<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

李一戈:建议大地产商重视住房租赁市场

0
分享至

李一戈:建议大地产商重视住房租赁市场

年纪大的人,喜欢回忆过去。多年以前,我就呼吁主管部门,要高度重视二手房市场。道理很简单,二手房市场是整个房地产市场不可分割的部分,盘活二手房市场,加快其周转率,相当于为整个房地产市场提供了更大的供应量。

一线城市的房地产市场已经或正在转入二手房为主的时代。很快,二线热点城市以及所有二线城市,都不可避免地步其后尘。与此同时,链家、中原地产等以二手房业务为主的房地产服务机构,将在整个房地产市场占据越来越大的话语权。

住房租赁市场,由存量房市场和增量市场构成,以上说的是存量房市场。2016年以来,国家和各地出台了一系列鼓励发展住房租赁市场的文件,主要是针对增量市场。从大的层面上说,这是在贯彻中央“租购并举”的要求。

房子是用来住的。住房,可以是买,也可以是租。几年前,有的专家提出这个建议时,还遭到一些网友的吐槽,有些话说得很不好听。但现在,租房正被越来越多的人接受,尤其是年轻的90一代。有位刚参加工作的年轻人就跟我说:为什么非得背负那么沉重的房贷?

增量的租赁住房,主要包括政府提供的公租房,还有一个就是2017年才冒出来的长租公寓。公租房不必细说,小部分由政府直接开发建设运营,大部分委托地产商和其他机构开发运营。

长租公寓刚出来的时候,一直到现在,有个核心问题是:盈利模式如何解决。也就是,算不来账,怎么算都不挣钱。

长租公寓盈利模式,主要取决两个方面:融资成本和土地成本。

先说土地成本。如果是公开市场抢地,而且是高价地,用来做长租公寓,这样的土地成本,势必导致日后的租金相当昂贵,而且盈利期会非常非常漫长。因此,高价地做长租公寓,不是最好的选择。至于什么是高价地,原谅我,就不做定义了。

所以,做长租公寓,应该价格是合适的土地。当然,最好的是像上海那样,有几块确定用于租赁住房的土地(70年、100%持有),出让的底价只有几千块,这样用于做长租公寓就完全可以预期盈利时间了。但不必说,这种地块的条件也非常苛刻。

再说融资成本。前提是能够贷到款,否则一切都是空的。现在国家这么鼓励租赁住房,贷款一般没问题。而且可以拿到正常的贷款利率。有没有优惠就要谈判了。

之前我写过,2017年以来,尤其是10月以后,建行、工行、中行以及几大股份制银行,纷纷与知名房企签订了战略合作协议,授信动辄几百亿。国有大银行与深圳、广州等城市签订的融资支持额度,还是高达数千亿。加起来,金融机构宣布计划投入支持租赁住房的信贷额度,早已是万亿级别。

如你所知,目前宣布大规模进入租赁住房市场(长租公寓)的房企,第一阵营的有碧桂园、万科,第二阵营的代表性企业有龙湖、旭辉等,房地产服务机构有世联行。

值得注意的是,上述这些知名企业都已将长租公寓列为企业发展的主航道(主赛道)。它们都是久经历练的企业,并不傻,在没有看清盈利模式之前,竟然投入巨大资金和资源押注于长租公寓?从经济理性看,仅仅是国家层面的号召无法解释。

3月22日消息,龙湖住房租赁专项公司债券获得批准,发行总规模不超过50亿元,期限不超过15年,此为首单住房租赁公募债券。在此之前,保利额度50亿的住房租赁REITs、碧桂园额度100亿的住房租赁REITs等,先后获准发行。这并非偶然,而是明确代表了监管部门鼓励性的意向。说白了,知名房企的住房租赁业务,融资渠道是畅通的。

前些时候,我问过一位国有银行有关部门负责人,为何如此关注住房租赁市场?回答是,在楼市严厉调控的背景下,开发贷款空间受到抑制,汽车金融规模有限,而住房租赁是中央倡导,是另一个万亿级市场,必须提前布局卡位。

其实,这个思路与前述知名房企惊人的一致。如果有清晰的盈利模式,住房租赁市场肯定是厮杀激烈的红海;但在住宅销售市场隐现天花板,而国家鼓励租赁市场的背景下,哪怕短期内盈利模式不确定,先行一步布局,却有可能赢得商机。商业的本质就是探索。

何况,长租公寓并不像我们表面观察的那样,必定是赔钱的买卖。

一位著名房企领导对我说,长租公寓的商业回报,不能只盯着租金。如果公寓和租客到了一定规模,线下有着丰富的消费场景可资运营。

这方面,万科做了精细的研究。它能够精准地分析,10-19平方米的租客是何种群体,30-39平方米的租客职级分布,接受租金3000元-3499元的又是哪些人。这就可以为其泊寓产品制定细分标准,从而在短期内实现90%以上的出租率。

这只是生态圈的外围。进入内圈,是一番场景。任何租赁社区,都离不开商业服务。从洗衣、打印到娱乐、社交,全都是生意。从90后到00后,再到未来的10后,租赁规模不断扩大,商业内涵无限延伸,增值收益净回报有可能比肩于租金。为什么有些电商近年也开始向线下发展?秘密就在这里。更何况,租金提供的是稳定而巨大的现金流,腾挪空间不可小觑。

