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与张玉良对话:绿地“不唯规模论”

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绿地在2014年实现了行业第一的规模地位,某种程度上,也标志着企业进入了一个不唯规模论的新阶段。

当房企们在拼规模的路上愈发白热化,绿地多元化的转型战略已逐见成效。

张玉良透露:“至少三年前,绿地就已明确提出从‘房地产开发企业’向‘城市综合运营服务商’转型,作为集团中长期核心战略之一。”

绿地2017年报显示,期内实现房地产合同销售3065亿元,同比增长20%;全年营收同比增17%至2904亿元;利润总额同比增33%至193亿元。

从2014年销售首次突破2000亿,超越万科成为行业第一,到2017年突破3000亿,绿地正按照自己的节奏在调整步伐。

张玉良表示,绿地在2014年实现了行业第一的规模地位,某种程度上,也标志着企业进入了一个不唯规模论的新阶段。

多元化和转型升级是这个阶段的关键词。打开绿地的多元化版图,在房地产为主业的前提下,绿地逐渐形成了“大基建、大金融、大消费等产业并举发展”的综合经营格局。

虽然多元化的发展模式,一定程度上降低了绿地在销售规模上的增速,但张玉良认为,多元产业能为绿地的发展奠定更为扎实的基础和强大的抗风险能力,不会因一个行业的周期波动而致整体业绩大幅波动。

其中,在与地产联系最为密切的大基建产业中,绿地就涉及了地铁、高速公路、生态文旅等项目,包括先后投建总投资近200亿元的南京地铁5号线等项目,业务规模已超1500亿元。张玉良透露,绿地的大基建将在五年内成为业务规模超4000亿元、具有国家级影响力的“中绿建”。

对于地产主业,张玉良年初提出的销售目标是4000亿,上半年业已完成1600亿,对于实现全年目标,张玉良显得胸有成足:“今年公司的房地产主业销售进度,目前为止,完全在公司的全年计划之中。”

与张玉良对话:绿地“不唯规模论”

“并不是住宅一直火爆、也不是商办一直不行”

正如张玉良所言,产业协同作用是绿地的最大优势,以大基建业务为基础,绿地近年来在高铁新城、特色小镇项目上不断跑马圈地,成为日后业绩增长的巨大动力和保障。

据观点地产新媒体了解,2017年,绿地先后落地雪野湖、丁字湾、宿州高铁站等69个项目,新增土地面积约1262万平方米,新增土储预估将为绿地提供货值超过3000亿元。其中,截至今年3月,绿地已签约特色小镇超3000万平方米,成为当前土储的重要组成部分。

低成本是这些大盘项目的核心。统计显示,绿地2017年新增土地面积1262万平方米,付出的土地款592亿元,但平均楼面价仅2500元每平,从整个行业来看,这一平均成本仅高于恒大。

此外,张玉良指出,在以产业为基础的项目中,既有住宅开发,也有可以为企业带来长线运营管理业务的收入,如产城运营、高新产业的公司股权投资,进而实现绿地“未来20%的重大项目贡献80%的业绩”、业绩结构更为多元化和可持续。

在以地区为划分的业务结构中,绿地一直处于随行就市的调整中。2016年,绿地以聚焦一线、强二线及中部省会城市为主,全年新增土储约9成集中于一二线城市。而到了2017年,绿地新增土储中有约48%的建筑面积位于一二线城市及其周边直接辐射区域。

随着三四线的市场向好,2018年初,张玉良提出在一二线城市溢出以及有产业带动的三四线区域做一波短平快操作,作为2018年地产销售上的重要增量。

不过,张玉良同时强调,虽然目前三四线城市房地产市场火爆,“但把宝都押在三四线,一旦市场降温,风险是很大的。”从行业的属性和市场的需求分析,张玉良从一开始就认定三四线的繁荣是不可持续的。

对于一直倚重的商办项目,绿地也在不断地优化结构。据其透露,近两年,绿地住宅与商办的比重基本处于7:3。

虽然受一定因素影响,商办曾经是绿地规模增长中的库存阻力,但张玉良相信,在不同的发展周期会有不同的机遇和挑战,“并不是住宅一直火爆、也不是商办一直不行。”

“机遇很大、困难不小”

大环境下,房地产行业正在经历深刻调整的挑战,调控政策和金融趋紧正在对房地产企业产生作用。受此影响,张玉良认为房地产市场总体行情将稳中有降。

一方面,一些实力不济的中小房企,会比较艰难,也可能演化为被收购兼并,但对龙头企业而言,若能应对得当、把握去杠杆控风险的总体趋势,反而会有不少的机会,比如更低竞争的拿地机会、快速扩张布局的并购机会等等。

