去年11月至今，阳光城董事长兼总裁朱荣斌4次增持阳光城股份。朱荣斌为此投入了王健林的一个“小目标”。
这笔钱投进去，既显示出朱荣斌对阳光城未来发展的信心，或许也是他对自己的一个提醒——他曾承诺要将阳光城打造成一家千亿房企。
若单以销售额论，朱荣斌今年将大概率兑现他的诺言。8月24日晚间，阳光城发布2018年中期业绩报告。上半年，阳光城录得合约销售金额达700.11亿元人民币，其中权益销售金额566.38亿元人民币，权益比例约80%
以半年作为一个时间段来看，700亿是阳光城迄今为止，交出的一份最好的成绩单。
2017年，经历过管理层大换血后，今年阳光城对外呈现的更多是业务精进等微观层面的变化。关注阳光城的投资们对管理团队抱有足够的信任和期待，他们希望管理团队开出的“药方”能够尽快奏效。
“奏效”的指向是，阳光城的销售规模能够步入新的台阶，财务杠杆降低，盈利能力增强，股票飘红。
以今年半年度销售额来看，“销售规模”这块心头的石头大可放下。但在营收、利润、负债甚至股价问题上，投资者们或许还需要付出更多时间和耐心去等待或好或坏的答案。
01
财务指标向好却仍需改善
今年上半年，阳光城的营收数据是152.08亿，同比增长102.10%，合并报表归属于上市公司股东净利润10.31亿元。
2017年业绩会上，朱荣斌称管理层对利润水平非常不满意，“外界不满意，我们更不满意。”今年上半年，这一指标略有改善。
报告期内，阳光城房地产业务毛利率27.18%，同比增加4.81个百分点，较2017年末增加2.61个百分点；净利润由2017年的6.22%上升至6.78%。但不到7%的净利润，仍然处于行业较低水平，同时与管理层提出的“项目净利润率不能低于10%”目标仍有差距。
值得一提是，报告期内，阳光城平均融资成本下降至7.49%，可为后期换取一定的利润空间。
在利润之外，“现金流回正”是阳光城执行副总裁吴建斌颇为关注的一个目标。他认为“经营性现金流对一个企业来讲是非常非常重要的”。
2012-2016年，阳光城经营活动产生的现金流量净额连续4年为负。2017年，这一数字历史上首次回正，从2016年的-25.8亿，增至2017年底88.2亿元。
根据财报，继2017年全年实现经营性现金流回正后，今年上半年，阳光城继续保持了较好的经营性净现金流，为32.76亿元。但这一数字，相较2017年呈现大幅下滑状态。
吴建斌财技颇高，但在高速发展阶段，想将阳光城各项财务指标控制在理想范围内，并不容易。报告期内，阳光城账面货币资金332.90亿元，净资产349.24亿；总资产规模达增至2446.72亿，较2017年年末增长14.73%；总负债呈现小幅上升，由2017年年末1826.8亿增加至2097.47亿。
因此，阳光城资产负债率同比减少0.82个百分点，较2017年末增加0.06个百分点；扣除预收账款的资产负债率同比减少5.91个百分点，较2017年末减少5.73个百分点，净负债率同比减少50.86个百分点，较2017年末减少19.59%。2017年阳光城的净资产负债率为252%。
综合规模、负债、利润等指标来看，要达到“满意”水平，管理层还需要付出更多努力。不过，这并不影响大多数投资者对于阳光城股价上扬的预期。
朱荣斌自2017年11月起，先后4次通过深交所证券交易系统在二级市场增持阳光城股份。增持后，他总计持有阳光城14434600股股份。这笔股份占阳光城总股本0.3564%。而以公布的7.021元成交均价计算，朱荣斌为此投入1.013亿元。
作为一个职业经理人，朱荣斌花1亿增持阳光城股票，显然不是为了“割韭菜”。多次增值行为，似乎都在彰显他对自己、对阳光城业绩增长及股价上扬的信心。
目前阳光城的股价属于低估值阶段吗？截止5月25日收盘时，阳光城股价为5.64元/股，市值仅为228.42亿。5.64元接近52周内最低价5.47元。
02
第一要务买地?
货值达5842亿?
2017年阳光城掀起了投资拿地的小高潮。囊括旧改、法拍、城市更新产城融合等各类项目，共新增土地120宗，权益货值为1407.12亿。
至今年上半年，阳光城的拿地小高潮并未结束。报告期内，阳光城新增43个项目，共补充土地储备（计容面积）约551.85万平方米，累计土地储备4267.54万方，储备货值近5842亿元。一线城市21%、新一线城市26%、二线城市26%、三四线城市17%。
而且在2018年博鳌房地产论坛上，吴建斌预判称，买地扩张最佳时机或是今年四季度，或是明年上半年，“只有拥有大量的优质土地——价格便宜、位置好，仍然是房企的第一要务，土储是房企的核心竞争力。”不排除，今年下半年，阳光城将加大土地投入。
不断拿地背后，阳光城全国化布局渐趋完善。2017年至今，阳光城新增包括天津、山东、河北、海南、新疆、贵州、重庆、云南、粤东、南粤、辽宁、安徽、甘肃等13个新区域，区域公司增至31个。
“有那么几个区域，今年可以过200亿，看300亿。”2017年业绩会上，朱荣斌表示，希望这类百亿大区将逐步增多。2017年，过百亿的区域公司有福州、浙江、陕甘三家。今年上半年，浙江区域公司、陕西区域公司半年销售金额均破百亿。
自去年5月朱荣斌加盟阳光城以来，阳光城董事会授予其极大权限。兼任董事长与总裁，朱荣斌不断分权与放权。朱荣斌称，他要将权力下放。首度分权为，授权予集团各条业务、职能线的高管；二度分权给区域总。
在区域管理上，由2017年12月进入阳光城担任副总裁的张能迪协助。此外，张能迪还兼任阳光城湖北区域总经理。
今年以来，阳光城多位高层、董事陆续辞职，同时也包括区域总离职和调换。上半年，副总裁陈林、许珂，北京区域公司总裁李军、上海公司总经理宋友强、粤东区域公司总裁黎克斌、四川区域公司总裁陈于汀，董秘罗瑞华等人陆续离职。
李军与宋友强离开阳光城，一同加入了鸿坤地产。宋友强的接任者是原浙江区域总江河；而江河的接任者则是原厦门区域总经理李晓东。
陈林的接替者是原龙湖投资发展部总经理徐爱国，任副总裁分管土地投资。
网易房产了解到，双斌入主后，土地投资工作一直由朱荣斌亲自负责。随着徐爱国加入，各业务、职能条线高管则渐趋完备。吴建斌负责财务、阚乃桂主管合约管理中心，陈友锦分管营销，徐爱国牵头负责土地投资及产业地产。
本文来源：网易房产
作者：吴波
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