今年上半年，房地产市场调控持续高压，调控政策密集出台。在高压之下，房价趋于稳定，但是房企销售和土地出让金仍保持增长。数据显示，房企销售额普遍上涨，碧桂园、万科以及恒大“三巨头”今年上半年销售总额突破万亿，三家房企销售额都超过3000亿元，而中型房企的销售增速最快，当然，房企之间的分化也在加剧。不过，随着调控的深入，房企的资金问题越来越凸显，这也将导致房企在策略上进行重新的选择。在土地市场方面，土地出让金继续增长，并且创出历年同期新高，但是从价格上观察，趋于平稳，溢价率出现回落。不过，不同城市之间出现较大的分化，三四线城市土地成交相对较热。土地市场的调控也是楼市调控的焦点，供应体制和结构在逐渐变化并深入。
当房地产行业进入分化时代，大中型房企仍然可以在市场下行期分得一杯羹。
近日，上市房企纷纷发布半年销售简报，并普遍录得增长。其中，恒大上半年销售金额为3041.8亿元，同比增长24.62%；万科同样突破3000亿元大关，同比增幅为10%。富力、融信、金茂、建业、龙光、中南建设、荣盛发展等企业，上半年销售均有不同幅度的增长。由于去年大部分房企已实现了销售规模的高点，这意味着今年的业绩存在继续攀高的动力。
尽管房地产调控政策继续加码，但行业的红利期似乎仍未结束。按照官方的数据，今年1-5月，全国商品房销售面积和销售金额同比均出现正增长——前5月的增幅甚至比前4月有所扩大。
但调控政策的影响仍然不容忽视。有房企人士向21世纪经济报道表示，企业虽有“以价换量”的压力，但拿地、扩张的步伐都会放缓。由于对市场的态度趋于谨慎，很多房企正主动“刹车”，过去两年的拿地和扩张规模已很难维持。
中型房企增长明显
截至记者发稿时，房企“三巨头”均发布了半年销售业绩。上半年，碧桂园的销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，成为唯一一个迈过4000亿门槛的企业。恒大的合约销售金额达到3041.8亿元，同比增长24.62%；万科实现销售3046.6亿元，同比增长10%。但这三家企业的增速并不算突出。
中型房企的销售增速较为明显。其中，融信销售规模为545亿元，已经超过去年全年。金茂则实现717.62亿元的销售额，同比增幅接近200％。
上半年，奥园的销售规模达到402.9亿元，同比增长约143%。龙光、建业的销售增速也都在80%以上。
中原地产指出，一方面，中型房企的业绩基数偏低，更容易实现高增长；另一方面，规模效应仍是行业的主旋律，规模在500亿元到1000亿元之间的房企，更有冲击规模的紧迫感，其出货速度也更快。
从月度销售来看，大部分房企在6月当月的销售规模明显增加。北京某房企人士向21世纪经济报道表示，很多地方政府对预售证的管控有所松动，企业的推盘速度也有所加快。“当然，这里面也有企业冲击半年报的考量。”他说。
从区域贡献来看，二线城市仍是房企销售主动力，三四线城市也有较大贡献。中国指数研究院指出，2017年以来，重点二线城市相继出台人才新政，催动楼市需求走热。华夏幸福、富力、雅居乐等房企抓住契机，加大销售力度。三四线城市主要受一二线城市的需求外溢影响，销售业绩也大幅上涨。一线城市对企业销售的贡献仍然较小。
近日，易居克而瑞和中国指数研究院均发布了上半年房企销售榜单。尽管部分数据有所出入，但其反映出的行业分化情况仍然较为一致，这也体现出整个行业的变化趋势。
按照易居克而瑞的数据，上半年百强房企总体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。其中，千亿规模以上的房企有7家。
从总销售规模来看，十强房企的市场占有率为29.9%，三十强房企的市占率则达到48.5%，均比2017年有明显提高。体现出市场的集中度在不断提升。
相比之下，200强房企的门槛比去年同期有所降低。上述机构指出，“销售榜百强之后的房企，受行业格局分化的影响将会更为显著。”
资金链逐渐承压
调控政策的不断收紧，仍使得企业的业绩前景面临不确定性。中原地产统计显示，2018年上半年，中央和各地共出台了192次楼市调控政策，密集程度前所未有。
6月以来，监管层又对房地产市场进行了一轮密集表态。
6月20日，审计署发布报告指出，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。
6月25日，央行发布报告指出，“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大”。
6月27日，国家发改委负责人在答记者问时强调，“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。”
6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动。
其间，还有国开行收紧棚改货币化安置项目审批权限的传闻。虽未最终证实，但棚改货币化逐渐“退场”，被认为是大趋势。
同策研究院首席分析师张宏伟认为，这一系列利空消息，将对房企产生诸多影响。其中，银行、海外融资渠道收紧，将使房企的资金压力继续加大；七部委治理市场乱象，会在一定程度上影响回款速度；棚改货币化安置的收紧，则意味着三四线楼市逐步降温，对业绩的影响不可忽视。
他表示，从房企资金兑付压力来看，压力将在2018年第三季度真正体现（2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期兑付相对集中）。受上述因素的影响，更多的房企会寻求主动降价。
福建某房企相关负责人向21世纪经济报道表示，企业应对资金压力的手段，无非是“少举债、少拿地、快周转、薄利润”。因此，未来不排除以价换量现象的出现。
他同时表示，这种“以价换量”只是短期策略，并不会刺激销售规模大幅攀高。这是因为，房企对今年的市场判断普遍趋于谨慎，拿地扩张的步伐已明显放缓，整体的推盘节奏也慢于去年。“除非在规模上有想法，否则不会有前期那样的增速。”
但该人士并不担心完不成销售目标，一方面，出于对市场的判断，企业在制定今年销售目标时，增速已经比去年有所下调；另一方面，过去两年间，大中型房企进行了大量货值储备，随时可以释放。
本文来源：21世纪经济报道
作者：张敏
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