租赁市场"规模战" 长租公寓变成下一个"共享单车"?

住房租赁市场驶入“快车道”。解放日报·上观新闻记者近日从集中式公寓经营企业之一“魔方公寓”了解到，其新一轮融资已在紧锣密鼓地筹备中。与此同时，另一家发源上海的分散式公寓经营“青客”，也将于今年8月份-9月份完成D轮融资。

随着租购并举的住房制度不断推进，各大租赁企业迎来滚雪球式发展，其中，链家旗下长租公寓品牌“自如”公寓目前已在全国拥有近50万间房源，其他企业也加速融资步伐，通过拓展房源数量提升市场占有率。

在发展过程中，长租公寓因为资金链断裂倒闭、违规使用金融产品等消息也时有传出。同为资本角逐的热点，长租公寓是否会变成下一个“共享单车”？规模扩张背后，租赁行业应当防范哪些风险？

长租公寓为何发力“规模扩张”？

来自上海市房地产经纪行业协会的数据显示，2017年全国租房市场总规模已达到约1.4万亿元。东方证券的预测显示，至2030年，全国租房市场总规模预计将超过4万亿元。面对前景广阔的新兴市场，上海涌现超1200家租赁企业，房源数量快速提升。

记者从上海自如获悉，今年自如将在全国扩张至100万间房源，相比去年提升100%。魔方公寓预计将在今年扩张5万间-8万间。青客预计将在2019年从原先的12万间增长至24万间……各大租赁企业发力“规模”意图明显。来自大型房企开发商、国企等多方主体也陆续试水长租公寓产业。

长租公寓日益受到青年租客的青睐

“3万间-5万间的规模，是公寓企业的生存底线。”青客CEO金光杰介绍。“长租公寓的商业模式是与租赁房源房东签订长期合约，经装修改造后重新开放给租客，通过租金差异获取利润。前期需要投入房租、装修等成本，假如房源总数小于1万间，公寓管理难以做到精细化，资金链断裂风险较高。”

规模化首先能降低公寓成本。例如，一套房源的装修成本约为7至8万元，通过规模化采购，青客表示能将其降至约4至5万元，大部分家具的采购价格能“砍掉”40%。另外，信息技术也能降低人力成本。青客通过手机APP实现自动化故障报修和租金收取，仅需20个房屋管家就能覆盖全国所有区域，相关负责人表示，规模较小的企业，聘用一位普通管理员每年就需要10万元左右的成本，而信息化系统能最大程度提升管理效率，从长远角度减少资金投入。

长租公寓样板房内部实景图

更重要的是，资本只青睐行业头部企业。“哪怕头破血流也要扩张，不然面临的结局只有倒闭或是被收购。”一位业内人士表示。尽管一线城市的租赁公寓数量超速增长，但是和市场的存量房源相比较，整个市场仍呈未开掘的“蓝海”。面对都市青年不断攀升的居住需求，目前行业内尚未决出真正赢家。规模扩张，有助于成为行业规则“制定者”。

规模越大越好吗？

资本争相涌入长租公寓行业，不由让人联想起2016年左右的共享单车：起初，共享单车也曾是人们眼中的“风口”，如今潮水褪去，尘埃落定：摩拜、OFO均被并购，还有几十万台废弃单车被遗弃，面临严峻的清理回收问题。

江西北路近七浦路附近，数百辆五颜六色的共享单车被胡乱堆成“小山”。

长租公寓会变成新的共享单车吗？青客副总裁屈成才并不这么认为。“首先是两者的底层资产不同。长租公寓的底层资产是房屋租约，主要收益来源是房屋租金。相比共享单车更稳定且有升值空间。其次，长租公寓行业对资本金需求、风险管控能力和技术能力的需求更高，参与竞争的门槛也因此提升。”

在他看来，公寓企业的核心能力是优质物业的获取能力和运营效率。衡量优质物业的因素包括房屋位置、价格、产权信息是否明晰等，而运营效率指的是公寓在有限空间内提升使用效率，获取现金流回报的能力。“不能把飞机的引擎装在拖拉机上，企业规模应与企业发展相匹配。”

目前，长租公寓“盈利难”是行业面临的共同痛点，普遍投资回报率只有2%-8%，华东师范大学工商管理学院副教授崔裴介绍，从国外案例分析，长租公寓要收回成本普遍需要8至10年。

上海市房屋管理局市场监管处副处长刘纪来认为，在现金流不充裕的背景下，长租公寓为了加速规模竞争，经常使用多种金融工具，应防范其中可能产生的风险。

其中一种金融工具被称为“房租贷”，核心模式是租客、公寓和金融机构三方签订合约，租客向金融机构申请贷款用于支付公寓租金。通常情况下，房租贷以一年为期限，金融机构提前将一年租金支付给长租公寓企业，再按月从租客身上回收租金。租客需要支付一个月房租作为押金，之后再按月支付房租和利息。如果公寓对资产管理不完善，利用提前获取的租金盲目扩张规模，可能导致资金链断裂，影响租客的居住权益。

另一种金融工具被称为“住房租赁资产证券化”，目前有多种试点类型。据国泰君安统计，2017年已经获批的各类资产证券化产品已达500亿元。崔裴认为，国内的资产证券化产品底层资产主要由重资产（公寓）和轻资产（租金）构成，一旦公寓运营水平下降，或是租金下跌，将严重影响资产证券化的产品价值，给投资者带来风险。

“目前，上海房地产市场正在加快完善建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”刘纪来说，市场应形成多家企业参与的良性竞争格局，如果一家企业因规模化垄断市场，未必是件好事，比如，可能带来租金水平的整体提升。