<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 新闻 > 正文

资金收紧中小房企陷危局:有的卖项目 有的赴港上市

0
分享至

(原标题:资金收紧 中小房企陷危局)

资金收紧中小房企陷危局:有的卖项目 有的赴港上市中小房企在激进扩张、盲目发展后遭遇生存难题。图/视觉中国

自救 1

断臂求生卖项目

近一年来,中弘股份遭遇的债务危机无疑揭开了中小房企生存困境的冰山一角,这家在房地产业、矿业、手游业务、影视产业园等都有着多元布局的企业,先是募集资金被挪用,后又出现多次债务违约、海南项目遭遇停工,无奈之下进行资产重组、股份定增,均又告吹。生死徘徊之际,中弘股份变卖股权与项目。中弘股份像是一面镜子,折射了当下中小房企的生存难题。

项目股权出售量激增

继控股股东中弘集团拟将持有的22.28亿股中弘股份转让给新疆佳龙旅游发展股份有限公司后,7月11日晚,中弘股份发布公告称,为盘活存量资产,减少公司负债,降低财务费用,增加公司流动资金,公司拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权予以海南罗胜特投资有限公司。

雪上加霜的是,这两场交易均引来深交所问询,未来结果不明。对中弘股份来说,危机背后是业绩亏损、债台高筑、资金链断裂。据悉,截至7月16日,中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为43.2亿元,全部为各类借款。而2018年上半年,中弘归属于上市公司股东的净利润将亏损约14亿元,比上年同期下降4876.59%。

如果说中弘股份的卖身是此轮房地产调控影响下的一个极致案例,那么激增的项目股权出售则是中小房企目前生存困境的真实写照。据记者查阅北京产权交易所,6月份开始,涉及房地产类股权转让的项目猛增,单月挂牌项目有10个,7月份有8个,而前1-3月份挂牌项目为零,4和5月份仅4个。

最新的“涉房”挂牌信息显示,港中旅(沈阳)置业有限公司拟以8.4亿的底价转让公司51%股权。此外,武汉临江泽城房地产开发有限公司转让80%股权,转让底价约6.5亿元;北京金胜嘉谊房地产开发有限公司转让80%股权以及4000万元债权,转让底价5000万元;海南中信国安投资开发有限公司转让81%股权,转让底价4.05亿元。其中最大的一笔挂牌项目是,拓业国际有限公司转让100%股权及约11.44亿元债权,转让底价约18.24亿元。

不少挂牌项目资不抵债

记者梳理北京产权交易所2018年挂牌的22个房地产项目,基本都是中小企业,以地方国资企业为主,其中有8个项目将股权100%转让,有8个项目转让的股份超过50%。业内人士分析,如果是纯粹引入投资者,转让出去的股份比例不会这么高。以交出控制权的代价转让股份,更多意味着项目资金周转存在问题。

的确如此,据挂牌信息显示,不少项目资不抵债。截至2018年5月31日,港中旅(沈阳)置业有限公司总资产约10.91亿元,总负债约11.11亿元,净利润亏损414.61万元;海南中信国安投资开发有限公司总资产约19.17亿元,总负债22.1亿元,净利润亏损3914.87万元。

长期以来,借用高杠杆成为房企实现快速扩张的主要手段,但是往往,在遭遇房地产严控、融资政策收紧之际,急速扩张、布局单一、融资渠道受限的中小房企首当其冲。

诸如布局环北京房地产市场特别是北三县的房企,在严格的房地产政策下,市场冰冻,销售不佳。还有海南房地产市场,环保督察以及最严限购之下,多家房企填海项目暂停施工与营业,不少更是龙头房企。

在房企人士看来,相比于大企业自身的规模、高周转、融资等优势,中小企业承受风险的能力较弱,如果其中某一个环节出错,就可能牵一发而动全身。还有房企战投层面的人士透露,目前以下两种房企特别危险,一是前几年扩张太猛、较为激进的企业,二是布局单一的企业,尤其是布局三四线城市的房企。碧桂园叫停“全覆盖”战略,是一个很强的信号。

禹洲集团董事长、禹洲地产董事局主席林龙安表示,现在整个融资体系紧绷,如果再持续半年左右,可能有一些中小甚至中等房地产商都会倒闭。

自救 2

赴港上市求“解渴”

在监管政策收紧的情况下,中小房企的融资变得越来越艰难。房企最主要的外部融资渠道,银行贷款正在向中小房企关上融资的大门。与此同时,中小房企正身处于“大鱼吃小鱼”的残酷生存环境下,它们将赴港上市视作融资最后的闸口,也视其为翻身一跃的龙门。

