加速并购 雅生活2.05亿收购南京紫竹物业51%股权

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尝到规模扩张带来的甜头，雅生活（03319.HK）将加速收并购列入2018年发展的关键议程。

4月9日晚间，雅生活（03319.HK）发布公告显示，通过与南京紫竹物业管理股份有限公司（简称南京紫竹物业）订立股权转让协议，雅生活以2.05亿元收购南京紫竹物业51%股权。

据了解，此次收购为继收购绿地物业100%股权后的又一次规模扩张。按照雅生活的计划，2018年雅生活将持续聚焦长三角、珠三角及京津冀地区，开展收并购业务，占据物业发展的规模优势。

2.05亿收购南京紫竹物业51%股权

据雅生活发布的公告显示，此次收购方南京紫竹物业主要在长三角从事住宅物业、商业物业以及银行、纪念馆等其他机构的管理服务，2017年税收溢利约3375万元。收购完成后，南京紫竹物业将成为雅生活的直接非全资附属公司。

雅生活方面表示，南京紫竹物业的业务与雅生活的现有业务形成互补，同时通过收购能够拓展雅生活的业务规模及覆盖范围，提升雅生活在长三角的影响力和市场竞争力，符合雅生活的发展战略。

据了解，此次收购的2.05亿资金来自于雅生活的内部资源，以1.51亿收购张胜、刘娟、吴极、紫竹资产管理、谷仓农业发展及张泽宇手中37.625%股权，将分5期支付。

受益于收并购以及在管物业建筑面积的增加，2017年雅生活交出了上市后一份靓丽的业绩报表。尝到规模扩大带来的甜头，雅生活将规模扩张作为重要的发展战略。

在2017年全年业绩发布会上，雅生活方面明确表示，2018年将在长三角、珠三角及京津冀地区重点开展收并购业务，带动营收结构的优化和盈利水准的提升。

规模扩张“三部曲”

数据显示，2017年雅生活实现收入17.6亿，同比增长41.5%；毛利为5.9亿，同比上涨89.5%。对于收入的增加，雅生活方面认为主要是在管物业总建筑面积增加所致。

《每日经济新闻》记者查阅雅生活2017年年报发现，收并购只是作为雅生活规模扩张的其中一种方式，雅生活因背靠雅居乐，每年接管大量新增房地产开发项目，以及通过接管独立第三方地产商开发业务进行规模扩张。其中接管雅居乐开发项目占总在管建筑面积的53.9%，第三方开发商占比为42.7%，收购占比仅为3.4%，占比较少。

《每日经济新闻》记者对比多家物业公司发现，雅生活的规模扩张路径同样适用于中海物业、万科物业、碧桂园物业以及彩生活等多家物业服务公司。

按照雅生活的发展计划，将于2020年实现百亿收入，其中40%来自自营物业，20%来自外拓业务（第三方项目），40%来自收购项目。从2017年年报披露的数据来看，雅生活收并购物业占比比重较少，要达成100亿目标，必须加大收并购的规模。据了解，雅生活上市筹集的资金将有约65%用于战略投资及收购，扩充规模。

天风证券认为，目前物业服务行业仍处于发展的初期，政策法规的完善建立了行业成长的基础，假设物业收费标准维持2016年水平不变，保守估计2023年物业服务行业的市场空间将接近万亿元，目前正是物业服务公司跑马圈地，并购加速业务扩张的好时机。

据了解，多家物业服务公司均提出规模发展的诉求，雅生活希望在2020年实现百亿收入，彩生活目标为2020年实现25亿平方米的服务面积，碧桂园物业希望未来5年实现签约服务面积增至10亿平方米。

而在物业服务公司扩张的道路上均出现收并购的身影，中海物业背靠中海地产以及中国海外宏洋，通过收购中信物业，2017年物业管理面积达到1.28亿平方米，同比增长37.2%。彩生活则通过收购开元国际，并于2018年2月正式并表万象美，实现规模大幅扩张。

招银国际发布的报告表示，目前物业管理行业仍处于集中度上升阶段，物业公司通过内生增长、联盟平台以及收并购快速扩张规模，将占得先机。