厦门房价挤泡沫 跌价从“次品”开始

（原标题：厦门房价挤泡沫 跌价从“次品”开始）

近日，随着厦门楼市“崩盘”消息流出，厦门楼市被推上风口浪尖。那么，厦门楼市的神话真的破灭了吗？房价真的崩盘了吗？地价真的腰斩了吗？

为了还原一个真实的厦门楼市，《国际金融报》记者第一时间赶赴厦门，实地探访。

宁静、悠闲和惬意是厦门的本色。

然而，近日，宁静的鹭岛却因一篇《厦门神话破灭：地价腰斩，地王挥泪甩卖！房价下跌上万元！》的文章被推向风口浪尖，对于厦门房价走势的担心和揣测如潮水般涌来。

这座美丽城市的房价究竟怎么了？

《国际金融报》记者赶赴鹭岛厦门，一探究竟。

“如果价格真的崩了，我还会在（这儿）上班吗？”厦门本地中介张硕（化名，下同）不答反问。在张硕看来，外界有关厦门房价“暴跌崩盘”的传闻仅是基于个别跌幅较大的房源作出的判断。

在《国际金融报》记者实地走访厦门的这几天，不少中介从业人士均对记者表示，厦门一手房岛内外房价与2015年相比，已涨了一倍多，目前为止，未见“贱卖”征兆，仅是开发商“赚多赚少”的问题。

值得注意的是，厦门二手房价格确实稍有回落，但回落幅度较大的主要还是那些非学区划片、位置偏远、楼龄10年以上或户型布局不合理的“次”房源。

跌价从“次品”开始

“像前埔和湖里区域的部分房价就是跟风炒起来的，所以跌幅较大可以看作是市场的理性回归。”中介李峰承认二手房有议价空间加大的趋势。但李峰坦言，周边配套相对成熟，尤其是名校周边的学区房，即使是“老破小”，二手房价格也可达8万元/平方米以上，高于岛内中高端盘的一手房均价，议价空间相对也要小得多。

“思北（思明区北部）这块的二手房降温现象不是很明显。”在厦门岛内老城区某中介供职的汪盛向《国际金融报》记者表示，中山公园附近一带的房子鉴于学区较好，保值空间大，所以房价即便下降1000元-2000元/平方米也是属于市场正常周期性波动，“并不会对总房款产生很大影响”。

《国际金融报》记者注意到，该中介橱窗外挂的某一26平方米、楼龄约为10年的“故宫裕景”房源，每平方米均价竟达到9万元以上。

对此，汪盛表示，这种类型的“蜗居”其实就是为了挂个户口读书，实际上周边大多二手房均价都在7万元左右。

“我们目前主要推荐给客户的是源昌国际城。”汪盛对《国际金融报》记者表示，该房源处于思明区较为中心的地带，交通四通八达，又属于大同小学的学区房，所以性价比较高。

汪盛口中的“优惠价”为6.5万元/平方米左右，但该类房源装修简单且以低层为主。而资质好或带刚需性质的房源似乎并没有“促销大减价”的意思。

事实上，根据国家统计局发布的最新数据，截至今年6月份，厦门二手房住宅销售价格虽说已经环比连续下降15个月，但自今年1月起，跌幅已有收窄之势。

相反，曾被投机客哄抢的“热门”小区，目前挂牌数较多，议价空间也更大，一些房东因资金周转等个人需求一改此前的惜售态度，愿意让利抛售。

“像湖心岛外围区域的世茂湖滨首府150-160平方米的二手房，目前单价一般在6.3万元-6.5万元左右，其中，有些房源每平方米价格折让7000元-8000元，主要看户型和楼层。”李峰向《国际金融报》记者展示的这套“打折”后为6.3万元/平方米的房源，不仅整套房子南北并不通透，户型布局不合理，且房子已经出售多年，现在还是毛坯。

李峰透露，当时买入世茂湖滨的许多业主置业多为投资用途，故目前小区入住率还不到30%，挂牌出售的房源较多。产品竞争加大、稀缺性减少或一定程度上导致该小区房价下降。不过，李峰直言，目前房价回落更多是将此前的泡沫挤出。

李峰表示，“当时世茂业主的心理价位普遍都要比同区域均价高3000元-4000元/平方米，所以回落得多也是房价趋于合理化的表现。毕竟2016年世贸的价格才3.2万元/平方米。再往前一些，2012年，1.1万元/平方米就能买到精装。”

岛内一手房高位维稳

相比二手房的浮动，因从2014年起，岛内思明区和湖里区均未再有住宅土地出让，这使得岛内现有的新房“物以稀为贵”，新开商品房价格在经历了前几年的大涨之后，如今多数在7万元/平方米上下徘徊，趋于稳定。

处于会展中心地带的“华尔顿1275”于8月3日下午刚加推100多套房源，均价在6.5万元-7.5万元/平方米左右。

“一手房备案价压得已经很低了，开发商本来预期的均价至少在7万元-8万元/平方米之间，所以我们目前的价格已算便宜，应该不会跌。”虽然华尔顿售楼处销售人员俞明（化名）对其房价的未来显得“信心满满”，但《国际金融报》记者注意到，销售大厅里前来看房的客人寥寥可数，5月开盘的楼盘至今还有余留。

