张亚东首秀 绿城“中交化”

以张亚东接替曹舟南为标志，入主4年，中交终于向绿城敞开了大门。

8月初，曹舟南请辞。张亚东带着“原大连副市长”及“中交系”的标签，接替曹舟南成为绿城新任行政总裁。

“在房地产板块上，绿城为主，中交、中房为辅。”张亚东在2018年中期业绩发布会上，在媒体交流会结束后、与记者交换名片的氛围下阐述中交和绿城的关系。

2015年，中交增持绿城股份至28.912%后，成为绿城第一单一大股东。但双方在项目层面合作仅限个别案例。而在稍早前的提问环节，他主动提及中交和绿城就近30个项目签署了战略合作框架协议。有记者问张亚东，“这是不是因为您做了总裁？”

张亚东的特殊身份，让中交和绿城关系更为微妙。“不是因为我做了总裁。以前曹总（曹舟南）也做了跟进。”

张亚东的出现，会让绿城失去绿城吗？他在回答记者抛出的问题时说，“中交现在的想法，绿城保持绿城特色，最不希望绿城失去绿城化。我来的时候，（中交）董事长给我交代了2个任务，一个是，像保护眼睛一样爱护绿城；第二，绿城坚持绿城特色。”

不过，继投入真金后又抛出土地资源，这一定代表着中交在关键节点上推动绿城向前的意志和决心。

01

绿城求稳 中交的财务支持

过去几年，绿城将清理三四线城市库存、摆脱系统性危机控风险定为主旋律。至2017年年末，绿城财务数据已经明显体现出调结构、控负债的效果。而至今年上半年，绿城在财务数字上更进一步——

期内，绿城录得协议销售额754亿，同比增长约26.7%。此外，总营收335.3亿元，同比增长220.9%；净利润31.2亿, 股东应占核心利润为31.5亿，每股基本盈利人民币0.94元，分别大幅提升145.7%、189.8%及104.3%。

曾深受高负债及调控影响，绿城近年来极度注重现金流等财务指标。

到6月30日，绿城银行存款及现金（包括抵押银行存款）为444.2亿元，为一年内到期借款余额的1.8倍；净资产负债率为55.1%，低于行业平均水平。

央企入股，给予财务方面信用背书，绿城平稳完成过渡。这几年来，中交对绿城产生深远影响。财务领域的融资便利首当其冲。

背靠央企中交，绿城不仅现金流充足、负债率可控，借款及借款融资成本也大幅改善。在银根收紧的环境下，绿城总借贷加权平均利息成本还进一步下降，为5.3%。

“比如说三年内，中交对绿城财务上的支持、金融上的支持。在数据上大家都能看到，包括三年内绿城融资的成本，去年和今年比，我们又降了0.3个百分点。”张亚东以此举例说明中交优势。

CFO冯征的回应与此呼应，他于业绩上会上表示，在这一指标上，还能“争取进一步”。

仅在财务上给予信用背书，于中交而言，仅是举手之劳。作为绿城的第一大股东，中交的支持，一直未进入实质性阶段？张亚东否定了这一说法。他说，“财务不只是信用担保，（中交）买了（绿城）很多债券，是真正的支持。”

绿城发公司债时，中交付出真金白银，予以认购，外界对此并不知悉。

期内，绿城共发行公司债人民币60亿元及短期融资券人民币40亿元。上半年100亿债券中，是否有中交身影？

在绿城现金流丰富、融资便利的情况下，外界对此并未过为关注。而双方在土地层面的合作，更能吸引眼球。

02

出地出钱 中交绿城2500亿合作大单

8月23日，中交和绿城签署了16份意向合作协议，合作项目包括泰国曼谷项目、马来西亚新山项目、雄安建设者之家等近30个项目，计划总投资额超过2500亿元。这笔交易是张亚东在业绩会上透露的。

是次合作，投入巨大，是一次长期深度合作。据网易房产了解，此次合作所涉及的海内外近30个项目，均来自中交。而2500亿投资中，绿城占大头，将投入金额约为60%—70%，中交占小偷，投入金额约30—40%。

合作之前，双方曾在项目上有过合作个例，但却未展开大规模项目层面合作。这将极大增加绿城的土储。至6月30日，绿城总土地储备建筑面积约3297万平方米，总可售面积约为2,323万平方米，一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。

此次合作，被视为，张亚东上任，中交送给绿城的一份“礼物”。但这或许隐含了更深层次的信号——总裁交替间，中交和绿城的融合已经由表及里。在中交体系内，绿城被中交赋予重任，是中交房地产板块最核心开发平台。

“在房地产板块上，绿城为主，中交、中房为辅。”张亚东表示，中交和绿城未来将形成战略协同、全面合作。此次协议中的近30个项目只是首批项目，是从诸多项目中筛选出来能最先落地的，后续双方会在更多的项目上进行合作。“中交有大量基础设施建设工程，建设过程中配置了大量的土地资源，从中交的角度来看，希望这些土地是绿城中国来完成。”

中交给绿城提供更广泛的战略资源，绿城将给中交提供更深度的开发优势，“在绿城中国以后的战略调整上，这可能也是我们要强化的一个战略驱动。”张亚东强调。

03

轻重并举 新增美丽乡村业务

今年8月初，曹舟南正式请辞，负责绿城美丽乡村振兴业务。不过，曹舟南的任职变化，并未影响到绿城的整体发展方向。

曹舟南在任时，绿城选择有限多元化战略，延伸触角逐渐明朗清晰。他于今年上半年重新梳理绿城发展方向，动刀组织架构推出 “11大战区+5大轻资产集团”的轻重并举组织体系。

今年6月，绿城的轻重资产战略，十一大重资产公司和五大轻资产公司布局正式落地。

在“一体五翼”格局上演变而来的轻重资产战略业务更加细分。十一大重资产公司包括绿城理想小镇集团、杨柳郡集团、杭州亚运村项目、绿城浙江公司、绿城北京公司、绿城上海公司、绿城济南公司、绿城成都公司、绿城广州公司、绿城武汉公司和绿城海外公司。

可以看出，在浙江公司等区域公司之外，绿城理想小镇集团、杨柳郡集团、杭州亚运村项目有更明确的业务指向。而其中，今年新组建的杨柳郡集，负责轨道交通物业的投资和管理。

五大轻资产集团包括绿城管理集团、绿城资产集团、绿城理想生活集团、绿城房屋科技集团和雄安公司。

目前阶段，新管理团队并未打算改变绿城轻重并举的发展思路。未来，绿城将加快开拓以理想小镇、美丽乡村、运动系列、TOD系列等产业为导向的房地产细分蓝海市场，成为重资产业务新增长点；同时，多元化布局代建管理、资产管理、生活服务、房屋科技等轻资产业务，寻求新的增量。

而在细分方向及具体操作上，张亚东做出些许调整。近一个月任职期间，张亚东完善了绿城三项机制。

譬如，在原有“11大战区+5大轻资产集团”组织架构中，专业公司和区域公司存在业务竞争可能性较大。全国各地的TOD项目，是否都只能由杨柳郡集团开发？张亚东为此建立了区域协调小组。该小组专门协同区域公司，协调杨柳郡、科技集团业务竞争问题。