房地产年中考：行业分化加剧，资金压力上扬

在行业一片肃杀氛围中，房企们陆续发布2018年上半年业绩预告。在过往1~2年销售规模的高歌猛进和资金宽松的周期拖底下，主流房企大多能获得不俗的业绩，个别房企甚至获得500%之巨的增长幅度。

不过，大公司业绩预增并不能完全掩盖行业所面临的隐忧。今年上半年，虽然房地产合同销售金额和销售面积依然获得正向增长，但增速已出现较大程度下调。且在棚改政策的调整下，货币化安置的比例或将大幅降低，这将构成下半年三四线城市的销售压力。

多重因素叠加之下，房地产企业的资金状况已呈风声鹤唳之势。更为严峻的是，个别房地产企业已陷入经营不善之困境，导致违约现象时有发生。近日，上市公司中弘股份已经“爆雷”，多个项目销售停滞，业绩同比下滑4876.59%。

房企业绩两重天

7月23日晚，正荣地产（06158.HK）发布正面盈利预告，同日早上，融创发布正面盈利预告，当天收盘股价上涨3.72%。在近期发布预增公告的还有保利地产、招商蛇口、阳光城、中粮地产等房企。

个别公司的增幅超过了100%。合肥城建预测，2018年1~6月归母净利润的涨幅是400%~450%；中南建设归母净利润增幅达160%~180%；阳光城的预期增长是189.5%~235.2%。

预增的房企给出的理由普遍是集团已交付建筑面积的增加、平均售价大幅上涨及物业毛利增加、营业收入增加。过去一至两年，房地产业高歌猛进，销售金额向上拉升，同期行业处于宽松周期，融资成本普遍较低。这些因素促使行业净利润率回归两位数水平，如今在房企2018年中报上有所体现。

不过，仍有不少企业陷入预减或亏损之地。近日，华联控股、荣安地产、深物业A等多家公司今年上半年业绩有所下降。而绿景控股、嘉凯城、中弘股份、海航投资等公司相继发布预亏公告。

其中，中弘股份因财务费用增加10亿元、资产减值损失增加1亿元、商业项目销售停滞，住宅项目销售也大幅下滑，导致公司房地产项目销售利润较去年同期大幅减少，预期亏损14亿元，同比下滑4876.59%。

申万宏源7月20日数据显示，60家发布中报业绩预告的房企中，25家预增、7家扭亏、1家续盈，而首亏、续亏或预减的有22家，占比超过1/3。一名房地产资深评论员表示：“在过去两年销售业绩支撑下，今年房企业绩获得正向增长的可能性较大，至少龙头房企如此。”

行业分化更突出

虽然绝大部分公司尚未披露中期业绩报告，但从预增和预减公告的情形来看，房地产行业两极分化的趋势更为显著。可以从中预见的趋势是，在金融去杠杆、行业进入调整期等背景下，龙头房企的业绩将稳健发展，而中小房企的市场份额将逐步被龙头房企侵占，利润下滑甚至亏损，最后被迫转型或退出市场。

国信证券的统计数据表明，2017年，中国房地产销售TOP5和 TOP10 市场集中度分别为16.9%、24.1%，较2016年末分别提升了4和5.2个百分点，但对比美国的市场集中度，尚分别有6.7和9.1个百分点的差距。

但2018年1~6月，中国TOP5和TOP10市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%，已经接近美国水平。

行业三巨头的碧桂园、万科、恒大又再刷新销售纪录。今年上半年，碧桂园已实现合同销售金额4124.9亿元，万科实现3046.6亿元，恒大实现合同销售额3041.8亿元，此三家加起来的合同销售金额已突破万亿元。

一家在港上市的房企融资负责人对第一财经表示：“今年上半年，房企融资较大，综合融资成本也有所上涨，较去年提高约2~3个百分点。现在基本只有龙头房企能拿到钱，融资的集中度提升将反哺规模提升。”

除了行业集中度的提升，另一较为突出的趋势是，整个行业对于市场前景的预期开始转变。国信证券分析师区瑞明指出，从销售、新开工、施工面积累计同比增速自2016年上半年最高点至今出现较大幅度回落的趋势来看，行业仍处在小周期降温期。

资金压力下土地市场降温

如果说市场的逐步降温对于房企的影响是缓慢呈现的，那么资金的收紧则是房企眼下的困局。

“今年平均融资成本至少增加2%，你看今年土地拍卖市场，就明显冷清了很多。”旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣告诉记者。

从土地投资节奏看，近期的土地降温可见一斑。今年7月，苏州7宗经营性土地进入限时竞价阶段，其中三种居住地块未拍先流拍。该批地块为苏州市今年集中挂牌的第二批土地中的一部分。此前，苏州土地市场曾一度火爆，如今导致多家开发商因为拿地过高一直项目滞销。

在合肥，最近2月有5宗居住土地流拍，曾经的楼市“四小龙”之一合肥，让很多地产商深陷其中。“我们在合肥的项目一直捂在手上，开盘就亏损。”一位禹洲地产内部人士告诉记者。

“融信的债券到期，我们也帮他们找一些中小银行进行对接，希望城商行可以买一些债券，但是难度很大。”一位券商机构客户经理告诉记者。

此前，有一些小银行依旧在监管下进行委托贷款操作，希望帮一些地产商融资。记者了解到，即便是TOP5地产商，也通过这样的高融资方式进行融资，具体金额超过10亿。

“新力地产的很多项目也在寻求地产基金介入，但是我们评估后觉得销售并不乐观，不敢轻举妄动。”一位地产基金从业者告诉记者。

根据Wind资讯此前的统计，目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股净负债率超过200%的房企有佳兆业。

根据申万宏源的一份报告，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

海通证券债券研究员姜超宏认为，伴随企业间分化越来越明显，融资潮水过去后，个别企业的信用违约概率增加。

经过了前两年的大肆扩张，目前许多房企已然感受到运营的莫大压力，从而不得不以价换量加速去库存。“我们预计今年第四季度会是一个低谷，那个时候可能土地市场将进入冰点，也是一个窗口期。”一位地产高管告诉记者。