北上深未来商品房供应降至四成 楼市调控思路调整

近期全国房地产调控政策密集出台。5月19日，住建部提出，热点城市力争用3—5年时间，使公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

据中新经纬客户端不完全统计，近一个月以来已有深圳、湖北、山西、北京、长沙等5地在今后住房供应中为政策性支持住房或租赁住房划定了明确比例或具体面积。有评论称，就调控重心来看，5月以来的楼市调控较以往更加重视供给端的结构调整，积极扩大“有效供给”。相较于此前密集使用的限购、限售等手段，今后楼市调控思路变了吗？

1个月内5地楼市调整供应结构

5月19日，住建部印发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，明确要求一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划。各地要有针对性地增加住房和用地有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例。

通知还提出，热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3—5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

通知发布半个月后，楼市迎来了重磅消息。6月5日，深圳市住房和建设局发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，被称为是“二次房改”。

其中最值得注意的是，深圳未来的住房比例发生了巨大改变，商品住房占比大幅调降。《意见》提出，未来深圳商品住房占40%，其余是人才房、安居房、公共租赁房，各占20%。新华社瞭望智库文章评论称，当国内多地还在如何限购、限售等调控政策上做文章时，深圳已在探索如何进一步建立房地产长效机制。

湖北、山西等中部省份也有响应。据湖北日报6月5日报道，湖北省住建厅出台意见，提出省内热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，力争用3到5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

6月9日，山西日报报道称，山西省出台发展住房租赁市场实施方案，要求各设区城市争取用3-5年时间，使租赁住房占新增（改造）住房供应量的比例提高到50%左右。

6月22日，北京市发布2018年建设用地供应计划，计划安排1200公顷住宅用地，其中商品住宅用地（含共有产权住房用地200公顷）650公顷，保障性安居工程用地350公顷，集体土地租赁住房用地供应200公顷。刨除共有产权住房外，商品住宅仅占新增宅地37.5%。

7月1日，长沙市出台方案，要求全力保障安居型商品住房用地，住宅用地供应实行商品住宅用地和安居型住宅用地挂钩，安居型住宅用地占比不少于60%。长沙今年预计供应住宅用地633.19公顷，预计比2017年实际供应量增加66%。

北上深未来商品房供应仅占约四成

值得注意的是，深圳此次楼市新政并非首例，北京、上海去年就已在供地计划中体现出了调整住房和用地供应结构的思路。

2017年4月，北京市推出2017-2021年住宅用地供应计划，计划供应住宅用地6000公顷，产权类住房中定向安置住房计划供地1230公顷，自住型商品房（政府与个人共有产权）计划供地1020公顷，普通商品住房计划供地2450公顷，租赁住房计划供地1300公顷。其中，普通商品住房计划供地占比为40.8%。

2017年7月，上海市住房发展“十三五”规划发布，预计住房用地供应5500公顷，其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷，住房用地供应总量较“十二五”增加20%。其中，商品住房用地占比为36.4%。

通过对比北京、上海、深圳未来一段时间内不同类别新增住房的比例，中新经纬客户端发现，其中普通商品住房占比均将下降到40%左右，同时政策性支持住房及租赁住房比重均有所扩大。

中国指数研究院有关负责人指出，目前一线城市住房供应结构特点已非常明显，将形成普通商品住宅、政策性支持住房、租赁住房4：4：2的住房供应体系。预计未来对人口增长显著的一线城市和强二线城市具有参考意义。

房地产调控思路调整了？

2018年上半年，地方房地产政策调控强化与扩围并存，不过楼市5月以来又有所回暖。

据中国指数研究院数据，截至6月底，超过50个地级以上城市和超过10个县级城市出台调控政策，如果算上常规性的监管政策，则城市数量更多。具体地，上半年约有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策，海南从省级层面进行限购、限售。整体来看，限售已成为各线城市常用的调控手段。

另一方面，中国房地产市场二季度又有所回暖。据克而瑞研究中心数据，2018年上半年，商品房销售面积、金额增速自年初以来逐月下滑，至5月有所回升，单月商品房销售面积、销售金额环比涨幅均在18%左右，同比分别增长8%和21%，增速创2017年7月以来新高。6月，楼市成交仍维持较高热度，29个重点城市成交量环比微降5%，同比持平。

龙头房企依然赚得盆满钵满。克而瑞统计显示，2018年上半年，TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。特别是二季度以来，受益于部分一二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热。

中原地产首席分析师张大伟接受21世纪经济报道采访时表示，楼市调控应当注重“调和控”两个方面，一方面要控制市场情绪和预期，另一方面，更要调整住房供应结构，增加有效供给。部分城市只注重“控”而忽视了“调”，是市场过热的主要原因。

据中新社此前报道，中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员张明认为，压低房价一方面需要抑制购房者需求，另一方面要增加房屋供应。但中国多轮调控，地方政府的思路均是一方面抑制需求，另一方面抑制商品房供给。中国部分城市当前的房地产调控思路亟待调整。

长江证券赵伟团队在研报中指出，自今年5月以来的新一轮地产调控与以往不同，调控重心来看，本轮调控较以往更加强调供给端调整，一方面要求增加住宅土地供应，另一方面要求住房供应结构优化、更大限度地满足刚需。