李铁：从城镇化的视角来重新认识房地产

（原标题：从城镇化的视角来重新认识房地产）

（李铁 中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家）

前一段时间有观点提出，中国房地产市场已经饱和了。理由是目前我国城镇居民住房面积达到了36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积45.8平方米，我们已经接近发达国家的水平。

如果比较英国、爱尔兰、日本、德国、中国的人均住房面积，单从静态的数字看，我国是在逐步缩小与各发达国家之间的差距。甚至仅从人均住房面积上看，我国已经超出了一些发达国家。但是从综合角度分析，我国和发达国家之间还有非常大的区别。我们可以从动态和其他方面分析，是否我国因为人均住房面积标准的大幅度提高，我们的房地产就达到了饱和的状态，就不需要发展房地产了？

中国仍然需要发展房地产业

首先从人均住房面积上看，目前的算法城镇人口人均居住面积低于农村人口，但这是按常住人口计算得出的结果。虽然按常住人口计算，城镇人均住房面积是36.6平方米，低于农村人均住房面积的45.8平方米。如果按户籍人口算的话得出来的结论是不一样的，城镇户籍人口人均住房面积是51.9平方米，而农村才是33.2平方米。因为我国住房的空间分布特点和建房或购房人群大多是与户籍人口相关的，所以我们必须要以户籍人口来计算。

其次从城镇化进程来看，未来中国城镇人口还要增加。现在户籍人口城镇化率是42.35%，常住人口城镇化率是58.53%。即使到2020年常住人口城镇化率达到60%，到2030年可能达到70%，但是常住人口和户籍人口的差距仍然为16个百分点多。也就是说在城镇就业的2.8亿存量农民工，因为户籍的原因，绝大多数并没有在城镇买房。如果实现了城镇化率到70%，还要增加两亿多人口。就会出现住房结构在空间上的变化。另外还有7300万的城镇间流动人口，从小城镇和中小城市到大城市的就业人口，他们的住房一部分在原户籍所在地，现在随着就业的迁徙，需要在就业所在地购买和租赁住房。这种随着城镇化进程带来的就业空间变化会决定着我们未来的房地产发展趋势，将会是长期持续增长的。而不能用人均静态的住房面积的计算方法来评价我们的房地产发展走到尽头了。其实在未来很长一段时间内，中国的房地产市场还有非常大的潜力。

第三，中国的房屋寿命普遍较差。举一个数字，英国平均住房质量长达132年，美国74年，日本现在是100年，正在向200年努力。中国住房平均寿命二十五到三十年，当然这是大大地被农村住房拉低了，八亿多户籍的农民，他们所居住的房屋寿命也就二十年左右。农村住房和城里面的危旧房，例如上世纪六七十年代，甚至八十年代住房质量都很低，都需要改造。这种住房空间的腾挪和质量上的提升所带来的房地产发展潜力也不亚于我们刚才讲的城镇化的数字变化。

第四，消费升级。所谓消费升级一方面是要求住房供给形式的多元化和住房质量的提高，同时也包括住房面积的改善。我们经常讲一套房是刚需，实际上在很多特大城市二套房也是刚需。发达国家就是这样，城里一套小住房，在郊区买一套大住房。实际上在北京，包括很多大城市，都存在着这种现象。伴随着二套房刚需的变化，住房的郊区化也非常明显。据统计，北京市2017年93%的房子在五环外。我们也注意到城市中心区的住房发展空间已经基本走到尽头。现在普遍往郊区发展，有二套房刚需的原因，也与住房的价格有关。所以在都市圈特色小镇受到很多人的关注与二套房刚需现象有直接的关系？

第五，和其他的资产品比较来看，房地产目前仍然有很强的投资价值。

第六，买房置地是中国长期的文化传统。过去我们讲，农民工挣钱干什么？回家盖房子。城里人有钱要买房。历史上在城里当官或者经商的人都要在家乡盖大宅子，所以我们看到了保留完好的古镇。其实在我们脑子里根深蒂固的几千年的长期文化传统，买房是一个很重要的习惯，这个习惯也是代表了中国特色的影响房地产发展很重要的因素。

