<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

李一戈:建议大地产商重视住房租赁市场

0
分享至

李一戈:建议大地产商重视住房租赁市场

年纪大的人,喜欢回忆过去。多年以前,我就呼吁主管部门,要高度重视二手房市场。道理很简单,二手房市场是整个房地产市场不可分割的部分,盘活二手房市场,加快其周转率,相当于为整个房地产市场提供了更大的供应量。

一线城市的房地产市场已经或正在转入二手房为主的时代。很快,二线热点城市以及所有二线城市,都不可避免地步其后尘。与此同时,链家、中原地产等以二手房业务为主的房地产服务机构,将在整个房地产市场占据越来越大的话语权。

住房租赁市场,由存量房市场和增量市场构成,以上说的是存量房市场。2016年以来,国家和各地出台了一系列鼓励发展住房租赁市场的文件,主要是针对增量市场。从大的层面上说,这是在贯彻中央“租购并举”的要求。

房子是用来住的。住房,可以是买,也可以是租。几年前,有的专家提出这个建议时,还遭到一些网友的吐槽,有些话说得很不好听。但现在,租房正被越来越多的人接受,尤其是年轻的90一代。有位刚参加工作的年轻人就跟我说:为什么非得背负那么沉重的房贷?

增量的租赁住房,主要包括政府提供的公租房,还有一个就是2017年才冒出来的长租公寓。公租房不必细说,小部分由政府直接开发建设运营,大部分委托地产商和其他机构开发运营。

长租公寓刚出来的时候,一直到现在,有个核心问题是:盈利模式如何解决。也就是,算不来账,怎么算都不挣钱。

长租公寓盈利模式,主要取决两个方面:融资成本和土地成本。

先说土地成本。如果是公开市场抢地,而且是高价地,用来做长租公寓,这样的土地成本,势必导致日后的租金相当昂贵,而且盈利期会非常非常漫长。因此,高价地做长租公寓,不是最好的选择。至于什么是高价地,原谅我,就不做定义了。

所以,做长租公寓,应该价格是合适的土地。当然,最好的是像上海那样,有几块确定用于租赁住房的土地(70年、100%持有),出让的底价只有几千块,这样用于做长租公寓就完全可以预期盈利时间了。但不必说,这种地块的条件也非常苛刻。

再说融资成本。前提是能够贷到款,否则一切都是空的。现在国家这么鼓励租赁住房,贷款一般没问题。而且可以拿到正常的贷款利率。有没有优惠就要谈判了。

之前我写过,2017年以来,尤其是10月以后,建行、工行、中行以及几大股份制银行,纷纷与知名房企签订了战略合作协议,授信动辄几百亿。国有大银行与深圳、广州等城市签订的融资支持额度,还是高达数千亿。加起来,金融机构宣布计划投入支持租赁住房的信贷额度,早已是万亿级别。

如你所知,目前宣布大规模进入租赁住房市场(长租公寓)的房企,第一阵营的有碧桂园、万科,第二阵营的代表性企业有龙湖、旭辉等,房地产服务机构有世联行。

值得注意的是,上述这些知名企业都已将长租公寓列为企业发展的主航道(主赛道)。它们都是久经历练的企业,并不傻,在没有看清盈利模式之前,竟然投入巨大资金和资源押注于长租公寓?从经济理性看,仅仅是国家层面的号召无法解释。

3月22日消息,龙湖住房租赁专项公司债券获得批准,发行总规模不超过50亿元,期限不超过15年,此为首单住房租赁公募债券。在此之前,保利额度50亿的住房租赁REITs、碧桂园额度100亿的住房租赁REITs等,先后获准发行。这并非偶然,而是明确代表了监管部门鼓励性的意向。说白了,知名房企的住房租赁业务,融资渠道是畅通的。

前些时候,我问过一位国有银行有关部门负责人,为何如此关注住房租赁市场?回答是,在楼市严厉调控的背景下,开发贷款空间受到抑制,汽车金融规模有限,而住房租赁是中央倡导,是另一个万亿级市场,必须提前布局卡位。

其实,这个思路与前述知名房企惊人的一致。如果有清晰的盈利模式,住房租赁市场肯定是厮杀激烈的红海;但在住宅销售市场隐现天花板,而国家鼓励租赁市场的背景下,哪怕短期内盈利模式不确定,先行一步布局,却有可能赢得商机。商业的本质就是探索。

何况,长租公寓并不像我们表面观察的那样,必定是赔钱的买卖。

一位著名房企领导对我说,长租公寓的商业回报,不能只盯着租金。如果公寓和租客到了一定规模,线下有着丰富的消费场景可资运营。

这方面,万科做了精细的研究。它能够精准地分析,10-19平方米的租客是何种群体,30-39平方米的租客职级分布,接受租金3000元-3499元的又是哪些人。这就可以为其泊寓产品制定细分标准,从而在短期内实现90%以上的出租率。

这只是生态圈的外围。进入内圈,是一番场景。任何租赁社区,都离不开商业服务。从洗衣、打印到娱乐、社交,全都是生意。从90后到00后,再到未来的10后,租赁规模不断扩大,商业内涵无限延伸,增值收益净回报有可能比肩于租金。为什么有些电商近年也开始向线下发展?秘密就在这里。更何况,租金提供的是稳定而巨大的现金流,腾挪空间不可小觑。