你无视住房租赁市场,是因为不知吧。

相关推荐
热点推荐
原来新冠疫情已被写进历史书了!128个字讲述3年,家长们五味杂陈

原来新冠疫情已被写进历史书了!128个字讲述3年,家长们五味杂陈

户外阿毽
2024-06-14 22:50:19
高考作文压根没出现ai,写成“爱”的山区孩子,该怪出题人吗

高考作文压根没出现ai,写成“爱”的山区孩子,该怪出题人吗

熙熙说教
2024-06-13 13:57:27
“突然不火了?”有老板傻眼:每月倒亏好几万!销售也留不住,“收入实在太低了”

“突然不火了?”有老板傻眼:每月倒亏好几万!销售也留不住,“收入实在太低了”

每日经济新闻
2024-06-14 21:12:27
心疼!山区的孩子把AI当做“爱”,2024高考作文跑题的方式太苦涩

心疼!山区的孩子把AI当做“爱”,2024高考作文跑题的方式太苦涩

妍妍教育日记
2024-06-12 13:59:16
对战韩国伊万弃用韦世豪,真实原因曝光,球迷给伊万点赞

对战韩国伊万弃用韦世豪,真实原因曝光,球迷给伊万点赞

体坛狗哥
2024-06-15 10:38:47
欧倩怡首回应离婚,每天买菜送娃惨过佣人,单身后和6名男士约会

欧倩怡首回应离婚,每天买菜送娃惨过佣人,单身后和6名男士约会

开开森森
2024-06-15 07:58:01
1949年国共和谈,国民党代表有意试探毛主席:您会不会打麻将?

1949年国共和谈,国民党代表有意试探毛主席:您会不会打麻将?

探秘历史
2024-06-14 11:00:24
国足刚进18强赛,张琳芃和吴曦就后悔了,将要求回国家队踢世界杯

国足刚进18强赛,张琳芃和吴曦就后悔了,将要求回国家队踢世界杯

评球论事
2024-06-14 17:50:25
最新!王思聪再发文回应私生子传闻:该干嘛干嘛去!女方紧急闭嘴

最新!王思聪再发文回应私生子传闻:该干嘛干嘛去!女方紧急闭嘴

郑丁嘉话
2024-06-13 10:26:07
广东拟规定:鼓励有条件的地区和学校为学生免费配发校服

广东拟规定:鼓励有条件的地区和学校为学生免费配发校服

澎湃新闻
2024-06-14 09:30:26
今年高考很反常?全国一片静悄悄,原因有三

今年高考很反常?全国一片静悄悄,原因有三

林小溪一隅
2024-06-11 17:05:12
重庆黑老大杨天庆因超车惹祸上身,车内老者一句话,黑帮覆灭

重庆黑老大杨天庆因超车惹祸上身,车内老者一句话,黑帮覆灭

安妮Emotiong
2024-06-12 19:16:04
突发!一名中国留学生在东京巴士上遭狂捅5刀!凶手称:因为他对我态度不好…

突发!一名中国留学生在东京巴士上遭狂捅5刀!凶手称:因为他对我态度不好…

东京新青年
2024-06-15 11:05:42
气愤!金曲奖取消王力宏致敬李玟表演,只因他过去了宣扬中国文化

气愤!金曲奖取消王力宏致敬李玟表演,只因他过去了宣扬中国文化

毒舌说历史1
2024-06-15 10:05:17
问界M9翻滚下山崖全景图曝光之后,网友们对山崖又有了新的认识

问界M9翻滚下山崖全景图曝光之后,网友们对山崖又有了新的认识

映射生活的身影
2024-06-13 18:26:51
北美人都被印度人逼疯了!

北美人都被印度人逼疯了!

趣说世界哈
2024-06-14 07:31:27
欧美英语老师出道岛国片,小马拉大车的战斗场景,麦当娜专属演员

欧美英语老师出道岛国片,小马拉大车的战斗场景,麦当娜专属演员

不二砖家
2024-06-14 13:11:09
直击河南抗旱:“越是种上的越着急”,种粮大户直言“需要水啊”

直击河南抗旱:“越是种上的越着急”,种粮大户直言“需要水啊”

澎湃新闻
2024-06-14 20:52:28
今年最火爆的行业,闯出一匹黑马,估值近30亿!

今年最火爆的行业,闯出一匹黑马,估值近30亿!

正和岛
2024-06-14 10:50:39
苏格兰创下21年耻辱!主帅与助教场边互喷,队长怒喷全队:烂透了

苏格兰创下21年耻辱!主帅与助教场边互喷,队长怒喷全队:烂透了

我爱英超
2024-06-15 06:57:00
2024-06-15 12:30:44

上海房产

上海二手房日均成交增加近四成

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

苏纳克亲密"吻别"意大利女总理 西方评论都看不下去了

头条要闻

苏纳克亲密"吻别"意大利女总理 西方评论都看不下去了

财经要闻

新情况!高层对人民币的态度180°转弯

体育要闻

我们为什么还爱欧洲杯?

娱乐要闻

江宏杰秀儿女刺青,不怕刺激福原爱?

科技要闻

TikTok开始找退路了?

汽车要闻

东风奕派eπ008售21.66万元 冰箱彩电都配齐

态度原创

游戏
房产
手机
时尚
旅游

《OW2》粉红天使重返战场!全新玫瑰金天使限时上线!

房产要闻

万华对面!海口今年首宗超百亩宅地,重磅挂出!

手机要闻

利用iOS 18的唤醒词定义功能 你可以借此给Siri起个新名字

谁说50岁只能穿老年装?看看火遍时尚圈的“新搭配”,太洋气

旅游要闻

中国女游客在泰国遭假冒司机性侵 嫌疑人竟是惯犯

无障碍浏览 进入关怀版