中小房企处境艰难

弘阳地产赴港上市时的一声啰鸣或许也是其自救的号角。在监管政策收紧、融资困难的困境下,以弘阳地产为代表的中小房企企图以上市做最后的冲刺。

在上市之前,弘阳地产处于“极度缺钱”的境遇之中。一方面,弘阳地产债台高筑,弘阳地产的招股书则显示,自2015年至2017年,弘阳的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%,呈逐年上升趋势。同时,其未偿还银行贷款数额也逐年上升,分别为31.77亿元、55.24亿元及68.65亿元。另一方面,弘阳地产正在从区域化的房企向全国后布局扩张,扩张中资金缺口也正在扩大,截至2017年底,弘阳录得经营活动负现金流量净额约35亿元。

与此同时,扩张中的弘阳地产还不得不面对政策收紧之下对中小房企的融资排斥。房企最主要的外部融资渠道,银行贷款正在向中小房企关上融资的大门。

据了解,现阶段,银行开发贷对房企资质要求较高,银行内部有针对房企的“白名单”,即主要针对全国前30强房企,而中小房企自然不在“白名单”之列。

另一方面,在股权融资之外,房地产企业融资的非标渠道也越收越窄。从银监会的官方定义上来看,非标准化债务融资工具是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权型资产,按渠道来划分,银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金子公司进行非标投资。

而目前,这四个非标融资的渠道也越收越窄,基金子公司和券商渠道已被叫停,而信托贷款和私募股权不仅限制众多,而且融资利率高达10%以上。

在非标渠道代价高昂的情况下,此前回落的公司债也出现回潮现象。但是,对中小房企而言,公司债的门槛也同样让人“望而却步”,“境内外上市房企”“央企”“房地产协会排名前100”等硬条件也横亘在面方。

不仅如此,据方正证券研究所研究报告,公司债、中票、海外债利率近两年持续上升。其中,公司债利率已经从2016年的5.4%上升到了2018年的6.7%,上升了1.3%。

赴港上市成“救命稻草”

在多种渠道收紧的情况下,中小房企又将目光投向股权融资,而国内IPO审批严格、排队较多,上市难度和时间成本较高,对资金具有迫切需求的中小型房企最终将目光锁定到了港股。

不只是弘阳地产赴港上市,正在筹划赴港上市的上海本土房企大发地产,在招股书中直截了当地提到:公司无法保证将有充足资金,也无法保证可以按照商业上的合理条款取得额外融资,甚至根本无法取得额外融资。

的确,赴港上市的意义对大发来讲已经成为“救命稻草”。招股书中的数据显示,2015年到2017年12月31日,大发的净经营现金流量都为负数,约为-7.92亿元及-23.94亿元。在负债方面,2015年到2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%。

报告期内,大发地产未偿还银行贷款分别为33.07亿元、28.26亿元、39.75亿元。此外,截至2017年12月31日,大发地产未偿还信托融资及其他融资占公司总借贷的33.6%。2017年,大发共与平安信托、中国华融及中航信托三家金融机构订立五单信托融资计划,规模近20亿元,利息最低为8.3%,最高达12.9%。债台高筑、融资成本高也倒逼大发地产冲刺港股IPO。

前有成功赴港上市的正荣、融信、弘阳,后有筹谋上市的大发、美的、宝能……在行业集中度越来越高的情况下,赴港上市成为中小房企去杠杆、融资进而谋求规模化发展的自救途径。

