前七月房企业绩普涨 以价换量端倪隐现

经历了长期调控的房地产市场，终于出现以价换量的端倪。

近日，上市房企陆续发布7月销售业绩。尽管调控政策不断推出，但与去年同期相比，大部分房企在7月单月的销售额明显提升。

前7月的销售规模也普遍同比大增。其中，万科、恒大、碧桂园在前7月的销售金额均突破3000亿元。中国金茂、新城控股的销售增速超过100%。

但与此同时，部分房企在7月的销售均价出现下滑。有分析认为，这体现出“以价换量”的尝试。其背后动因是，资金压力加大，迫使房企采取降价策略。

前7月完成全年任务55%

公告显示，今年前7月，万科实现合同销售面积2342.2万平方米，合同销售金额3498亿元。销售金额的同比涨幅为11.8%。同期，恒大实现销售金额3448.4亿元，同比上涨19.6%。

去年跃升至“宇宙第一房企”的碧桂园，则公布了权益销售部分。前7月的销售金额为3475.1亿元，同比增长44.62%。

其余已公布销售业绩的房企中，除金地、首开等少数企业外，大部分都实现了前7月业绩的提升。

其中，金茂实现销售规模788.92亿元，同比增幅达到187.6%；新城控股销售1136.63亿元，同比增幅为106%。

中原地产统计了32家已经公布销售业绩的房企，统计显示前7月，这32家销售金额达到了25373亿，同比上涨幅度高达37%。该机构还指出，截至7月末，房企平均完成年度销售任务的55%。

虽然今年以来的调控政策频繁出台，但到目前为止，整体楼市仍然保持销售规模正增长，大中型房企的销售业绩也普遍高于去年同期。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，一方面，大中型房企的市场占有率不断提高，在此前两年不断拿地后，房企的库存规模得到夯实。另一方面，做大规模仍是当下房企的主流选择，由于热点城市楼市升温，一些企业选择抓紧出货。

但从月度销售变化来看，7月市场仍然受到了季节性因素的影响。根据易居克而瑞的统计，7月百强房企实现销售7642亿元，比6月下降31.5%，这一销售规模还低于5月的水平。但与去年同期相比，仍然有着57.7%的增幅，说明单月交易规模维持在高位。

该机构指出，由于天气炎热的因素，7月本身就是房地产销售的淡季，市场销售规模通常不是全年高点。此外，为冲击半年销售业绩，房企往往在5月和6月发力销售，相比之下，7月的业绩通常会出现一定落差。

回款率成考核目标

在销售规模维持高位的同时，部分房企在7月的销售均价出现下调。

根据公告，今年7月，金茂实现物业签约销售71.3亿元，签约建筑面积30.6万平方米，平均销售单价约为2.33万元／平方米。而在去年12月，金茂的销售均价为3.08万元／平方米。相比之下，金茂的销售均价下调了24%。

其他房企中，也有销售均价下调的情况出现。其中，对比今年3、4月份，不少企业的售价出现下调。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，销售价格下调有几个可能的原因：普通住宅类产品销售比例增多、三四线城市项目销售比例增多、限价政策、企业主动调价等。

他认为，在今年的政策环境下，不排除企业主动下调价格的情况出现。因为随着国内融资环境不断紧缩，房企融资难度不断加大，加之偿债周期将至，多家房企已经出现资金链紧绷的情况。

某大型房企西安区域负责人向21世纪经济报道表示，虽然西安的限价政策仍然严厉，但总部仍然要求尽快出货。“今年的考核中，除了销售任务，回款率也十分重要。”

7月31日，中央政治局召开会议，明确提出要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨；加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

8月7日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，要求各地要加快制定实施住房发展规划，并完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

中信建投表示，通过上述会议可以判断，下半年的政策方向是，在需求端打击投资炒作，供应端整顿违规行为，加速供给。

对于行业而言，多数机构认为，房地产市场销售将以稳为主，不排除全年销售规模下滑的可能。但大中型房企仍然具备业绩增长弹性，加之其市场占有率不断提高，其销售规模有继续攀高的动力。在价格方面，不排除更多企业采取以价换量的可能。