老牌商圈地块底价拍出 内环商办地块缘何无人争抢？

（原标题：沪老牌商圈一地块底价拍出 内环商办地块缘何无人争抢？）

近日，上海市挂牌出让虹口区四川北路HK194-01地块，香港崇邦集团（以下简称“崇邦”）以底价71亿元夺得，值得一提的是，这幅位于上海内环四川北路中段商圈的地铁上盖项目，竟只有这一家房企参与竞拍。

《华夏时报》记者联系到崇邦董事长郑秉泽，其强调公司在拍地前并不知道只有自己一家，至于其他开发商为何没有去竞拍“那是他们自己的事情”。一些上海房地产的业内人士也告诉记者，没有听说过哪家房企对这幅地块感兴趣。

记者了解到，该幅地块的出让条件颇为苛刻，开发商需要在20年持有全部的商办面积。多名业内人士表示，之所以没有竞买者可能是因为该项目开发周期太长，不利于提升资金效率。

竞买人仅此一家

7月24日，虹口区四川北路街道HK194-01地块（原18号街坊）提前出让，由崇邦集团以71亿元拿下，折合楼板价36447.6元/平米，预计项目总投资额超过150亿元。

上海市规划和国土资源管理局官网“地块基本信息”显示，HK194-01地块位于四川北路海宁路路口西北角，接地铁10号线四川北路站3号口，东至四川北路、南至海宁路、西至江西北路、北至武进路。据悉，该地块为上海市中心比较罕见的巨型方正地块，距离外滩仅1000米，周边交通情况便利，拥有4条轨道交通及公共交通，紧邻上海大悦城、阳光商厦、华联商厦等大型商业配套。

据悉，地块于2014年启动旧改，原规划为住宅用地，2018年初被改为写字楼、商场用地。在“上海虹口”门户网站上，记者找到一份《关于四川社区C080101单元控制性详细规划HK194街坊局部调整初步成果的公示》。公示称，“为优化四川北路地区整体空间形态，协调地区发展与历史风貌建筑的关系，现拟对四川社区C080101单元控制性详细规划HK194街坊进行局部调整”。

不过，最让人感兴趣的是，在土地资源稀缺的上海，这家位于市中心的商办地块却“仅有一家竞买申请人提交了竞买保证且提交了竞买申请”。

《华夏时报》记者致电上海市规划和国土资源管理局，一位工作人员表示，“信息都是公开的，有几家就是几家”。郑秉泽则强调，公司在拍地前并不知道只有自己一家。

“可能是因为这幅地块总价较高。目前房企资金相对偏紧，在一二线城市这样的商办项目沉淀资金太多，开发周期太长，不利于提升资金效率。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷解释说：“所以尽管这幅地块的位置很好、未来资产升值空间大，但更适合开发慢、运营强的港资房企商业模式。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，对于崇邦集团来说，这几年拿地投资节奏慢，但现金流相对充沛，所以可以拿下这幅高价地块。作为需要长期运营的商办用地，对于希望快周转的企业来说吸引力并不大。

事实上，该幅地块的出让条件可谓苛刻。据悉，项目包含一栋180米的超高层地标，包含超过1.43万平米保留建筑，需要兴建一座1.4万平米的文学博物馆，无偿转交给虹口政府，开发商需要在20年持有全部的商办面积。同时还有多条“特别约定”，例如地下空间开发不得少于四层、必须建有建筑面积约2500平米的地下生鲜超市、10%的民防工程等。

不过，郑秉泽不认为这幅地块出让条件苛刻：“超高层地标、保留建筑、文学博物馆等对项目的市场定位、功能、业态均有所提升，崇邦当然欢迎。20年持有全部商办面积对崇邦来说并非苛刻。”

公开资料显示，崇邦集团于2003年在香港成立，股东包括香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、Timezone国际和新加坡和美集团，专注在中国大陆投资开发具商业功能的城市综合体，目前在上海已经开发运营了4个商业项目，包括大宁国际、金桥国际、思南公馆、嘉亭荟。

由于还未上市，崇邦没有公开的营收数据。郑秉泽也拒绝向《华夏时报》记者透露具体的经营数据，只说明“崇邦的项目经营良好”。而拿地的71亿元及后续150亿元的计划投入，郑秉泽称全部由崇邦股东提供，“不存在资金压力”。同时，郑秉泽反复向《华夏时报》记者强调，崇邦坚持短期的资金流转与中长期的投资收益并重。商业部分初期只租不卖，成熟之后可能考虑出让部分股权，但仍保留管理权。

看好四川北路商圈前景？

根据上海市规土局的规定，地块拿下之后需在12个月内开工、36个月内竣工，拿下地块一周的崇邦目前还未动工。

《华夏时报》记者近日走访HK194-01地块发现，除了几栋窗户没有玻璃的保护建筑，这幅地块现已被推平，一辆挖掘机停在断垣残壁之中无人操作。地面上杂草丛生，堆满了数量庞大的共享单车、废旧汽车。门口一位保安人员告诉记者，这幅地块现在被作为报废车辆及违章车辆的临时安置场所，开发商何时进入开发自己还没有收到通知。

地块北至的武进路上，“武海小区”中还有部分建筑未被拆除，但几无人烟，宛若“鬼城”。偶有一、两个人从小区中走出，面对记者的询问一概摇头表示“不清楚”。在靠近江西北路的“拆迁办公室”中，一名工作人员表示，这幅地块的拆迁工作已经完成。地块被售出自己听说了，但具体是被哪家开发商拿下并不关心。

历史保护建筑“公益坊”李贝贝摄

HK194-01地块所处的区域为四川北路中段商圈。据悉，上世纪90年代，四川北路的繁华程度不亚于南京路、淮海路。但在经济发展和区域竞争的背景下，加上地铁通车较晚、老北站动迁等多重因素叠加，如今四川北路商圈已经没落。

项目周边，目前林立着中信广场、星荟中心、盛邦国际大厦、壹丰广场等多个大型商场、写字楼。不过，记者观察发现，大部分商场都显得很冷清，不少铺位用围板遮挡，开业率不高。而项目北边的江西北路上，沿街商铺基本上都是一些打着“减价促销，回笼资金”的服饰小店、或是手机维修店、破旧的杂货店等。加上地块上大量居民也被拆迁离开，整条街道显得很是萧条。

地块西至江西北路街景李贝贝摄

不过，郑秉泽对四川北路商圈的发展倒是很有信心：“崇邦非常看好四川北路商圈的发展”。崇邦官网显示，除了刚刚拿下的虹口天际“地王”，崇邦正在建设的“上滨生活广场”坐落于北外滩商务区，同样也在虹口区。

“看上去崇邦对于这个虹口南部的北外滩功能区的未来价值评估还是非常积极的。”戴德梁行华东区戴德梁行高级董事、华东区商业地产服务部主管饶伟认为，上海目前正积极打造“全球卓越城市”，又要做规模化城市更新。而从2017年开始，虹口区已经大张旗鼓展开了一系列转型方案的细化和项目的推进。