位于行业第一梯队,张玉良指出,外部环境对绿地来说是“机遇很大、困难不小”。虽然地产融资是当前金融监管加强的重点领域,但其他产业的融资所受影响则相对较小。

事实上,目前绿地集团的各产业正通过挖掘融资潜力,加强现金流管理,希望达到“抱团取暖”的效果。因此,当前和今后一段时间将是绿地可以取得大发展、快成长的难得“窗口期”。

另一方面,同样得益于绿地多元产业布局的深入,张玉良相信,未来绿地的发展奠定更为扎实的基础和强大的抗风险能力,不会因一个行业的周期波动而致整体业绩大幅波动。

事实上,在绿地2017年2904亿元的全年营业收入当中,除了房地产主业贡献了1505亿元外,大基建业务实现经营收入1048亿元,同比增长37%,成为绿地除房地产业务外,第二个“千亿”的业务板块。

不可否认,作为战略型主导的房企,张玉良一直带领这绿地走在多元化转型的道路上,在形成一主三大的格局后,绿地又先后介入了科创、康养和电竞等行业。

为不断寻找新的合作机会,张玉良也成为地产圈里最忙碌的掌舵人之一。

对此,他却始终保持谦虚和低调,人们鲜少看见他在公众场合挥斥方遒,出席活动时,他也始终保持笑意,谦恭而有耐心。

伴随绿地成长的26年,张玉良也将在今年迈入退休年纪,对于他的去留,外界纷纷揣测,但熟悉他的工作人员则笑言,“看这工作状态,退休至少还不在议事日程上。”

以下为观点地产新媒体对绿地控股集团股份有限公司董事长、总裁张玉良先生的专访实录:

观点地产新媒体:金融监管趋严,您认为今年的金融政策对房地产行业会产生哪些影响?

张玉良:房地产具有天然的金融属性,离开金融,房地产没有存在和发展的基础。

2018年一季度,中央和地方着力打好防范化解金融风险的攻坚战,货币金融政策空前收紧,融资难度不断加大,成本持续上升,资金问题成为影响企业发展极为突出的因素。差别化的房地产市场调控政策继续实施,部分热点城市调控甚至进一步从严,行业竞争进一步加剧。

金融措施本身就是房地产调控政策的重要部分,甚至是核心部分之一。为实现调控政策更好的效果,金融配套政策发挥着核心的作用,例如上面提到的资本端对租赁类融资的支持和放开,就是最好的例子。

房地产行业正在经历深刻调整的挑战。一方面,为了治标,严厉的房地产调控仍将延续。受此影响,房地产市场总体行情将稳中有降。另一方面,为了治本,国家将深入推进住房制度改革和长效机制建设,必将对行业格局产生深远的影响。

观点地产新媒体:当下趋紧的金融环境会否对绿地产生影响?未来绿地会通过哪些渠道实现融资?

张玉良:发债受到影响只是当前整体金融政策大环境下,房地产企业受到影响的一个方面而已。从金融监管来看,防范化解金融风险的攻坚战全面打响,货币金融政策持续收缩,一大批原有的融资通道关闭,融资难度加大,资金成本上升,“钱紧”、“钱荒”成为众多企业普遍面临的问题,并上升为影响企业发展的突出因素。

不同企业由于其风险控制能力、融资渠道、融资成本等核心竞争力方面的差别,将面临全然不同的挑战和机遇。对于一些实力不济的中小房企,会比较艰难,也可能演化为被收购兼并。

而对于行业龙头,资金、土地、购买力等资源的进一步集中化,只要应对得当、把握去杠杆控风险的总体趋势,反而会有不少的机会,比如更低竞争的拿地机会、快速扩张布局的并购机会、持续提高市场占有率巩固行业地位的机会等等。

对绿地而言,外部环境“机遇很大、困难不小”。较之同行业其他企业,绿地大优势:一是多产业协同发展的优势。集团已经形成“以房地产为主业,大基建、大金融、大消费、康养、科创等产业并举发展”的综合经营格局,通过“地产+”的商业模式,各产业能够协同作战,为获取大规模战略性项目创造了条件。

二是融资题材多样化的优势。房地产融资是当前金融监管加强的重点领域,但其他产业的融资所受影响则相对较小。集团各产业通过挖掘融资潜力,加强现金流管理,可以达到“抱团取暖”的效果。

因此,对绿地而言,当前和今后一段时间又是一个可以取得大发展、快成长的难得“窗口期”。

观点地产新媒体:绿地的产品过去大多是商办,近年多涉及特色小镇、高铁新城等开发周期相对较长的业务,怎么去平衡开发周期、现金回流、规模追赶之间的关系?

