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房贷利率保持上行 调控政策下楼市现冰火两重天

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本报记者 侯潇怡 深圳报道

刚刚结束的全国两会上,多位代表、委员谈及未来楼市和房贷调控。

央行副行长潘功胜表示,房贷利率确实在上升,但从长周期来看仍然处于较低水平。商业银行对房贷进行自主定价,扩大利率浮动区间符合利率市场化趋势。央行会督促商业银行落实差别化政策和定价,同时支持居民购房刚需。

市场人士普遍认为,从监管释放信号看,未来房贷将呈现三大趋势,一是增速下降;二是利率上涨,且还有空间;三是保障刚需。

近日,21世纪经济报道记者发现,两会后的新一轮房地产调控正在进行。

北上广深四个一线城市中,此前唯一还有利率折扣的上海将于4月1日起全面上调房贷利率,首套房利率折扣上调为最低9.5折起,而此前上海首套房利率最低为9折。

北京、广州、深圳其他3个城市房贷利率在上一轮利率上调后相对平稳,依然保持首套房利率最低上浮10%的标准,只是个别银行在定价上增量有所上浮。如广州地区,光大、民生银行执行首套利率上浮20%,恒生银行首套上浮40%。

但有大行信贷业务人士对21世纪经济报道记者表示,长期看利率上浮的趋势是可以肯定的,但是近期调整的信号目前还没有。整体来看,业务量占比比较大的银行都是统一步调,近期房贷还是较为稳定的。

房贷整体平稳上浮是主流

上海某股份行信贷业务人士对21世纪经济报道记者表示,目前依然还是按照首套房最低9折执行,按照目前的通知情况,以网签时间为准,4月1日起全面停止9折优惠。接下来几天可以预见应该是购房者集中申请的高峰。上海毕竟房价较高,虽然上调幅度不大,但是对购房者来说调整之后依然要增加一笔不小的开支。

上海某大行信贷业务人士对21世纪经济报道记者表示,此前上海执行利率下浮的银行较少且条件严苛,大部分银行执行基准利率和上浮5%-10%利率。这一轮调控对于已经在标准之上的银行来说实际影响不算大,其释放的信号作用更大。

虽然在北上广深中,上海的房贷利率政策相对宽松,但是从结果看,上海楼市调控效果明显。根据央行上海总部公布数据显示,上海2月个人房贷增加46.69亿元,和去年同期相比则少增176.44亿元。从余额上看,2月末上海本外币个人住房贷款余额1.31万亿元,同比增长9.6%,增幅同比下降27.9个百分点。

“业内看目前的房贷利率并未见顶,长期看仍有继续上浮的空间。但是近几个月来表现一直较为平稳,调控的效果也较好。房贷的额度、增速、规模各方面各行情况看应该都是全面下行的。”前述信贷人士称。

广州某大行信贷人士指出,自从上个月广州房贷利率全面上调后,近期房贷较为平稳。虽然有舆论说银行房贷利率上浮40%,对市场情绪造成一定的影响,但实际上房贷利率没有也不会激增。从广东地区看,四大行同业交流情况显示,四大行的房贷量占了市场的1/4以上,不同地区情况各不相同,有些地区占比可能更高。那些利率上浮较多的银行,本身按揭业务上就不占优势,占比很少,对市场的整体影响是有限的。

“以本行为例,并不存在价高者先得的情况。首套房利率基本就是上浮10%,只是受额度限制需要排队,一般都要排队三个月甚至更久。”上述人士表示。

楼市各地冰火两重天

各地的楼市调控政策也在加码中,执行限购政策的城市越来越多。

大连市也宣布将于3月22日起执行限购令,大连市户口限购2套,单人公积金贷款最高贷款额度由45万元下调至40万元,二套公积金贷款首付比例不低于60%。

但21世纪经济报道记者也发现,虽然限购政策不断扩大,依然有少部分城市楼市持续火爆,如西安楼市已经持续24个月上涨,涨势还在持续。

西安某正在筹备买房的市民李先生对21世纪经济报道记者表示,西安楼市火爆,为了能够抢到好楼层,只能选择全款买房放弃贷款。“因为新盘太火,现在西安的开发商都有心照不宣的规定,全款购房者有优先选房的权利,按揭买房者只能等全款买房者挑完才能选房。”

李先生告诉记者,西安很多新盘当天去化率可以达到100%,绝对的卖方市场,虽然早早出台了限购令,但是依然有大量的刚需。西安的优质教育资源相对集中,学位房是刚需,更是一房难求。带学位的小户型,全款都要摇号。

但21世纪经济报道记者采访多地中介、信贷人士后发现,整体而言随着之前数轮的楼市调控,楼市表现多地遇冷。北上广深房价平稳,成交量有所回落,其他二三线城市也多见成效。

珠海市某股份行信贷业务人士对21世纪经济报道记者表示,珠海目前执行首套利率上浮10%,个别银行执行上浮15%-20%。去年楼市调控以来,成效斐然,目前珠海购房成交量保持较低水平,整体房价稳中有降。房贷额度也较为充足,因为年前的存量已经消化,现在基本无需排队,一些优质的和开发商有合作的楼盘,最快的一周就可以放款,一般情况一个月内可以放款。

“可以说较2017年下半年,珠海的楼市已经是天壤之别了。”该人士续称。

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