保利地产更名保利发展 多元布局征战地产下半场

在“去地产”的行业新竞争格局中，重回前三的标准已远不止销售规模，还包括了其他多元化业务的竞争力。

房企“去地产化”的信号越来越强烈。

9月13日，保利地产宣布其正式升位为保利发展控股集团股份有限公司。

当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级。

不过，对于“去地产化”的理解，不同公司有不同的看法。保利发展旗下的保利研究院就指出，房企正在”淡化“开发”角色，向“开发+运营”战略升级，产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式。

事实上，在房地产下半场的存量时代，要重返行业前三，考量的维度已不仅止于规模。已有拿地、融资成本低等先天优势的保利发展，在运营能力、服务能力上还需下苦功。

多元生态版图

作为一家战略先行、以市场为导向的央企，保利发展从未停止房地产相关多元发展的战略探索步伐。

保利发展表示，“保利地产”的企业名称，已无法涵盖当前的业务布局，本次更名也是为了体现公司多元化的发展方向。

目前，公司已拓展出保利地产、保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业、保利公寓、保利会展、保利康养、保利教育、保利文旅、保利金控、保利科创共12大业务板块。

在发布会上，保利发展称，保利地产升级为保利发展后，保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业等将同时升位，成为与保利地产对等平行发展的业务单元。

保利地产仍将作为地产开发平台，开展全业态的不动产投资、开发、运营业务，并带动保利发展旗下其他业务板块的发展。

保利表示，更名后的主营业务、发展方向、实际控制人等均不发生变化。

此外，保利发展还提出了“不动产生态发展平台”的企业定位。即，以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。

具体而言，是以不动产投资开发为原点，立体延展出一个“生态球”。

纵向是产业链的延伸，打通投资、销售、物管等全链条服务；横向是业态的扩展，在住宅、商业、产业园等物理场所内，提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育、产业经营等综合服务。

在两条主线包裹的空间中，这个生态球通过人才、资本、科技、信息的链接，形成了一个共生共荣、和谐发展的有机系统。

“生态球”具体呈现为“一主两翼”。在不动产生态中，“保利地产”成为发展的核心动能。

在社区消费翼，以产业链与资产经营为基础，提供美好生活服务，包括保利建筑、物业、代理、商业、公寓、会展、文旅、康养、教育九个板块，在千亿级以上的市场中，公司将重点培育后五个板块。

在房地产金融翼，保利发展以产业金融服务为基础，实施产业资本运作，包括保利金服、保利科创两大板块。

在保利发展看来，未来行业增长的动能在变化，企业必须用发展的眼光，用做平台的思维，主动链接、主导整合、主推赋能，把产业的边界打通，将资源的价值提升。

重返行业前三

本次战略升级会上，保利发展再次提到了争取重返行业前三的目标。

事实上，在2013年之前，保利地产销售额长期处于行业前三，但从2013年开始，保利地产相继被恒大、碧桂园、融创中国等民营房企超越，在第四至第六名间徘徊。

据克尔瑞销售排行榜，2017年，保利位列第五；2018年前8个月，保利以2662亿位列第4，前三名分别是碧桂园、万科、恒大，保利比恒大少了1189.4亿。

2017年，保利销售超3000亿，今年前8个月已完成4000亿销售目标的66.5%，全年销售目标有望达到。

在“去地产”的行业新竞争格局中，重回前三的标准已远不止销售规模，还包括了其他多元化业务的竞争力。

融创中国董事会主席孙宏斌称，房地产行业规模估计有15万亿，去年就将近13万亿到14万亿了。也就是说，房地产行业进入下半场将迎来总量天花板。

存量时代如何重返行业前三，保利发展有自己的一套生意经。

在保利发展看来，所谓的“去地产化”，实质是向“地产+运营”升级。房地产已逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，可以将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。

在以房地产开发业务为主营业务的同时，公司坚持拓展房地产金融与社区消费服务领域，形成了“一主两翼”的发展格局。

据保利公开数据，2018年1-7月销售金额持续同比40+%增长，销售规模排名稳定在第一梯队。此外，公司销售资金回笼情况良好，账面现金较2017年底增长44%。

海通证券分析师涂力磊认为，在“一主”上，保利销售优势明显，土地储备结构优质，且在融资成本管控方面具备明显优势，2018上半年，发行公司债券的利率成本较低，大多在5%以下。

东兴证券也认为，公司正处在新征程的起点上，未来三年销售和业绩将维持高速可持续增长，行业地位将继续提升。而且，其融资优势等方面的优势，目前并没有充分体现在公司估值上。

“两翼”方面，东兴证券分析师郑闵钢认为，其业务相关多元化进展顺利，助力公司更好应对地产周期。

综合服务方面，保利在建筑、物业、代理、商业四个板块都有较好的积累，已形成百亿量级。

其中，保利物业目前排名行业前三，三年内将实现主板上市；保利代理目前排名行业第四，已完成与合富辉煌的业务整合，将对标世界五大行，全力冲刺行业第一。

保利商业在三年内，面积管理将不低于500万平方米。保利建筑将通过并购与资本运作，成为建筑产业链资源整合的主要平台。

有两个自主品牌展会的保利会展，年营业额2亿元。接下来将加快展会并购、管理输出的步伐，筹备分拆上市；保利教育旗下的幼儿园所、青少年宫储备规模已过百家，有望在三年内进入行业前三。

在不动产金融方面，保利发展较早开始以产融结合为经营理念，重视资本对产业的赋能，是国内最早设立不动产私募基金的公司之一，现拥有中国规模最大的不动产基金管理机构。

据东兴证券数据，2017年，公司两翼业务创造营业收入87亿元，同比增长14.23%，占公司总体营业收入的5.96%，为公司带来毛利润33.8亿元。

东兴证券预计，两翼业务方面将维持稳健增长，根据前三年复合增速推算得到未来三年两翼业务收入为121亿元、164亿元和223亿元。

保利发展表示，将进一步发挥两翼业务在各自细分行业的优势，为公司收入、利润的持续增长提供更有力的支撑。