6月1日，湖北省武汉市住房保障和房屋管理局发布编号为“武房规〔2018〕3号”的《市住房保障房管局关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》（以下简称“《通知》”)，要求规范房地产开发企业销售行为，实行销售方案备案与公示制度、实行售前约谈与承诺制度、实行售中现场巡查制度、实行售后报告与抽查制度，并倡导采取公证摇号方式公开销售。
来自武汉市住房保障局的解读，为进一步贯彻落实强化房地产市场监管工作的部署要求，针对新建商品房销售环节反映突出的炒卖房源、茶水费、价外价等问题，切实维护市场秩序，制定了进一步规范新建商品住房销售行为的监管举措，并于2017年12月起组织开展试行。
《通知》要求，销售方案备案公示。开发企业在取得预售证前，需报备《商品房销售方案》，明确预售房源、销售时间、销售方式、销售人员等基本信息，有利于房管部门提前介入，针对性加强销售过程监管，以及售后的调查处理。
同时，通过《商品房销售方案》的公示，保护购房人的知情权，帮助购房人理性选择，从源头减少发生矛盾纠纷的机率。
武汉市住房保障局还要求，加强销售进度管理。通过“人房绑定”实时掌握项目销售信息，发布项目可售房源信息，防止开发企业捂盘惜售行为；开发企业在项目公开销售后5个工作日内，报备销售进度及清册，便于房管部门针对性开展售后监督检查。
实行约谈、承诺、巡查制度。通过规范售前约谈、企业承诺及房管部门巡查等工作制度，一方面，房管部门提前介入，加强销售行为的监管；另一方面，向开发企业表明态度、宣传政策、明确要求，打消企业侥幸心理。
武汉市住房保障局表示，通过实施商品房项目销售全过程监管，争取达成三方面的成效包括规范监管行为、强化管理手段、压缩违规空间。
具体而言，细化监管内容、时点流程、方法手段，并将以往好的经验与做法完善固化为工作制度；通过实行商品房项目销售的备案、公示、约谈、承诺、报告、巡查、抽查等制度，强化商品房项目销售实时、动态的全过程监管；明确“夜间禁售”、意向购房人实名登记、购房资格核查前置、认购人房源锁定等管理要求，并与商品住房公证销售、刚需保护性措施、“网签即备案”等管理方式相互衔接，不断增加开发企业和经纪机构违法违规难度，压缩违规牟利空间。
据新华社报道，此前一天，武汉市宣布自6月1日起，武汉将把全市刚需优先选房的房源比例，由现在40%提高至60%，更大程度满足刚需群体的购房需求，化解“一房难求”局面。
今年2月，武汉市实施了刚需人群首次购买新建商品住房优先选房措施，将单价低于18000元、面积不超过120平方米的房屋作为刚需优先选房房源。在武汉无自有住房、符合武汉住房限购政策规定、前３年内无住房交易记录的意向购房家庭，可优先选购一套。
《市住房保障房管局关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》全文如下：
各房地产开发企业：
为进一步加强商品房销售全过程监管，规范房地产开发企业销售行为，维护市场正常秩序，现将有关要求通知如下：
一、实行销售方案备案与公示制度。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》前，应向房管部门提交申报预售房源销售方案，销售方案备案后，原则上不得调整变动。房地产开发企业应通过销售现场、网络等途径向社会公示已备案的销售方案。
二、实行售前约谈与承诺制度。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》前，应接受房管部门的售前约谈，配合开展项目销售前的检查，并向房管部门提交规范开展销售活动的书面承诺。
三、实行售中现场巡查制度。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，须在10日内一次性公开销售全部准售房源，销售时间不得早于9:00或晚于20:00。项目销售期间，房管部门对项目销售现场进行巡查和监督，房地产开发企业应主动配合并接受房管部门的巡查和监督。
四、实行售后报告与抽查制度。商品房项目公开销售后五个工作日内，房地产开发企业须向房管部门报告房屋销售情况，提交认购人名单，并通过“武汉市商品房买卖合同网上签约和备案系统”将认购人与所购房屋进行实名绑定，原则上不得调整变动；项目销售完毕前，房地产开发企业应定期向房管部门报告销售进度；商品房项目销售后三十日内，房管部门按照所售房屋的一定比例对购房人进行抽样调查。
五、房地产开发企业应合理控制意向购房登记规模，意向购房人数多于项目准售房源的，倡导采取公证摇号方式公开销售。
六、房地产开发企业如违反本《通知》规定的，我局将依法责令立即整改，记入房地产开发企业信用档案，并向社会公示；对拒不整改的，纳入房地产开发企业信用警示名单，并可依法暂停商品住房网上签约和预售资金监管帐户的资金拨付。