中国房地产市场的分化格局

中国仍然需要发展房地产，在这样一个宏观背景下，我们怎么来判断当前中国房地产发展的形势呢？

第一，冰火两重天，“火”是火在一线城市，北京房价上涨、上海房价上涨，中心城区十万元以上，这是一线城市的普遍现象。提出限价政策，就是针对一线城市和部分的二线城市的高房价问题。其实在这些城市，实际上不是房价上涨的问题，而是住房供给不足，因为适合于中低收入人口两万元以下一平米左右的住房几乎没有。另外就是一线城市和省会城市等区域中心城市优质的公共资源也是促动房价上涨的很重要的因素，公共资源、位置条件决定房价上涨有很大的空间，这将是中国房地产供给结构中长期存在的现象。所谓“冰”就冰在大量三四线城市房地产积压现象非常明显。我们选了不同的部门包括民间单位做的统计，也根据房地产年鉴进行了测算。有些城市的住房库存消化时间达到了七年、八年，最高的十几年。针对“冰火两重天”的房地产形势，我们看到现在采取了两个针对性的政策，一个是去库存，一个是限价，但基本上是行政手段，并没有根据市场的供需情况做出合理的政策调整。

第二，城乡间的住房供给要发生变化。因为城镇化，农村人口进城，必须出现空间大挪移。所以这里将来涉及到2.8亿存量农民工和未来2亿多增长的农业转移人口，以及7300万城镇间流动人口，这些人的就业甚至居住的空间变化一定会影响到城镇住房的供给要增加，这将是一个大趋势。

第三，农村住房消费空间的变化也对未来市场格局会产生影响，特别是对淮海经济区产生影响。现在外出打工的流出地，也就是外出打工人口较多的省份，在上个世纪八十和九十年代，甚至到本世纪初，农民工挣了钱是回村里盖房。现在不同了，现在农民工要到县城里买房。农民工的儿女结婚不是看村里的房子有多么漂亮，而是攀比谁家在城里头有一套房子。在大城市买不起，但是在县城一定要有房，这也涉及到未来的子女教育和公共服务问题。再者，农民返乡创业，也是需要回家在县城买房的。所有这些变化都将影响我们中小城市的住房供给格局。

第四是都市圈和特大城市房地产需求还会进一步增长。首先，我列出的几个城市——郑州、成都、武汉，虽然没有一线城市涨的快，但是房价也是处于平稳的上升阶段。其次，都市圈的近郊区、远郊区，这些点住房供给结构也会发生变化。以京津冀都市圈为例，从北京市中心区最红的每平十万，再到15公里半径的郊区，再延伸到30公里以至于50公里半径，房价在不断下降，远郊区甚至降到1万左右。所以未来整个都市圈住房空间供给结构和价格的变化，也都会在都市圈辐射空间更大的范围内体现出来。

综上所述，当前房地产问题主要是空间结构的不平衡。站在全国的角度来说。地产的供需波动变大的主要原因就是土地财政放大住房空间结构的供给不平衡。一线城市行政区域内因人口控制政策限制了住房供给，导致中低收入人口对高价住房的过度关注。而房地产库存严重积压的城市则是因为政府和企业的双重推动，导致了房地产供给过剩，甚至对地方财政和债务产生了负面影响。

房地产应该因城施策

关于政策建议，我比较反对行政色彩过浓的干预手段。最好是因城施策，把房地产调控的政策交给地方，避免采取一刀切。因城施策就是在房价高的地区解决住房供给问题，把房价降下来。解决住房供给就是在距离主城区30公里到50公里半径的中小城市和小城镇，提供有特色的小镇去发展低价住房。举北京为例，从京津冀一体化大战略看，如何通过地产的发展疏解首都功能，缓解主城区人口增长的压力，还有很多好的政策可以发挥作用。

在房地产库存积压严重的城市，要采取行政、财政、金融和土地等综合手段，明确责任主体，要求城市政府负责人制定消化库存的政策。

加快户籍管理制度改革。还有两亿多的农村人口在城里就业，如果给这些人口落户，可能房子会卖得更快。这样的话，有利于落实中央的城镇化政策，所以户籍制度改革是推进房地产发展非常重要的因素。

加大都市圈的房地产供给，都市圈主要指京津冀、长三角、珠三角等，这些地区的住房供给怎么在更大空间范围内进行调整，不能简单地从人口控制的角度去考虑。应该反对通过行政手段进行限价，因为这会导致房价上涨的问题越来越突出。

加快农村集体建设用地改革。鼓励农民转让宅基地，带资进城。随着产业郊区化、工业郊区化，集体建设用地入市或者在不改变所有权性质的前提下，可以发展产业并降低土地成本。提供中低收入人口的住房和租赁住房，可以采取房地产商和集体土地所有者的合作，降低土地出让金过高的压力，使房地产商和农民形成共享利益，降低房价。同时鼓励农民通过宅基地的转让，可以带资进城购买住房，推进城镇化进程。

促进城市发展模式转型。在中西部地区的中小城市为农业转移人口返乡创业创造条件，当然也可以带动中西部地区县城房地产发展，还有就是加快房地产税收制度改革。

（本文是作者在贝壳找房举办的淮海经济圈高峰论坛的主体发言整理，经本人审阅。）