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房主签约20天因"丈夫不同意"毁约 法院判赔66万

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4月1日签订房屋买卖合同,约定了房款20%的违约金,但十几天后,卖方就以未经丈夫同意为由不愿再履行合同,买方起诉至法院。近日,西安市莲湖区法院一审判决,双方解除合同,卖方除退还定金等外,还要支付66万余元的违约金。

签约

房价330万 违约金20%

今年4月1日,王欢(化名)通过中介公司购买了李丽(化名)一套近200平方米莲湖区某小区的房屋,总价款330余万元,并签订了《房屋买卖三方合同》。莲湖区法院查明,双方合同约定付款方式采取银行贷款方式,王欢于4月1日预先向李丽支付15万元作为定金,该款和剩余首付款78万元于4月20日存入房产交易结算资金专用账户。甲方李丽保证该房屋没有产权纠纷(此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权)。在违约责任上约定,违约金为房款的20%。

李丽签字并代丈夫签字捺手印。合同签订当日及次日,王欢转给李丽15万元。

据王欢说,自己多次通过中介公司约李丽去交易保证机构将定金及首付款存入房产交易结算资金专用账户,但对方一直推诿。4月20日,李丽以丈夫不同意卖房为由要求解除合同。王欢认为,李丽夫妇单方违约行为违反了合同约定,在5月份起诉至法院,请求判令解除合同,被告退还定金15万元,支付违约金66万余元以及中介费等。

庭审

卖方称并未征得丈夫同意

李丽辩称,三方合同是无效合同,该合同是未与丈夫协商的情况下签订的;造成合同无效的责任在于第三人中介公司,其未尽到如实审核合同相关人员及如实告知义务;因合同无效,约定的违约条款也无效。请求法院确认合同无效,驳回诉讼请求。李丽的丈夫也称合同无效,认为妻子未经得自己同意,签订的合同违反了《婚姻法》、《物权法》等,也未经其追认。据第三人中介公司陈述,签订合同时,王欢曾询问李丽,卖房是大事,是否需回去和丈夫商量。李丽当时说,家里所有事自己说了算,不需要问丈夫。

判决

退还定金并支付66万违约金

法院查明,4月9日,李丽向中介公司员工发微信,称让尽快办,否则丈夫不同意卖。4月17日又说,卖房的事当时丈夫不知道,现在知道了不同意卖房。另外,涉案小区在4月至5月起诉时间这一期间,房屋(含装修)均价在1.5万元至2.1万元不等。

法院认为,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》中规定,“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《合同法》规定,“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”

房屋系一个家庭重要财产,房屋买卖是夫妻处置家庭财产的重大事宜。李丽到中介公司就说明其具有买卖房产的意愿,后其通过中介公司签订了《房屋买卖三方合同》,李丽在合同卖方处签名捺印并代其丈夫签名捺手印,其行为可以使原告相信其夫妻双方共同销售房产的意愿。

由于被告在合同签订后明确表示不同意再履行合同,构成违约,原告主张解除合同,予以支持。结合西安市近两年来房价大幅上涨的现象,同时比照目前二手房市场交易情况,原告按合同约定违约金主张交易价20%的违约损失66万余元契合其实际损失。

近日,莲湖区法院一审判决,解除合同,被告于判决生效后10日内退还15万元定金、支付违约金66万余元,以及居间服务费近8万元,驳回其他诉讼请求。 华商报记者 佘晖

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