部人员表示,这一销售模式主要是针对没有购房资格的外地人,通常销售们会告诉购房者,不具备购房资格的也可以购买,但是需要全款购房或者分期付款。
一位购买了保定高碑店某项目的赵女士告诉记者,购买这个项目就是看准了它未来的区域价值,而且项目代缴社保、免费更名,三年内如果价格合适可以随时卖掉,三年后也可以网签自己住。
廊坊市房管局回应记者称,这种行为都是违规操作,对于购房者来讲风险很大,不建议外地人通过这样的方式购买,从法律上很难保障购房者的权益。
“托管代租”承诺高额收益
限购政策实施以来,大多数外地人无法在环京购置商品房,但政策却在商住房上留下了一条活路,这也几乎成外地人通过正常渠道唯一能够在环京购买的房产。
记者走访发现,目前的环京商住项目中,“托管代租”模式备受开发商青睐,项目会承诺高额的租金,以吸引更多的购房者。
保定白沟的某项目推出了“三年返租、九年托管”的政策,据该项目销售人员介绍,前三年每年返租总房款的8%,三年共计24%,于客户缴纳房款时预付三年租金,后九年与酒店利润分成,大约五比五的比例。
另外,永清某项目主推“全托管公寓”,保底收益1200~2200元,外加提成。据悉,买入该商用公寓的购房者,在签署购房合同后,再签一份租赁合同,就可以在收楼后的未来几年内,收到定期打入账户的租金。
某10强开发商项目负责人告诉记者,购房者买此类项目不将其作为常住居所,更多是短期度假。通过引入专业托管代租机构,介入物业维护和租赁运营,提升了物业的投资回报价值,对于买家来说更有吸引力。
然而,东戴河某项目业主向记者反映,目前物业公司主推前面几栋海景房,并不为所有业主的房子提供托管服务,现在只有一些房屋中介或个人在收年租房,不但租金低,而且没有自己度假自住的权利。
对此,一位业内人士指出,托管代租实际上是发展商先收了客户的房款,再通过一定时间返租。就开发商而言,一次性收齐了房款,保证现金流顺畅。客户虽感觉有数,但实际羊毛出在羊身上,且无法保证返租期满后的租金稳定性。