中南置地的"千亿"多巴胺

（原标题：解局 | 中南千亿多巴胺）

对于房企而言，“千亿”就像潘多拉的盒子，充满诱惑地刺激着房企的多巴胺，并为之付出努力。

从偏居一隅的江苏房企到登陆上海，2017年离千亿还差临门一脚的中南置地，很大概率将在2018年实现这一目标。不过，面临行业的调整周期，这条千亿之路似乎并不容易。

7月17日，中南建设发布股权激励计划草案，拟向激励对象授予股票期权2.33亿股，约占该公司股本总额的6.27%。

根据计划，计划激励对象为中南建设集团的董事、高级管理人员以及产业集团经理层、战区董事长、总经理，首次授予共计49人。其中就包括刚刚从泰禾履新的副总经理罗俊，以及从万科过档的证券事务代表梁洁。

值得一提的是，此次股权激励将分三年行权，业绩考核要求为2018、2019、2020年归属母公司净利润相比2017年增长240%、560%、1060%。据观点地产新媒体了解，2017年，中南建设的归属母公司净利润6.03亿元。

换句话说，中南建设要在三年之内将净利润提高十倍，即达到约70亿，这项股权激励计划才能顺利完成。

一般而言，房企的激励计划都以一定的业绩考核标准为前提，而业绩预计的增长大多在50%-300%之间。以刚刚颁布股权激励计划的阳光城为例，其规定的业绩考核标准为2018-2021年营业收入和净利润较2017年增长不低于35%、82%、146%和232%。

显然，在占总股本6.27%的股权大礼包面前，中南的管理层们必须首先经历最为严苛的考核。

据观点地产新媒体了解，去年，中南建设集团董事局主席陈锦石就曾给中南置地定下的目标，要在2020年跻身行业前十，中南置地总裁陈昱含也曾经表示，中南置地要在3年内进入行业前十，并喊出了3000亿元目标。

千亿A面：拿地扩张与多元化探索

事实上，自2016年初引入明星职业经理人陈凯，并将总部由江苏南通迁至上海开始，这家起家于海门的地产商就开启了其高速扩张的黑马之路。

其中，土地扩张和管理层团队的搭建是必由之路。

虽然中南建设集团成立于1988年，但直到2005年，获得南通CBD项目后，中南的房地产业才正式形成规模，并以承包大盘项目的“造城”模式在三四线城市累计了大量土地储备。

据观点指数统计显示，经过十余年发展，2014-2015年，中南置地的销售额才刚刚跨过200亿的门槛，分别为207亿和225亿，两年内，中南置地的新增核心城市项目仅18个，平均楼面价为1546元/平方米。

尽管规模不大，但与此前一直聚焦长三角的三四线城市不同，期内，中南置地在山东省内积累了丰富的土地储备，并开始将目光转向南京、苏州等核心城市。

2016年，中南置地迎来关键一年，迁都上海、引入明星职业经理人陈凯，令这家从建筑行业延伸至房地产业的区域房企开始备受关注。

得益于此前的土储策略，年内，中南置地的销售首次实现翻番，达到500亿，其中73.14%的销售金额来自于长三角地区，10.4%的销售来自于山东省。

随着规模扩大，中南置地拿地的脚步也开始提速，2016年中南置地共新增土地储备27个，规划建筑面积488万平方米，货值700亿元；2017年累计拿地98宗，新增土地货值储备近2000亿元，其中，仅10月单月，中南置地就通过拍卖方式拿下12宗地块，成交总价合计约93亿元，土地扩张的节奏进一步加快。

其中，长三角地区土地储备占其全部储备的比例由此前的70%以上进一步降低至不到60%，全国化的布局进一步打开。

2017年，中南置地销售再次翻番，963亿的销售总额离千亿也只有一步之遥。

持续的攻城略地中，中南置地的管理层团队也在逐步地去家族化。

据观点地产新媒体了解，除陈凯外，近两年，中南先后引入了万科、龙湖、碧桂园、阳光城、华夏幸福的多位高管。2017年8月，中南集团官网更新中南置地的管理团队，首次展现过去一年人才布局的成果。

其中，现中南置地高级副总裁辛琦此前曾在阳光城担任首席财务官兼首席营销官，在收并购方面经验丰富，营销副总裁甘玫曾任职碧桂园、万科和华夏幸福；成本副总裁曾志超在龙湖、复地和万科的有过采购和成本管控方面的经验。

最新的人事任免中，中南则挖来了泰禾的副总裁兼财务总监罗俊，以及万科的董秘梁洁。

不过，管理团队的职业经理人化犹如硬币的两面，一方面令企业更加现代化和职业化，另一方面人才的流动也不可避免。

为此，中南抛出了2.33亿股的股权激励大礼包，但考核条件同样史无前例，三年内利润增长10倍。据了解，中南的薪酬体系也是坚持低底薪、高激励，坚持按劳分配、按能分配、按效分配，实现薪酬与规模、业绩、效益挂钩，基本保底，上不封顶。

在3年内3000亿元目标的刺激下，中南和它的职业经理人们似乎也玩起了对赌游戏。

融资与调整期下的现实B面

在潘多拉的盒子被打开之前，人们总是需要付出大量代价，在通往千亿甚至行业前10的路上，中南需要攻克的难关仍旧不少。

从2014年至今，在一路凶猛扩张的背后，中南也不免面临毛利低、净利润下降，债台高筑的境况。

年报显示，2017年中南置地的毛利率仅为15.57%，同比去年下降2.51%，与同行多处于25%-30%的毛利表现相比，中南置地的毛利率远达不到行业的平均水平。

与此同时，虽然从2014年的200亿出头，到2017年差一点实现千亿，中南的规模增长了近5倍，但净利润却起伏颇大，四年分别为9.59亿、3.51亿、14.9亿和6.03亿。

更为紧迫的是，随着中南激进拿地，2017年，中南建设的资产负债率已高达90.52%，较2016年同比上升4.35%。

在金融趋紧的环境下，中南不得不通过多种渠道进行融资，以降低资金压力。

据观点地产新媒体不完全统计，今年以来，中南建设就为旗下多家子供扱提供近200亿的贷款担保。

此外，中南还先后通过发行公司债、美元债、资产支持票据、中期票据等，融资约160亿元。6月20日，中南集团宣布与平安信托签署战略合作框架协议，对完成100亿元战略合作规模的展望达成一致共识。

值得一提的是，在地产主业发展之外，中南还曾有过多元化的探索，但最终因亏损而终止。

2017年4月，中南建设曾与与美国硅谷区块链公司PEERNOVA合作成立智链，注册资本为1500万美元，其中，中南建设持有智链51%股份。

虽然因区块链概念，中南建设的股票曾多次涨停，然而2017年年报显示，智链截至2017年末实现营业收入11万元，净利润亏损265万元。2017年，中南建设的净利润也较2016年的14.9亿同比下降147%至6.03亿元。

2018年4月，中南建设拟以1100万元向控股股东中南控股转让智链51%股权，此后不再持有智链股权。7月20日，中南建设再发公告称，拟1.1亿元出售参股公司上海金丘信息科技股份有限公司股权。

中南建设强调，未来将战略重点放在以房地产开发为主的现有业务中，逐步减少非主营业务的投入，同时还将逐步对区块链类公司进行剥离。