相关推荐
热点推荐
火箭vs雷霆裁判报告:5个漏判!杰伦-格林绝杀上篮被犯规

火箭vs雷霆裁判报告:5个漏判!杰伦-格林绝杀上篮被犯规

直播吧
2024-03-29 07:31:58
34岁霉霉和球星男友海岛度假,甜得难舍难分,却令歌迷想起了抖森

34岁霉霉和球星男友海岛度假,甜得难舍难分,却令歌迷想起了抖森

半夏吃瓜妹
2024-03-27 12:18:23
今日李铁过堂+足协补制度漏洞,足球行业正努力重拾信心

今日李铁过堂+足协补制度漏洞,足球行业正努力重拾信心

澎湃新闻
2024-03-28 22:38:29
胡歌与老婆游西藏,老胡大包小包像助理,黄曦宁低调随行两手空闲

胡歌与老婆游西藏,老胡大包小包像助理,黄曦宁低调随行两手空闲

影视口碑榜
2024-03-27 12:22:24
东莞一女子宴请吃饭,客人醉酒身亡,被判定赔偿28万元

东莞一女子宴请吃饭,客人醉酒身亡,被判定赔偿28万元

南方都市报
2024-03-28 14:05:19
26岁赵露思被赌王千金狠狠秒杀,这就是明星与豪门的差距

26岁赵露思被赌王千金狠狠秒杀,这就是明星与豪门的差距

娱乐圈酸柠檬
2024-03-29 03:23:11
致敬!北师大教授因没排上课,把课免费发网上,录制宣传单挨个发

致敬!北师大教授因没排上课,把课免费发网上,录制宣传单挨个发

王晓爱体彩
2024-03-28 22:48:03
四名暴徒全部招供,普京点名幕后黑手,接下来就是复仇了

四名暴徒全部招供,普京点名幕后黑手,接下来就是复仇了

冒泡泡的鱼儿
2024-03-28 12:35:27
大S自乱阵脚!律师发声帮倒忙连忙删文,台媒曝服药致幻确有其事

大S自乱阵脚!律师发声帮倒忙连忙删文,台媒曝服药致幻确有其事

萌神木木
2024-03-28 12:14:20
取代徐杰+不输胡明轩!广东“新后卫”被杜锋重用,不是张文逸!

取代徐杰+不输胡明轩!广东“新后卫”被杜锋重用,不是张文逸!

绯雨儿
2024-03-28 12:09:41
媒体人徐江:我明确告诉你,孙准浩下球了

媒体人徐江:我明确告诉你,孙准浩下球了

直播吧
2024-03-28 19:28:22
30万高彩礼分手后续:女方发声,有两个弟弟,家里父母诉求曝光!

30万高彩礼分手后续:女方发声,有两个弟弟,家里父母诉求曝光!

亲番茄哎茄子
2024-03-28 18:41:24
科尔:追梦和全队道歉了 感谢上帝我们赢了&否则问题就更大了

科尔:追梦和全队道歉了 感谢上帝我们赢了&否则问题就更大了

直播吧
2024-03-29 08:03:13
闹大了!成都某地一群印度人举行印度节日 网友:有点接受不了

闹大了!成都某地一群印度人举行印度节日 网友:有点接受不了

刘哥谈体育
2024-03-28 11:33:14
菲律宾前总统阿罗约:西方解决国际冲突靠战争,而中国有东方之道

菲律宾前总统阿罗约:西方解决国际冲突靠战争,而中国有东方之道

环球网资讯
2024-03-28 16:44:13
卢卡申科跟普京唱反调

卢卡申科跟普京唱反调

寰宇大观察
2024-03-27 21:57:37
央行投降!再次带崩亚洲货币,美元完成强势反杀

央行投降!再次带崩亚洲货币,美元完成强势反杀

小马哥谈体育
2024-03-28 21:10:33
闹大了!山东突发恶劣事件...

闹大了!山东突发恶劣事件...

菏泽新鲜趣事
2024-03-27 19:52:41
马英九还没登上飞机,台政界另一位大咖也要赴陆,蔡英文被边缘化

马英九还没登上飞机,台政界另一位大咖也要赴陆,蔡英文被边缘化

涛涛生活搞笑
2024-03-28 18:53:39
大举增兵16万 这是要干啥?400架五代机轮番突防:不排除直接开战

大举增兵16万 这是要干啥?400架五代机轮番突防:不排除直接开战

星辰故事屋
2024-03-27 20:50:00
2024-03-29 08:28:49

上海房产

蚂蚁集团退地:有房源成交价降130万

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

十亿富豪家庭上演股权争夺战 二女儿称被亲哥送拘留所

头条要闻

十亿富豪家庭上演股权争夺战 二女儿称被亲哥送拘留所

财经要闻

中国版QE要来?国内外机构观点罕见一致

体育要闻

拒绝为国出战,他是足坛"天选打工人"

娱乐要闻

莱昂纳多与25岁新女友互相投喂超恩爱

科技要闻

雷军:我们是卷王,建议BBA车主感受下时代

汽车要闻

混动增程双模式 长安UNI-Z售11.79万起

态度原创

健康
艺术
手机
数码
公开课

早防早筛,远离肝硬化

艺术要闻

艺术开卷|从闺阁、庭院到郊野,古画中的女性生活空间

手机要闻

安兔兔CPU跑分38万!骁龙8s Gen3又要干翻全场?

数码要闻

苹果势将在5月份发布新款iPad

公开课

30岁之前,你要学会的13件事情

无障碍浏览 进入关怀版