七、本通知自发布之日起执行，有效期二年。
市住房保障和房屋管理局
2018年5月31日
《市住房保障房管局关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》政策解读全文
一、出台背景
在市委市政府的正确领导下，我局认真贯彻落实党中央国务院关于房地产宏观调控决策部署，始终坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，认真落实住建部整顿规范房地产市场秩序的部署要求，坚持应急与谋远相结合，宏观调控与市场整治并重，不断加强市场整治和监管，保持了房地产市场持续平稳健康发展的良好态势。特别是2016年9月以来，我局持续开展全市房地产市场专项整治行动，切实维护“主体诚信、行为规范、监管有力”的良好市场秩序。
为进一步贯彻落实全国、全省住房城乡建设工作会议关于强化房地产市场监管工作的部署要求，准确把握市场变化，针对新建商品房销售环节反映突出的炒卖房源、茶水费、价外价等问题，转变监管理念、创新监管方法、完善监管制度，努力提高市场监管的针对性、实效性，促进市场监管的规范化、常态化，切实维护市场秩序，保护群众合法权益，我局研究制定了进一步规范新建商品住房销售行为的监管举措，并于2017年12月起组织开展试行，得到社会广泛关注和普遍好评。为全面推进实施我市房地产市场监管，持续整顿规范市场秩序，特制发《关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》。
二、重点内容
（一）销售方案备案公示。要求开发企业在取得预售许可证前报备《商品房销售方案》，明确预售房源、销售时间、销售方式、销售人员等基本信息，有利于房管部门提前介入，针对性加强销售过程监管，以及售后的调查处理。同时，通过《商品房销售方案》的公示，保护购房人的知情权，帮助购房人理性选择，从源头减少发生矛盾纠纷的机率。
（二）推进实施实名购房制度。要求开发企业在意向购房人实名登记的基础上，将公开销售并选定的房屋通过“网签备案系统”与认购人绑定，且原则上不得调整变动，堵塞开发企业和经纪机构抢占、把控房源的渠道，压缩违规空间。同时，为实施“网签即备案”奠定基础，防范开发企业延迟网签、占用购房款项的行为。计划逐步推行“意向购房人实名登记”和“购房资格核查前置”的工作模式，最终在系统、流程配套完善后，实现“一人一房一码”的“实名购房”模式。
（三）加强销售进度管理。通过“人房绑定”实时掌握项目销售信息，并可通过“房地产市场信息网”准确发布项目可售房源信息，防止开发企业捂盘惜售行为；明确要求开发企业应在项目公开销售后5个工作日内，报备销售进度及清册，便于房管部门针对性开展售后监督检查，提早发现处置潜在违规问题，将违规行为消灭在萌芽状态。
（四）实行约谈、承诺、巡查制度。通过规范售前约谈、企业承诺及房管部门巡查等工作制度，一方面，房管部门提前介入，主动履职，加强销售行为的监管；另一方面，向开发企业表明态度、宣传政策、明确要求，打消企业侥幸心理，增强遵规守法意识。同时，通过规范约谈、巡查的程序和记录，完善工作资料，强化“过程留痕”管理，规范行政行为。
三、特色亮点
始终坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，精准调控，结合武汉实际，转变监管理念、创新监管方法、完善监管制度，努力提高市场监管的针对性、实效性，促进市场监管的规范化、常态化，切实维护市场秩序，保护群众合法权益。同时，将商品房销售全过程监管与我局房地产项目管理、商品房“网签即备案”工作协调推进，不断健全完善我市商品住房全过程监管体系，并进一步整合楼盘表、测绘成果、网签备案、预售资金监管等系统信息，增强房地产数据信息统筹利用能力。
通过实施商品房项目销售全过程监管，积极推进房地产市场监管，争取以下成效：一是规范监管行为。细化监管内容、时点流程、方法手段，并将以往好的经验与做法完善固化为工作制度；二是强化管理手段。通过实行商品房项目销售的备案、公示、约谈、承诺、报告、巡查、抽查等制度，强化商品房项目销售实时、动态的全过程监管；三是压缩违规空间。明确“夜间禁售”、意向购房人实名登记、购房资格核查前置、认购人房源锁定等管理要求，并与商品住房公证销售、刚需保护性措施、“网签即备案”等管理方式相互衔接，不断增加开发企业和经纪机构违法违规难度，压缩违规牟利空间。
市住房保障和房屋管理局
2018年5月31日
本文来源：澎湃新闻
作者：庞静涛
责任编辑：
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