深圳规范土地用途变更及容积率调整方式 盘活闲置土地

5月30日，深圳市规划和国土资源委员会公开征求《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（征求意见稿）》的意见。有关单位和社会各界人士可在2018年6月15日前进行反馈。《办法》发布后实行，有效期五年。

《办法》适用于以协议方式出让，在2015年10月9日前经已生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的未建用地的处置 （以下简称“已出让未建用地”）。已出让未建用地申请按照本办法处置的，需不属于闲置土地或者虽属闲置土地但已依法处置完毕，可以由土地使用权人继续开发建设。法律、法规或者土地使用权出让合同明确规定变更土地用途应当收回土地使用权的，不得申请变更土地用途。

深圳规土委表示，该《办法》是对“558号文”的修订。2015年10月9日，深圳规土委出台了《关于进一步规范已出让未建用地土地用地变更和容积率调整的处置办法（试行）》（深规土[2015]588号）。2017年10月9日，588号文有效期届满。修订的目的是在符合上位法的前提下，适度放宽土地使用权人的利益空间，简化审批流程、提高行政效率，促进低效用地的开发利用。

已出让未建用地经生效法定图则变更土地用途，原土地使用权人申请继续开发建设的，继续开发建设的建筑面积按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积核定。原土地使用权出让合同只约定建设用地面积但未约定建筑面积的，按照居住用地容积率1.8、商业服务业用地容积率2.0、工业、物流仓储用地及城市基础设施、公共服务设施等用途用地容积率1.0核定其建筑面积。

《办法》明确，已出让未建用地，是指已签订土地使用权出让合同，尚未动工开发建设的项目用地。“动工开发”是指项目依法取得施工许可证后的下列情形之一：（一）需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；（二）使用桩基的项目，打入所有基础桩；（三）其他项目，地基施工完成三分之一。

土地用途变更后的土地使用权期限按照法律规定的最高年期确定。容积率调整但不涉及土地用途变更的，土地使用权期限和起始年期维持原土地使用权出让合同的约定不变。

为了调动土地使用权人申请适用《办法》的积极性，盘活存量用地开发建设，此次修订参照城市更新等相关政策，将法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地纳入贡献，并根据用地面积提出不同的贡献要求。同时，考虑到城市更新项目针对的是已建成区，项目实施存在拆除成本，而《办法》针对的是空地，从利益平衡角度出发，此次修订适度调整了贡献比例。

对于原宗地用地面积为10000平方米以上的，应无偿交回不低于原宗地20％的用地面积。原宗地用地面积不足10000平方米的，应向政府无偿移交一定比例的建筑面积，贡献的建筑面积采取累进的计算方式，即：可开发建设建筑面积的增幅在原土地使用权出让合同约定总建筑面积1倍以下（含1倍）的部分，应当向政府无偿提供不低于增幅20%（含20%）的物业；增幅超过原土地使用权出让合同约定总建筑面积1倍的部分，应当向政府无偿提供不低于25%（含25%）的物业。

此外，《办法》明确了职责主体，细化公示环节，增设地下空间的开发规定，增加了相关衔接条款。