房子长期未“售罄”或是因为华尔顿的户型大小均在170平方米以上，导致总价过千万，而这并非是普通工薪家庭和刚需家庭喜欢且能负担得起的。此外，有购房者表示，由于近期厦门房价浮动的传言颇多，不得不谨慎对待，持观望态势。

克而瑞数据显示，截至2018年6月底，厦门144平方米以上的商品住宅及高端产品的去化周期均超过29个月，库存压力较大。

事实上，今年上半年，厦门岛内推出的房源多数为大面积户型，均价在6.5万元/平方米以上。

“现在推出的房源都是早规划好的，或受土地成本的影响，开发商只得推高端盘。”中原地产首席分析师张大伟表示。

“这些楼盘即使降价了也买不起。”不少厦门当地的置业者对于总价在一千万上下的房子只能“隔岸相望”，遂将置业版图从岛内迁至岛外。

岛外加推

据厦门市国土资源与房产管理局发布的报告，2018年上半年，厦门商品住宅批准预售面积54万平方米，其中岛内仅占全市总量的10%，其余供应量均在岛外四区，即集美区、海沧区、同安区、翔安区。

那么，岛外新推房源的大量入市是否会影响岛外房价？

“某些地产商为了回款，确实会低价入市，但是基本原则是，不会赔钱卖房子。”某开发商销售人员对《国际金融报》记者表示，其所在公司投资开发的项目基本都在厦门岛外，目前并没有降价出售。

8月4日，《国际金融报》记者以购房者的身份走访了位于同安区的一个新盘——融信铂悦湾。本次主推86平方米3房和118平方米4房，均价约3.3万元/平方米，均为复式设计。

“房子现在很热销，因为限价政策，目前新开的房源都是在拿‘面粉价’出售‘面包’。”销售人员张璐对《国际金融报》记者表示，“该块土地2016年楼面价在2.38万元/平方米，这次3.1万元-3.4万元/平方米的销售价格是按照产权价格来算，如算上赠送的30多平方米，得房率接近100%，实际销售价格才2.36万元/平方米，是贴着成本卖。”

事实上，多名厦门本地的置业者向记者反映，岛外各区目前一手房价格较为稳定，二手房则有小幅下跌的趋势。

来自厦门市国土资源与房产管理局的数据显示，上半年岛外二手住宅交易萎缩至3110套，同比减少78%，交易面积31.1万平方米，同比减少161%。购房者多持观望态度，悬而不决的市场情绪或是导致二手房价格下降的主要因素之一。

岛内外价格天差地别

厦门岛内、岛外不过隔了一座跨海大桥，为何房价竟相差一倍以上？

所谓岛内，即厦门本岛，又叫鹭岛；而岛外，指的就是与本岛隔海相望的陆地部分，与福建漳州市、泉州市等地相邻。

厦门本身的定位就是一个不折不扣的旅游城市。2017年，厦门市的GDP约为4351.18亿元，其中，第三产业增加值占比57.8%。厦门市统计局调查报告显示，2017年全年厦门市旅游总收入1168.52亿元，且涨势迅猛。

而在地理位置上，厦门最优质的旅游资源，也大多集中在厦门本岛（即岛内）及周边岛屿。

因此，厦门房价最贵的住宅非环岛海景房莫属，尤其是一些位置好、品质高的海景别墅，近年来单价已飙升至15万元以上。

其实不只是海滩，就连岛内其他区域，也是超高层住宅林立，即使位于厦门岛的内部，一些高层住宅内，仍然可以远眺海景，单价依然可以高达7万至8万元。

除了景观和旅游资源之外，厦门市主要的工作机会大多来自于岛内。

作为老城区，也是市政府的所在地，诸如火车站、飞机场、双子塔等地标性建筑，以及厦门目前主要商业综合体、学校、医院等比较优质的生活配套资源也大多集中在岛内。

与之相反，《国际金融报》记者从岛内中山公园附近出发，分别驱车穿越跨海大桥到达岛外北部同安区及西部海沧区中心位置，单程大约需要花费一小时左右（周六下午，部分路段拥堵），时间成本较高。与此同时，岛外过了滨海区域之后，周边大多还是以农田、村庄等居多，商业项目和生活配套设施十分少见，与岛内的都市感差之甚远。

厦门市统计局调查报告显示，位于岛内的思明区和湖里区，2017年GDP约为2275.93亿元，占厦门GDP总额的一半以上，而这两个区的总面积仅占整个厦门的8.3%，经济集中度可见一斑。

不过，从具体规划来看，由于岛内面积有限，目前新房项目也在逐步减少，而岛外的几个区域，无论是住宅，还是商业、医疗、教育等方面的配套都在逐步加强和完善，未来的经济中心或许会向岛外迁移。

这几年的“主旋律”