你无视住房租赁市场,是因为不知吧。

相关推荐
热点推荐
提前6个月!广州这条“黄金隧道”通车

提前6个月!广州这条“黄金隧道”通车

中国青年报
2025-07-02 17:17:18
中央八项规定精神学习教育:关于聚餐吃饭的问题解答

中央八项规定精神学习教育:关于聚餐吃饭的问题解答

南安融媒
2025-07-02 07:46:15
国民党重要官员关键时刻遭羁押

国民党重要官员关键时刻遭羁押

参考消息
2025-07-02 20:50:07
国乒出发美国大满贯,王楚钦却被曝出违规,网友已向相关部门举报

国乒出发美国大满贯,王楚钦却被曝出违规,网友已向相关部门举报

老贃是个手艺人
2025-07-02 20:37:23
甘肃一幼儿园违规使用添加剂致部分幼儿血铅异常 涉事负责人被立案侦查

甘肃一幼儿园违规使用添加剂致部分幼儿血铅异常 涉事负责人被立案侦查

新京报
2025-07-03 14:04:12
说唱歌手“吹牛老爹”重罪均不成立!仅判20年监禁,贾斯汀·比伯否认受害

说唱歌手“吹牛老爹”重罪均不成立!仅判20年监禁,贾斯汀·比伯否认受害

TVB的四小花
2025-07-03 16:07:34
跑男9位成员出场费,怪不得老成员都走了,实在太贵了!

跑男9位成员出场费,怪不得老成员都走了,实在太贵了!

一只爱8卦的小月巴子
2025-07-01 08:22:17
索要天价片酬,不顾央视警告顶风作案的杨烁,如今糊成路人太解气

索要天价片酬,不顾央视警告顶风作案的杨烁,如今糊成路人太解气

草莓解说体育
2025-07-03 15:36:33
王毅登机离国,断的就是特朗普后路,全球收到信号,美国有罪受了

王毅登机离国,断的就是特朗普后路,全球收到信号,美国有罪受了

蛙斯基娱乐中
2025-07-03 16:26:29
申京领衔土耳其男篮16人大名单,多位NBA球星将出战欧锦赛

申京领衔土耳其男篮16人大名单,多位NBA球星将出战欧锦赛

雷速体育
2025-07-03 11:27:24
王思聪负债危机下依旧潇洒,真相让人瞠目结舌!

王思聪负债危机下依旧潇洒,真相让人瞠目结舌!

世界探索发现
2025-07-03 23:29:52
冰城纷争6:加代被带走了

冰城纷争6:加代被带走了

金昔说故事
2025-07-03 17:02:05
努涅斯悼念若塔:我将永远记住你的微笑,我场内场外的好队友

努涅斯悼念若塔:我将永远记住你的微笑,我场内场外的好队友

懂球帝
2025-07-03 18:52:18
菲律宾又要变天?7月2日,杜特尔特、莎拉传来新消息

菲律宾又要变天?7月2日,杜特尔特、莎拉传来新消息

智观科技
2025-07-02 11:26:08
京北方:与国富量子达成战略合作 聚焦虚拟资产及数字货币业务

京北方:与国富量子达成战略合作 聚焦虚拟资产及数字货币业务

财联社
2025-07-03 20:50:06
当小鹏G7以19.58万售价重塑标杆之时,Model Y已配不上再做对手

当小鹏G7以19.58万售价重塑标杆之时,Model Y已配不上再做对手

电科技网
2025-07-04 01:23:34
《大西洋月刊》:坠机前机长已经杀死了所有乘客,这就是马航370的真相

《大西洋月刊》:坠机前机长已经杀死了所有乘客,这就是马航370的真相

金哥说新能源车
2025-06-23 09:22:50
百城二手房价不仅延续5月全跌的惨状,连跌幅都在变本加厉。

百城二手房价不仅延续5月全跌的惨状,连跌幅都在变本加厉。

流苏晚晴
2025-07-03 18:55:39
360亿订单,核聚变龙头,藏不住了!

360亿订单,核聚变龙头,藏不住了!

飞鲸投研
2025-07-03 18:59:50
高志凯把印度媒体怼无语:按麦克马洪思路,恒河是中印边境

高志凯把印度媒体怼无语:按麦克马洪思路,恒河是中印边境

暴走的历史菌
2025-06-11 23:35:15
2025-07-04 02:16:49

上海房产

戴德梁行:上海二季度写字楼区域分化明显 零售

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

时隔两天泰国又换了一位总理 38岁佩通坦任职不到一年

头条要闻

时隔两天泰国又换了一位总理 38岁佩通坦任职不到一年

财经要闻

百亿债务压顶 风流传奇大佬全面"崩塌"

体育要闻

你永不独行!球迷前往安菲尔德悼念若塔

娱乐要闻

森林北又有绯闻传出?汪峰毫不在意?

科技要闻

再不改饭碗都快没了?百度搜索终于放大招

汽车要闻

6.5秒破百 长安第三代UNI-V有更强2.0T

态度原创

游戏
旅游
数码
时尚
艺术

《二重螺旋》致明日测试试玩报告:改变超出预期"/> 主站 商城 论坛 自运营 登录 注册 《二重螺旋》致明日测试试玩报告:改变超出预期 廉颇 2025-...

旅游要闻

热闻|清明假期将至,热门目的地有哪些?

数码要闻

七彩虹推出新款“猫板”COLORFIRE B850M-A MEOW WIFI 橘影橙

七年陪跑+新剧逆袭!吴宣仪《不二臣》选角为何被嘲“灾难现场”

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

无障碍浏览 进入关怀版