高价地挤泡沫 房企面临利润与周转压力

2018年上半年，在中央“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策指导下，各城市深化落实各项调控政策，逐渐完善土地市场的各项规范，优化供应结构及宅地供应比例，全国宅地市场逐渐回归理性。

8月17日上午，南京出让3幅地块，出让总面积超16.7万平方米，起拍总价38亿元，最终出让楼面地价均低于板块内最高楼面地价，其中龙湖地产所拿江浦地块，比同区域地价最高峰值时候降了1.3万元/平方米。与此同时，本来计划同一天出让的江宁滨江G39和G40地块，因故终止出让。

中估联数据研发总监颜莉指出，土拍市场政策趋严的背景下，预计下半年宅地市场将持续下行趋势，溢价率也将普遍维持在较低空间。

在全国房地产市场逐渐降温的背景下，开发商未来的利润空间将遭到进一步的压缩。

开发风险

上述中估联认为有土地泡沫的8个城市包括沈阳、重庆、广州、合肥、成都、南京、厦门、杭州。这里面就涵盖了一线城市、准一线城市或处于上升期的二线城市。

以沈阳为例，上半年沈阳作为调控相对宽松的二线城市，人口流入和棚改政策使购房需求过度释放，上半年沈阳新建商品住宅价格同比上涨超过10%，土地市场间接受到影响，开发商拿地积极性激增，加剧当地土拍市场的竞争，截至目前，沈阳宅地平均成交楼面价达5637.5元/平方米，平均溢价率达51%，相较去年同期都有大幅的上升。但同时，在沈阳现有的经济实力无法支撑房价持续上涨，加之购房需求过度释放，消耗了相当程度的购买力，因此未来沈阳楼市上行缺乏可持续的支撑。

不断收紧的政策间接影响到土地市场的积极性，土地泡沫挤出效应明显。目前一线城市宅地市场以提供“租赁用地”及政策性住房用地为主。而重点二线城市的宅地市场呈现量升价稳的态势，在土拍市场“限地价，竞配建，竞自持”等重重调控下，宅地的溢价率暂被维持在较为合理的区间内。

在土拍政策趋紧的前提下，土地市场竞争分化加剧，一线城市宅地市场依旧低迷；二三线虽然有部分城市地块竞争激烈，但热门二线城市目前宅地盈利能力亦下降显著。

值得关注的是，由于一线城市拿地艰难，土拍市场限制严格，部分房企拿地战略逐步向三、四线城市倾斜，这个趋势在上半年尤为显著。但三、四线城市的人口吸附能力较弱，且经济对房价的支撑度较低，房价缺乏持续上涨的动力，预计在未来两三年内会出现大量库存无法被吸收的现象，开发商的宅地开发风险将日益增大。

从今年已发布中报的房企来看，过往在三四线城市布局的风险已经初现端倪。以中南建设为例，2018年上半年，中南建设实现合同销售额652.5亿元，同比增长44%；平均销售价格12539元/平方米，略低于去年全年的平均销售价格。但中南建设的净利润只有6.7%，相比销售规模相当的旭辉控股2018年上半年13.3%的净利润，几乎拉开一倍的差距。中南建设曾对外做出解释：部分房地产结算项目毛利率过低主要原因在于项目所处位置一般、配套尚未成熟，拿地价处于市场高位、公司为加快资金回收以投入其他项目而实施较低售价，以及限价、市场低迷等原因均对毛利率产生影响。

利润压力

年初，大牌房企仍积极进入二三线城市参与土拍。招商蛇口以顶价46亿元、并配建棚户区改造定向安置房2000平方米摘得天津这幅宅地，住宅建筑面积为24.29万平方米，剥离安置房后的住宅成交楼面价高达20331元/平方米，而该地块周边新房价格仅为22500元/平方米，地价贡献率高达90.36%，土地市场泡沫值达到61%，处于较高的位置。

此外，重庆招商依城房地产开发有限公司于2018年2月27日以高达6319元/平方米的楼面价竞得位于重庆两江新区的一幅宅地，溢价率40.42%。目前上述地块周边在售楼盘均价在6000元/平方米左右。即使未来预计上市价格超过目前周边在售房价的30%，开发商仍然面临较大的利润压力与周转压力。

按传统做法，对于这些开发风险大、预计会亏损的地块，开发企业都会选择放缓开发节奏捂盘，静待市场回暖，踏准销售节点，以保障项目的基本盈利。

但业内人士指出，目前各城房地产市场受限严重，短时间内没有松动的可能。不少房企人士指出，当前房企只有在户型创新、挖掘新的市场需求点及有高额附加值的产品方面拓展利润空间。

进入哪座城市与什么时间进入，或许更能体现房企的盈利能力。以中南建设为例，此前布局的三四线城市有去化较好的宁波、南通，也有市场情况一般的泰安、泰兴、万宁、阿坝州等地。中南建设的中报显示，2018年上半年，其存货高达1215亿元，占到了公司总资产的64.14%。公司的流动比率从2017年上半年的1.54进一步下降到了2018年上半年的1.39，速动比率也从2017年上半年的0.3348进一步下降到了2018年上半年的0.2978，二者均处于行业较低水平。

随着地价泡沫的挤出，部分房企通过联合拿地来降低开发风险，并改变地块性质和用途规划。比如中骏拿下的上海闵行区华漕镇MHPO-1402单元42-07地块，此前的性质为商办，中止出让之后又再投放市场并改为商业。据中骏相关人士透露，地块自持部分大概率用于长租公寓建设。