无论岛内岛外，厦门本地中介均表示，这几年房价都是成倍地涨。

“我2011年来到厦门时，五缘湾还几乎是空地一片，当时卖1万元/平方米，后来涨到10万元/平方米，几年里房价呈几何倍数增长。”厦门某购房群出现了这样的怀旧声音。

房价随着时间在涨并不令人惊讶，但《国际金融报》记者走访的多家房产中介公司均提到，2015年是厦门楼市的一个转折点。目前，与2015年相比，厦门整体房价已经翻了一倍多。

以华尔顿1275为例，2015年的开盘价为3万元-4万元/平方米（包括5000元/平方米的精装费用），尚不及最新加推的毛坯房源单价的一半。

那么，厦门房价为何在短短几年内“突飞猛进”？

从政策层面来说，厦门经过了几轮调控和松绑。

2010年9月至2013年4月，厦门连续出台多项调控政策，厦门楼市被笼罩在严厉调控之下。

但在2014年8月，厦门迎来“宽松期”，宣布岛外四区不再执行限购措施，岛内的思明区、湖里区的普通商品住房继续执行住房限购措施。2015年1月，厦门岛内思明区、湖里区144平方米以下商品住房也不再执行限购。至此，施行了4年多的厦门“限购令”得以松绑。

限购的松绑一定程度上刺激了厦门房地产市场，一些嗅觉敏锐的开发商抓住机会大力宣传，厦门楼市回暖，多盘出现“日光”现象，投机者大量入市，导致房价虚高。自2014年第四季度开始，非厦门本地客群购房面积量超过厦门本地客群，为厦门购房的主力军。

直到2016年9月，厦门才正式重启限购政策，外来客购房面积量开始大幅度减少。

“厦门经济稳定，气候也宜人，发展潜力较大，故部分投资力量或推动房价上涨。”卢文曦表示。

“只要是在2017年以前买房的，没有不赚的。”李峰笑言。

李峰指出，自2017年下半年以来，由于预售证限价政策的紧缩，岛内许多准备高价出售的楼盘均无法达到自己的心理价位，于是“阴阳合同”的现象十分常见，且多数出现在单价7万元以上的新房之中。

不过，《国际金融报》记者实地走访多个楼盘后发现，所谓的“阴阳合同”现象，在现阶段的厦门一手房市场上，已经不复存在。

土地价遭腰斩？

随着厦门置业版图的不断拓宽，厦门这块“香饽饽”也引来个不少房企的垂涎，相继“抢滩”角逐。

据《国际金融报》记者不完全统计，2010年至今，融信、泰禾、恒大、碧桂园、融创、旭辉、富力等数十家知名房企先后入厦。

房企的积极布局亦在一定程度上带动了厦门的土拍市场。

根据厦门市土地矿产资源交易市场官网数据，《国际金融报》记者统计发现，2010年至今，厦门市每年都有上百万平方米的土地被公开出让，仅土拍收入，每年就超过百亿元，其中，土拍收入最低的2011年为135.02亿元，至2016年已飙升至最高点的492.43亿元。

“面包”与“面粉”息息相关，据了解，在同安片区，2017年融信、保利、禹州和首开配建楼面价均超过3万元/平方米。而2018年7月2日，同安区2幅出让地块由中铁和华润以底价竞得，成交楼面价分别为1.8万元/平方米和1.7万元/平方米。

一年时间，从地王到“1”字打头，“面粉”价格下滑明显。一时间，关于“地价腰斩”的传言不断。

不过，事实并不像表面所看到的那么简单。

据《国际金融报》记者了解，由于岛外区域相关配套设施正在规划和建设的关键时期，许多新出让的土地除了本身用作商品房开发以外，还通常会被赋予一些其他“使命”，诸如动迁安置房、公共绿化和其他市政配套等。

而此前开发商所公布一般为“去配楼面价”，即去除这些不盈利项目之后的楼面价格，与近期新增土拍项目的“成交楼面价”相比，价格自然是天差地别。而且，每块土地的配建面积差之甚远，仅以成交楼面价来做对比，难免有失偏颇。

以融信铂悦湾为例，据销售人员张璐介绍，现阶段出售的房源，案场公布的2.38万元/平方米楼面价即为去配楼面价，而实际上，加上诸多配建项目之后，拿地楼面价远低于2万元/平方米。

“虽然表面上房企参加度不高，成交楼面价回落，但在这背后，需要考虑到是房企的资金状况以及市场预期。现在很多土地出让要求‘一次性申请预售，一次性全部对外公开销售’，这对房企的资金实力是一个考验。”一位接近本地开发商的人士表示。

厦门中原地产认为，目前房企处于年中贷款偿还节点，开发商资金压力较大，土拍参与相对谨慎，土地市场更多是回归理性。此外，楼市调控高压下，开发商“唱多”市场预期落空，拍地积极性受到一定挫伤。但经过一定的发酵期后，房企适应调控大环境，土地参拍热度或将有所回暖，政府供给则以“稳”为主，预计后市或将增大土地供应量，以此来刺激刚需。