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半年调控近200次 落实"房住不炒"还将如何发力?

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今年上半年,全国各地房地产调控政策发布近200次,创历史新高。各地严格执行各项调控措施,楼市总体比较平稳。国家统计局最新发布数据显示,6月份,一线城市商品住宅销售价格总体稳定,二线城市有所上涨,三线城市上涨势头得到抑制。未来落实“房住不炒”还将如何发力?

楼市调控近200次,因城施策和分类调控特征明显

机构统计数据显示,今年1-6月,各地房地产调控政策发布次数高达192次,比去年同期的116次多出65%。共有73个城市出台调控政策,包含限购政策135条、限贷政策176条,51个城市以及海南全域实行限售政策。

上半年的调控内容不仅仅局限于简单限购、限售、限价、限贷,因城施策和分类调控特征明显,手段也更加多元。

——限制房价涨幅,规范市场秩序。

上半年,多地加强了商品房销售价格管理和市场监管力度。如威海和聊城等地规定新房3个月内不得涨价;昆明也要求新房预售价格6个月后方可申请调整,且在12个月内合同网签备案均价上浮不得超过6%。武汉、江门、佛山、赣州、海南等地则先后出台市场监管措施,直指炒卖房源、茶水费、阴阳合同等乱象,新房销售严格执行政府审批价。

——收紧房贷,利率普遍上浮。

上半年,热点城市房贷利率逐月上浮。年初,一线城市首套房贷款利率率先提高,广州、北京和深圳的首套房利率上浮10%目前已成主流;春节后,武汉、南京、成都、合肥和福州等热点二线城市陆续收紧房贷额度、上调房贷利率。如长沙、天津和南京的首套房贷款利率上浮15%、二套房上浮20%;武汉和宁波的多家银行首套房利率上浮20%、二套房上浮30%。

机构统计数据显示,今年以来,全国房贷市场开始呈现收紧态势。6月份,全国首套和二套房贷平均利率已涨至5.64%和6.01%,同比分别上涨15%和10.7%。

“这些举措有效抑制了房地产市场的投资需求。”链家研究院院长杨现领说。

——摇号扩围,频打政策“补丁”。

去年南京、上海、长沙、成都等城市率先出台新房销售摇号政策,自今年3月开始,实施摇号政策的城市不断扩容,武汉、西安、杭州、福州和青岛高新区等地也相继加入摇号队列。

针对在摇号过程中,部分城市频现的购房“壳公司”、关系户内定房源等乱象,一些城市为摇号政策打了“补丁”,如西安、长沙、杭州和上海均已限制公司购房行为。

部分楼市为何热度不减?

从调控效果来看,上半年全国房价波动趋缓,以北上深为代表的热点城市楼市调控效果显著。但另一方面,部分二三四线城市出现“轮动涨价”现象。

国家统计局发布的“2018年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示,新建商品住宅价格同比上涨的城市有61个,辽宁丹东以高达15%的幅度领涨全国;深圳、北京和上海则分别延续了10个月、9个月和6个月的连跌。

数据同时显示,6月份,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%,涨幅持续扩大。

易居智库研究总监严跃进认为,今年以来,西安、郑州、长沙等二三线城市人才落户门槛降低,导致短期涌入大量人口,刚需群体扩大,房价出现阶段性上涨。

多个三四线城市成交量放大、价格上涨。克而瑞研究中心数据显示,上半年三四线城市商品房销售面积占比超过六成。四川南充、贵州遵义等三四线城市连续多月房价同比涨幅超过10%。

中国社科院城市所不动产室主任王业强认为,在热点城市严控之下,部分三四线城市由于购房政策仍相对宽松,承接了房地产投资投机性需求的溢出。

坚决落实“房住不炒”,多措并举保障供给

受访人士普遍认为,坚决落实“房住不炒”政策定位、抑制投机仍将是未来房地产调控政策的重要方向,各地将调控力度不减,继续“因城施策”。

“房地产市场还存在一些结构性矛盾。”国家统计局新闻发言人毛盛勇说,今年以来三四线城市房价涨幅较高,一些热点城市上涨的压力较大,但一些边远地区、人口外流压力较大的地区还有一些库存,因此要因城施策,精准调控。

“当前,房地产调控已明显由一二线城市向三四线城市全面铺开。”中原地产首席分析师张大伟说,7月份不少城市上半年出台的调控政策正式落地,各地房价预期有望趋稳。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康说,分类增加住房有效供给才能促进供需趋向平衡,一方面,政府要通过公租房、廉租房、共有产权房等多元供给,保障困难人群住有所居;另一方面,各个城市也需要根据自身特点,提供中高端住宅产品满足市场化需求。

多位专家表示,要从土地、金融、财税、多层次住房供给体系、房地产法律法规等方面继续综合施策,建立完善房地产调控长效机制,稳定房地产市场预期。

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