深圳未来商品住房只占四成：部分居民可半价买房

（原标题：深圳未来商品住房只占四成：人才6折、部分居民可半价买房）

针对深圳市房价高企，住房供需不平衡等问题，6月5日，深圳市住房和建设局发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，明确提出政策性住房将对符合条件的居民实行优惠政策，其中，规定大学本科以上人才可以同地段商品住房6折左右的价格购买人才住房；符合收入财产限额标准等条件的户籍居民可最低以同地段商品房5折的价格购买安居型商品房。

《征求意见稿》明确，深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。依据计划，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

《南方都市报》报道称，这是继98房改之后，深圳住房体制迎来的“二次改革”。

深圳链家研究院院长肖小平对此表示，深圳市出台住房新政可以使未来深圳的住房供应以及房价实现双轨制，《征求意见稿》中将商品住房、人才住房、安居型商品房以及公租房的供应量以及供应主体等通过文件形式系统化地规定下来，可以实现“市场归市场、保障归保障”的思路。

三大类住房满足不同群体

根据《征求意见稿》，深圳计划将全市住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房。

其中，市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。

政策性支持住房中，包括人才住房和安居型商品房。其中人才住房占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

此外，公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

根据《关于完善人才住房制度的若干措施》，具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员），或属于符合我市产业发展需要的技师（国家职业资格二级及以上），或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才，都属于人才的范畴，都可纳入人才住房政策适用范围。

这也意味着，符合上述条件的，都可以按规定租购人才住房。

对此，深圳市住房和建设局负责人解读称，《意见》出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出全覆盖、多层次、差异化，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。

不同类型住房不可同时购买

针对不同类型住房是否可以同时购买的问题，深圳市住房和建设局也给出了肯定的答复。深圳市住房和建设局表示，出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供优惠政策，以限定套型面积、销售价格以及转让年限等，面向符合条件的人才群体或户籍居民供应，属于政策性支持住房，主要目的是要解决人才群体或户籍居民的住房困难问题。因此，根据人才住房和安居型商品房的相关规定，如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品住房（包括在本市拥有任何形式住房），或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等，均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。

出售的人才住房和出售的安居型商品房，实行一定年限内封闭流转制度。市民购买了上述两种住房后，在封闭流转期间，如另行购买市场商品住房，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。需要说明的是，对于高层次人才的购房优惠政策，目前市有关部门正在抓紧研究制定当中。

短期内对房价冲击有限

同时，《征求意见稿》明确制定了2018年至2035年，深圳住房发展的主要目标——统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系。

按照《征求意见稿》，到2035年，深圳新增建设筹集各类住房将达到170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类公共住房总量不少于100万套。从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

肖小平指出，深圳市对于人才住房、安居型商品房、公租房等已推行多年，只是在供应量以及标准上没有意见稿详细，此次通过文件形式确定下来可以认为是长效机制的一部分。但是当前申请政策性支持住房符合条件的人员不在少数，因此短期内对深圳市房地产市场的影响不大，冲击有限。但是从中长期来看，通过满足不同收入群体的住房需求，提供更多的住房选择，有利于深圳市房价的稳定。

深圳市住房和建设局负责人则表示，新政策出台后，我们将继续坚持房地产调控态度不动摇，严格落实各项调控措施，保持房地产调控的连续性和稳定性。

此外，人才住房和安居型商品房在市场上流通也设置了一定的限制。

《征求意见稿》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，可面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

《征求意见稿》同时提出，购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权，然后与普通商品房一样可以到市场上进行交易流通。

深圳为第三个明确长周期供应计划的城市

值得一提的是，在深圳之前，上海、北京已率先出台相关住房新政。

2017年7月，上海发布《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五”期间，上海将坚持这一定位，并计划到2020年基本形成符合市情、购租并举的住房体系。

具体而言，“十三五”期间上海将新增供应各类住房约170万套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套(间)左右。

2017年4月，北京市发布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，明确未来五年北京市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。

据测算，今后五年北京市住房建设需求150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。北京市规土委相关负责人表示，产权类住房中定向安置住房计划供地1230公顷，自住型商品房计划供地1020公顷，普通商品住房计划供地2450公顷，租赁住房计划供地1300公顷。

中原地产首席分析师张大伟指出，从绝对供应量看，按照每年10万套的量看，对于人口明显增加的深圳来说并不算多。

从供应主体看，过去市场化的商品房占供应主体，保障房供应占辅助的结构出现了调整。市场化商品房占40%，租赁房，和部分产权的人才房供应增加。这和过去20年执行的住房制度并没有根本性变化，只是在过去缺失的保障体系上做得更丰富。

在张大伟看来，增加供应的确可以缓解市场供需结构，深圳过去几年最大的问题是土地供应少，未来对市场的影响也主要看供应量的完成情况，以及人才房等保障类型房屋是否具备投资属性。