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房企中报透视:龙头房企净负债率普遍上升

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2018上半年的房地产市场,又是一个收获季。龙头房企大多销售飘红、营收大增、净利上涨,碧桂园、万科、龙湖三巨头销售超过3000亿,营收超过1000亿,净利润也近百亿或超过百亿。

但在一片繁荣的表象下,一股暗流正在涌动。已经公布中报的3000亿、千亿级龙头房企,以及中型房企,清一色出现了净负债率上升、经营性现金流转负或大幅缩减,持续一年多的楼市调控限贷、限价、限签的杀伤力已经显效,房企的流动性风险隐现。

融资收紧、调控力度加大的背景下,保利地产研究院认为,下半年房企融资端难有大改善。

整体而言,房企的流动性紧张问题还将持续。若不加紧回笼资金、确保财务稳健,部分房企的资金链断裂或将上演。

现金流压力

上半年,龙头房企的净负债率普遍上扬。一向稳健经营的万科,净负债率为32.7%,比去年底的8.8%大幅上升,但仍处于行业低位。

同时,碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖、蓝光等均出现净负债率上升。其中,碧桂园上半年净负债率59%,相较2017年56.9%微升;保利地产净负债率93.26%,较2017年末扩大7个百分点。

龙湖2018上半年净负债率为54.6%,2017年末为47.7%;华润的净有息负债率为47.2%,较2017年底的35.9%也有增长。而负债半年内大增219.04亿元的蓝光,期末净负债率较2017年末提升22个百分点至115.6%。

但在过去的半年里,龙头房企均出现经营性现金流转负或大幅萎缩,如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元,同比减少119.47%。上年同期为218.5亿元,上年末则为823.2亿元。

保利地产2018年中报显示,公司经营性现金流为-98.33亿元。

此外,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

中小房企也不例外。蓝光地产上半年实现经营活动产生的现金流量净额-1.82亿元,上年同期为39.10亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,净负债率上升,经营性现金流下降,说明企业的支出变多,回款变慢,融资恶化,负债压力增加了。

香港地产基金研究人士黄立冲表示,限售、限价、限购等政策,导致整个房地产行业的流动性大幅下滑;同时,融资端持续收紧,比如顺应上半年降杠杆的趋势,银行对房地产的贷款持续收紧,停止了许多房企发债,行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

严跃进指出,当前资金面收紧的情况下,房企应适当压缩债务,通过联合开发或者入股等方式以降低负债压力。

部分房企转向租赁运营等业务,并进行REITs等ABS融资。但中小房企资金状况远不如龙头房企,即便可以发行应收款ABS,财务成本也随之上升,中小房企或举步维艰。

中金公司分析师张宇认为,此轮融资收紧也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集,行业集中度预计将加速提升。

与时间赛跑

多位业内人士指出,下半年调控力度有增无减,房企的流动性紧张问题或许还将持续。

“任何一家超过80%负债率的房企,都可能有闪崩的风险。”黄立冲预期。

由于资源大部分向龙头房企集中,中小房企出现资金链危机的可能性更大。

今年上半年,中弘股份资金链断裂,公司债务危机随之爆发。记者调查发现,中弘股份受北京商住限售影响很大,销售收入剧减,而其融资多来自信托和私募基金,资金成本高昂也拖垮了公司。

中银国际分析师晋蔚认为,从房企现金流和财务情况看,一二线房企根据现金流状况调整投资节奏,但整体负债率上升。明年,龙头房企在继续扩张规模的同时,下行周期中也存在高杠杆扩张的财务风险。

对于万科、华润、龙湖等坚决转型城市运营的大中型房企而言,虽然资金链的风险较小,但他们正面临转型的关键期,在开发业务与运营业务上保持着艰难的平衡。

一方面,既要保证传统开发业务在一定程度上增长,一方面又要增加投入,加快培育新业务使之可以盈利,或者说,在旧业务减缓和新业务扩张上与时间赛跑,是万科们当下面临的主要问题。

以万科为例,万科在开发业务上大幅放缓了步伐。上半年销售3047亿,同比增幅仅为9.9%,上半年拿地权益金额约578.2亿,仅占当期销售约20%。同时,万科将租赁业务确定为集团核心业务,大幅新增房源6万间,增幅为60%。

除租赁外,万科其他的多元化投资也增加了支出,如收购普洛斯的投资在上半年的财报反映出来,投资支出大增。

由于新业务尚处于培育阶段,无论长租公寓还是产业小镇、教育医疗,盈利情况都还是未知数。

比如,中国市场租金回报率普遍较低,“不赚钱”是普遍情况。据万科投资者会议透露,泊寓截至去年底收入仅有数亿,目前看盈利模式仍然待解。

黄立冲认为,龙头房企一般会响应中央号召,转型租赁等业务,这实则令经营情况进一步恶化,因为租赁业务前期需投入大量资金,回报周期长。

反映到财报,就是万科上半年1060亿营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例仍高达95%,同时净负债率上升,经营性现金流转负,财务费用、管理费用增长,均与新业务规模扩大有关。

同时,因为上述管理费用、财务费用增加,以及新业务使用了并购贷款导致资本化率下降,万科上半年的利润增长大幅落后于营收增长。

万科在投资者会议上表示,长期看,管理费用等投入的增加,会和公司业务规模、盈利增长匹配。

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