张玉良:绿地的房地产业务结构,一直处于随行就市的良性动态调整中,近两年,住宅与商办的比重基本处于7:3。

房地产行业发展具有周期性,再细化而言,不同的房地产细分市场,如住宅市场(还可分一二线市场、三四线市场等)、商办市场,在不同的发展周期会有不同的机遇和挑战,并不是一直是住宅火爆、也不是商办一直不行,更不是三四线市场行情能一直延续。

对于已经发展了20多年的龙头企业,更致力于中长期的稳定发展和风险控制,而多元化产业布局、全球范围内协同发展、不同房地产领域的平衡布局,恰恰是绿地保持中长期稳定发展的优势所在。

眼下,三四线城市房地产市场火爆,把宝都押在三四线,一旦市场降温,风险是很大的。在多元产业资源优势的基础上,绿地在符合国家政策鼓励、地方未来产业发展的特色小镇、高铁新城,将为企业带来长期稳定发展的业绩贡献。

这些重大项目,既有可以实现高周转的业务如住宅开发,也有可以为企业带来长线运营管理业务的收入如产城运营、高新产业的公司股权投资,进而实现绿地“未来20%的重大项目贡献80%的业绩”、业绩结构更为多元化和可持续。

观点地产新媒体:去年2月绿地曾发布公告试点项目提成及跟投制度,具体的推进情况如何?

张玉良:绿地也高度重视跟投制度及其潜在作用,在我看来,推进跟投的主要目标不应该只是规模,一个好的跟投制度,其作用是全方位的。

绿地为革新管理机制,激发团队动力,促进企业与管理团队共同创业、共担风险、共负盈亏,进一步提升房地产项目的运营质量及效率,实现项目价值最大化,选取部分市场化竞拍项目试点项目跟投办法,目前正在试点阶段。

我们会根据综合环境和企业自身特点,结合试点情况不断完善相关制度,稳步推进。

观点地产新媒体:您怎么看目前行业追逐规模的问题?对今年4000亿的目标信心大吗?

张玉良:绿地在2014年实现了行业第一的规模地位,某种程度上,也标志着企业进入了一个不唯规模论的更重发展质量、盈利能力和长期安全稳定的可持续性新阶段。

所以,近几年,你能看到绿地持续转型创新升级,不断完善和优化产业结构,房地产依然是核心主业,同时,其他多元化产业绿地的布局和推进同样迅速,这将为未来绿地的发展奠定更为扎实的基础和强大的抗风险能力,不会因一个行业的周期波动而致整体业绩大幅波动。

至于今年公司的房地产主业销售进度,目前为止,完全在公司的全年计划之中,上半年预计将按计划完成约1600亿元左右的销售额。下半年,整体的供应计划和推盘节奏将稳步推进,在“规模稳定增长,盈利快速增长”的整体思路下,完成全年业绩目标。

观点地产新媒体:在布局上,绿地近两年更多地走向一些三四线城市,您认为三四线的这一轮繁荣还将持续多久?

张玉良:房地产市场新周期的发展,已经不能单纯以一二三四线这样的标准去衡量一个区域的空间、机会和风险了,如果还是以这样的标准去布局,是很危险的。因为辐射因素,有些三四线城市拥有一二线级别的空间,同样,因为调控和经济发展、人口等因素,有些名义上的二线城市其空间可能还不如上述的三四线。

今年,绿地的土储区域战略将找准重点市场和重点发展区域,聚焦“沿海一条线、西部两个圈、中部若干点”,重点抓好以下市场:一是长三角、珠三角、京津冀等一线城市群及周边地区;二是江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明及南宁等二线城市群及周边地区;三是地级市高铁站周边地区。

实际上,近两年,绿地的新增土储,2016年聚焦一线、强二线及中部省会城市,核心区域土储收获与销售业绩均表现抢眼,新增土储约9成集中于一二线城市。2017年的新增土储,约48%的建筑面积位于一二线城市及其周边直接辐射区域。

观点地产新媒体:在一主三大之外,2017年至今又新增了康养和科创两大业务,如何理解这五大业务之间的联系?怎么将其与主营的地产业务串联起来,当中的逻辑是什么?

张玉良:中国经济与社会发展步入新时代、新周期,将考验企业的综合实力和核心竞争力。绿地始终走在企业转型创新升级前列,通过在产业协同、区域布局、资本运作等全方位聚焦、提升,实现房地产主业内容竞争力不断增强的同时,形成了多个具有核心竞争力的产业新亮点,培育了多个公司业绩增长新引擎。

以2017年为例,在“地产+”产业协同新亮点层面,基建、金融、消费等多元产业板块成长迅速,科技、康养等新兴产业破土而出,绿地“魔方”式的“地产+”产业协同运营模式正成为其运筹大型项目的利器和独特竞争优势,尤其是围绕特色小镇战略,多产业协同效应发挥得淋漓尽致。比如在已落地小镇项目中,基建板块获得了大量基础设施、公建配套设施项目的建设业务。

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