中小房企突击上市 抢夺房地产最后门票

房地产经历了一轮又一轮洗牌后，中小房企越来越感觉到危机。无论是融资还是拿地，这个时代的话语权越来越集中到规模房企。对于中小房企而言，如何突围成为摆在这些房企面前的问题。

第一财经记者注意到，包括弘阳地产集团（下称“弘阳”）、大发地产（下称“大发”）均在近期提交招股书，准备赴港交所上市。此外，包括中梁地产等房企也在暗自为上市做准备，希望尽快登陆资本市场。

“这一波上市潮和2008年很像，房企都发现融资开始困难，地产开始越来越难做，只有通过上市才能够有更多的融资渠道去发展。”一位负责房企上市的高管告诉记者。

上市潮

今年4月，弘阳递交了上市招股书，拟以IPO形式登陆港交所。根据路透社的报道，弘阳拟集资3亿～4亿美元（约23.4亿～31.2亿港元）。

2017年，弘阳的销售额仅178.1亿元人民币，在百强房企中排名第95。当时，弘阳首次提出了2020年达到千亿规模的目标。

随后，这家曾经偏安一隅的中小房企内部已经发生了天翻地覆的变化，弘阳掌门人曾焕沙正在效仿他的福建籍老乡——闽系房企老板们，复制这些企业的规模发展路径：开启全国化征程、上市、冲击千亿目标。

这里面很重要的一步，就是搬迁总部和疯狂招人。今年3月，弘阳集团（上海）总部正式启用，形成南京、上海双总部运营的格局。上海作为弘阳的第二总部，设立初期将承担弘阳集团战略、投融资、地产投资、产品研发、商业投资、招商等职能。

随后，弘阳重新配置了自己的高管团队，从各大主流开发商开始挖人。从目前加盟的高管看，分别有蒋达强（任命为集团执行总裁，分管战投、经营、客服）、罗艳兵（任命为集团总裁助理，分管信息）、陈彬（任命为地产集团总裁助理兼地产运营部总经理）、邹高武（任命为集团人力行政中心总经理）、鄂宇（任命为地产集团营销管理部总经理）、何爱华（任命为商业集团商业运营部储备门店总经理）、邹俊（任命为商业集团商业运营部储备门店总经理）、徐佳彦（任命为地产集团财务管理部总经理助理）、林晨（任命为弘阳海外相关业务负责人）。

从招股书看，目前弘阳依旧是一个区域房企。除了大本营南京，还包括苏州、常州、无锡、南通、常熟和合肥、马鞍山、滁州等地，地理位置上均靠近南京。

弘阳方面表示，计划在长三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈为核心向周边拓展，选择性进驻长三角的三四线城市；在华南、华中、西南区域，重点关注节点型城市，例如武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等，以及这些节点城市形成的都市圈。

根据招股书，截至2017年底，弘阳拥有25个已竣工项目，40个开发中项目以及21个持作未来开发项目，其中有39个位于南京，14个位于苏州，拥有土地储备总建筑面积616.9万平方米。

从融资看，目前弘阳外部融资的主要来源为银行、金融机构借款及信托融资，招股书显示，自2015年至2017年，弘阳的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，呈逐年上升趋势。此外，公司的平均融资成本分别为8.38%、7.72%和7.52%。

同样火线上市的还有大发，这家公司成立于1996年，后者由创办人葛和凯与另一名投资者成立。2001年，大发地产扩张至上海，并在上海设立总部，至今在上海共开发五项物业，累计建面达48.98万平方米。随后，大发地产于2003年开拓至江苏省，2008年再进入安徽省。

截至2018年2月底，该公司拥有24个多元化项目组合，包括20项住宅物业、三栋商业综合楼及一个办公楼层。其中，5个项目位于上海，19个项目位于江苏省、安徽省及浙江省。

截至2月底，大发地产的土储建面为172.03万平方米，包括可售及可租的已竣工物业共计20.29万平方米、在建物业110.36万平方米及41.39万平方米的持作未来开发物业，占比分别为11.8%、64.1%及24.1%。

按分布来看，上述35%的土储位于安庆、23.1%位于温州、11.8%位于芜湖，而其大本营的土储占比仅为9%，包括已竣工的面积6.92万平方米及在建面积8.51万平方米。

同样，这家房企对于规模充满野心。大发CEO廖鲁江不久前在接受采访时称，大发地产计划冲击千亿，提出了五年实现3000亿的目标以及项目跟投、利润共享机制。

不过，这家房企的财务状况并不乐观，2017年大发的经营活动净现金流为-23.93亿元，2015年及2016年则分别为-7.92亿、8.55亿元。

融资方面，银行贷款为大发的主要融资手段，此外主要是信托融资。截至2017年底，大发地产的银行贷款及其他借贷（包括即期及非即期借贷）为59.87亿元，未偿还银行贷款为39.75亿元，未偿还信托融资及其他融资约为20亿元。2017年，大发共与平安信托、中国华融及中航信托三家金融机构订立五单信托融资计划，规模近20亿元，利息最低为8.3%，最高达12.9%。

负债方面，2015年～2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%。明显高于同行水平，为其未来的发展带来隐患。

除了上述两家，发迹温州随后将总部迁至上海的中梁地产同样计划上市，其内部一直在紧锣密鼓进行准备，希望可以借助资本市场力量实现新的发展。

最后的门票

“很多中型房企面对市场竞争均需要更多资金进行扩张，登陆资本市场是实现规模增长的重要一步，将为其下一步规模发展做好准备。”同策咨询研究总监张宏伟告诉记者。

易居企业集团CEO丁祖昱预计，2018年TOP4房企总规模或近3万亿，未来房企集中度将进一步提升，TOP10房企集中度有望达35%。根据记者不完全统计发现，约50家房企提出了千亿计划，从竞争格局看，每家开发商虽然提出较高目标，但是完成难度将越来越大。

对于中小房企而言，要么扩大规模，要么可能就会面临被吞并。

以银行融资为例，目前国内主流银行均只对TOP50甚至30的上市房企开放融资，如果未来没有在这个名单内，便无法拿到更加便宜的资金。对于这个资金密集的行业，较低的资金成本将成为发展快慢的制约因素之一。

此外，登陆香港资本市场更利于发行海外债，融资成本较目前境内而言相对较低。

今年5月，新昌集团公告称，正与有意对公司的股本证券进行投资的潜在投资者保利置业进行洽商，该潜在投资者有可能成为公司主要股东（即持有超过10%，但低于30%的公司普通股）。

这家公司就是因为规模过小，很少现金投入一个项目，随后造成危机，如今可能要大股东易主。

“大房企可以分散风险，这边市场不好其他市场可以弥补，而相比于区域房企而言，有更大的调配空间。”一位TOP20房企营销总告诉记者。

对于这些中小房企而言，拿到资本市场入场券显得尤为迫切。而这张门票是否可以拿到，拿到后怎么办，可能是摆在这些房企面前的问题。