未来的远见是一个领袖最重要的竞争力,2018年7月23日,博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会六方会谈环节《逻辑镜像:下一个十年中国地产想象力》议题部分,有关传统房地产模式还可以持续多少时间?的问题,众位大佬分别提出了各自不同的见解。
国务院发展研究中心REITs课题组组长、中房集团理事长 孟晓苏:
我觉得自己还是比较有想象力的一个人,我认为传统房地产模式应该还是主要模式,因为现在大量的老百姓需要住房,未来十年同时追求量和质,所以未来还有十年的好光景。
著名经济学家、中国社科院大学城乡建设经济系主任、博士生导师 陈淮:
问题问错了,不应该是传统房地产模式有多少红利,而是说中国居民的消费群体,住房满足程度还有多大程度没有得到满足。首先的重点是站在你客户的角度,不应该说我能挣多少钱,而是消费者还有多少需求没有被满足。第二点,人们的生活分基本需求,改善型需求,享受型需求和奢侈型需求。坦率说,现在中国的绝大部分城市居民的基本生活需求是已经满足或者即将满足。但是我们进入改善型需求才不过3-5年的时间,距离进入享受型需求还有一定的距离,比如好多豪宅建好了之后车库只有1:1,在座的各位老板,你们家的车位一个够吗?我们现在只能说是基本实现现代化,你想象你身边的亲戚朋友的住房有多少是可以达到现代化,或者是基本现代化,你就知道未来我们的房地产还有多少前景。但是这却不一定代表未来有多少盈利,因为盈利的不一定是你。
住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌:
美好生活是一个很好的词,我们现在所有的供给都是由需求促进的,为什么我们之前的20年那么好赚钱,因为开发商赚到的红利是机会。后面20年,我们可能不会像过去那么好,但还是有需求的,这里面需要考虑的是供给。我们之前是机会红利,后面可能会产生变化,这是由需求带来的,只有需求满足了,才能实现。
中原集团主席兼总裁 施永青:
我个人的想象力不值得重视,因为要了解市场呢,市场是很多人一起的表现,所以我要去看看市场上的人对这个市场的看法。第一个是金融市场,我发现在金融市场里面的房地产细分的PE不是太高,这代表金融市场并不是很看好房地产。另外我看到的情况是,未来房地产靠地价上升的能力可能出问题了,因为如果地价继续上升的话,那谁再来搞轻资产?轻资产如果赚的钱和土地本身上涨的价值差太多,那轻资产还有什么意义呢?那为什么那么多开发商开始做轻资产了呢?因为他们可能觉得未来市场的地产价格风险比较高,所以才会考虑要做轻资产的生意。
全联房地产商会副会长、路劲地产集团董事局主席 单伟豹:
中国的人口红利基本已经没有了,老龄化也很快到来,后发优势也没有了。但中国有一个东西是一直存在的,那就是我们有很大很大的市场,现在的房地产市场有13万亿,未来不会降太多,在这个市场里面,就算只是做1%就有1000多亿了,这么大的市场,不可能没人去做的,所以我对将来的房地产市场非常好看,而且是无止境的。
山水文园集团执行董事兼CEO 张晓梅:
我的总结叫做“1033”,“10”是指十年,我特别同意单总的结论,只要中国的城镇化存在和巨大的市场存在,至少10年以上的红利。“3”是指三个纬度,不能简单的看红利,分别是行业、企业和消费者。最后的“3”是指三个关键词,从行业的角度未来的红利集中在某些企业的身上,从企业的角度,将会从空间变成内容。红利的集中会从空间的制造变成内容的提升,消费者将从投资行为变成人居行为,对于美好生活的向往,将会支撑红利持续的成长。
天津房地产商会会长、津东房地产集团董事长兼总裁 徐树山:
我从两个方面来说,第一个叫房地产企业,目前我们房地产企业的现状,基本上都是规模化+同质化,所有的企业都在追求销售规模,所有的行为都是在做销售或者增量这块的事情,大小房地产都在做这块,未来十年呢,我们的市场和土地资源肯定不会是这个样子,规模肯定会受到约束,产品也应该变得多元,这个会让市场发生根本的变化,这也有可能让现在的企业产生生存问题,这不是挣钱能力,而是产品根本的改变。第二个是房地产资产,我觉得未来会一路高涨,因为这个房地产市场,尤其是一线城市和二线城市,唯一的标准是净流入人口,只要有流入的人口,这个房产就会增值。那些什么租售比都是不成立的,因为现在我们的租赁市场都不是成熟的市场,不能用欧美成熟的租赁市场来对比我们现在不成熟的租赁市场。