长租公寓“钱”景可期，房企扎堆入局

借“房租抬升”风波，长租公寓在近期话题十足。被解读为房企谋变之法的长租公寓领域，在近几年热度一直不减。但值得注意的是，租赁住宅的盈利难与回报周期长等问题始终萦绕，长租公寓这一万亿级存量蓝海，在吸引着众多房企竞相挖掘的同时也面临市场的一次次考验。

　　房企扎堆入局

“龙湖冠寓累计开业房间数量超过2万间，已开业的冠寓项目整体出租率为76.2%，其中开业超过6个月的项目平均出租率为90.1%。今年下半年将再开业5万间，预计年底累计开业房间数量将达到6.5万间。”在8月21日举办的半年业绩说明会上，龙湖集团CEO邵明晓如此介绍龙湖在长租公寓领域内的发展。

龙头房企万科在长租领域内的投资则更早，规模也更大。发布的中期业绩报显示，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过 16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。此外，万科方面还表示，2018年将把租赁住宅业务确定为核心。

实际上，在今年年中报上，长租公寓领域投资几乎已经成为各大房企新业务中的重要板块之一。

克而瑞数据显示，TOP 30中的房企已有三成进入了长租公寓市场。其中万科于2014年率先试水，泊寓因此应运而生；龙湖、旭辉等房企紧随其后，相继推出的冠寓、领寓现已较具规模……长租公寓入局者、房企之名仍在增加。

　　长租公寓AB面

政策红利以及中长期收益预期，一直被外界视为长租公寓的核心吸引力。房地产市场“白银时代”，房企已然将长租公寓作为角逐的新战场，无论是为了盘活尾盘亦或是转型之需，快速扩张继而抢占住房租赁市场份额，成为众多房企谋求发展的又一筹码。

有业内人士分析称，房企将长租公寓作为创新业务大力发展，不仅是进入楼市下半场之后转型的迫切需要，更是出于打通上下游资源、增加客户黏性、获取稳定现金流甚至实现资本运作的战略考量。

然而在硬币的相反面，也有业内人士指出，长租公寓领域火热并不意味着盈利可观，当前长租公寓行业普遍面临盈利难的发展窘况。

据了解，盈利难主要受出租率制约。目前长租公寓平均出租率在90%以下，而据行业人士透露，长租公寓若想盈利，则需将整体出租率提升至95%以上。最早进入市场的万科泊寓，至今尚未实现盈利；龙湖此前则对外公开表示三年内不考虑盈利。

此外，投资大、回报率低且回报周期长等问题，导致房企在短时间内无法快速回笼资金，房企的扩张步伐也因此受限。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，房企在布局之初虽可凭借资金、资源的绝对优势快速扩张，但在其重资产、集中式为主的运营模式下，房企在项目盈利、运营管理、资产证券化退出三个环节面临严峻挑战。

“长租公寓若想盈利，规模与成本控制缺一不可。长租公寓未来的竞争，就是规模和成本的竞争。”严跃进如是补充道。

　　未来“钱”景可期

尽管当前盈利状况不尽如人意，但长租公寓仍被业界寄予厚望。

一方面，业内人士认为，长租公寓尚处起步阶段，盈利能力的体现只是时间问题，叫好不叫座的尴尬不会持续过久。另一方面，日渐广阔的租赁市场正为长租公寓的发展“搭台”。

贝壳研究院此前发布的《2018中国住房租赁白皮书》指出，我国共计13.7亿人口，租赁人口1.68亿。从我国住房租赁现状来看，我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力，我国租赁市场将会实现3万亿规模的长足发展。

有从业人士告诉北京商报记者，3万亿的潜在租赁市场规模，在房企眼中等同于无尽的变现可能。此外，入局长租公寓的房企也能通过资产证券化达到套现的目的。

值得一提的是，市场有观点称，当前多数房企以重资产模式经营长租公寓项目，但轻资产模式相比重资产而言资金沉淀较少、，投资回收期较短，此外还有利于扩大运营商的市场占有率，提升品牌知名度。因而房企可以在发展前期选择“轻重资产并举”的方式运营长租公寓项目，未来视情况逐步增大重资产项目比例，以便于以较小的投入、较低的风险快速回收成本。

同策研究院首席分析师张宏伟表示，长租公寓的运营能为资产本身带来未来升值空间和价值，而资产打包上市（发行 REITs）以及资产证券化，对于房企的吸引力则更大。“资产打包上市（发行 REITs）、资产证券化等轻资产运营模式将是未来投资者比较青睐的融资及退出方式。当前资产证券化通道已经打开，持地块房企在未来可通过发行类REITs出售收益权，收回资金完成退出。”