房企迎来偿债高峰 有息负债余额约19.2万亿

据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。数据表明，未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

偿债高峰已至

华夏时报记者注意到，从2015年中央经济工作会议提出“去杠杆”以来，A股上市国企的平均杠杆率（整体法计算，下同）逐步下行。

通过wind数据整理统计，除去金融板块（非银金融和银行）后，A股上市国企的平均资产负债率由2015年年底的61.63%降至2018年一季度的60.76%。

而与之相反的是，在房价节节攀升、上市房企快速扩张之下，2015年至2018年一季度，上市房地产国企的平均杠杆率则从73.81%升至76.16%。

据恒大研究院资料显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，别离为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。

海通证券统计显示，2018年年初至6月初，地产信用债偿还量已达1058亿元，超过2017年全年（699亿元）。假设回售行权总量中的40%需要在当期偿还，则预计2018-2021年需偿还的地产债分别为3720亿元、4264亿元、4467亿元、4971亿元。其中2018年下半年仍需偿付逾2000亿元。

数据表明，未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

或促房企以价换量

在全社会去杠杆的背景下，房企杠杆难降，也有房企意识到凛冬将至，加快跑量回款。

据克而瑞统计，2018年前7月，百强房企销售额已达到5.35万亿元，同比增长39.4%，增速较上半年提高2.5个百分点。

克而瑞指出，就7月单月来看，百强房企销售额达到7642亿元，同比增长57.7%，虽环比下降31.5%，但销售额与1-6月均值基本持平。

其中，碧桂园、万科销售均突破400亿，分别为490.0亿元、451.4亿元。

第二梯队的融创明显加快节奏，单月销售338.7亿元，排名第四，保利地产单月销售278.08亿元，位列第五；单月突破百亿的还有新城控股、龙湖、中南建设等十余家房企。

相较去年同期，Top3房企7月单月同比增长8.3%，Top10、Top20及Top 50房企单月同比增速分别达到38.9%、43.4%和57.7%。

7月至今，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录。中原地产统计，合计超过60城市发布超过70次各类型调控政策；前7月，累计调控次数260次，同比上涨80%，未来市场前景难言乐观，房企如何应对即将到来的偿债高峰？

易居研究院智库中心研究总监严跃进向华夏时报记者表示，从房价和投资等指标看，其实存在一个问题，即如果房企资金上压力大，那么后续投资等方面也会面临各类问题，这是当前此类地产企业需要注意的地方。如果盲目融资和拿地，可能这一轮调整中就会出现几个资金链断裂的企业。

同时，严跃进认为，房企下半年的销售得到较大市场认可，现在购房需求带来的资金回笼速度还可以，换而言之，摇号政策持续，市场交易本身并不悲观。但是如果各类高杠杆债务多，那么兑付压力或者说部分保证金缴纳压力，或者说部分到期收益兑付压力等，都会倒逼此类房企采取股权质押、增发、或者说以价换量销售。