网易首页 > 网易上海房产 > 新闻 > 正文

2018年大战开启 更多房企吹响冲击“千亿”号角

0
分享至
春光明媚的三月,对房企而言却是意义非凡。一方面,有着上一年度业绩公布后的喜或忧;另一方面,则要面对新年度销售目标的挑战。显然,这场“上游冲万亿、中游争千亿”的大戏,已经拉开序幕。

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

对于房企而言,三月既是过去一年的总结期,也是公布新一年度目标的关键节点。截至目前,已有40余家房企公布了2017年度业绩及2018年度销售计划。

根据中信建投数据,碧桂园、恒大、万科2018年的业绩展望分别达到7000亿元、6200亿元和5500亿元。不过,后面的追兵也不弱。以融创中国为例,其2017年销售冲破3000亿元大关,同比增速达140%。同样,千亿水平线上的争夺也同样激烈。

《每日经济新闻》记者注意到,不少业内受访人都表达了相似的观点:房企年度目标不仅是口号,更大程度上可以体现一家企业对行业发展、自身策略的判断,能侧面体现整个行业当年的发展局面。2018年战火已燃,房企竞速之间又将展示出怎样的行业新态势?

2018年大战开启 更多房企吹响冲击“千亿”号角图片来源:摄图网

“高寡占型”市场将临

“龙头房企逆市上行、快速增长;中小型房企依然举步维艰,成长空间及市场份额进一步被挤压;500强企业中销售份额小且呈现负增长的企业也不在少数。”据第三方市场机构最新发布的《房地产500强测评报告》(下称报告)对行业格局作出如是判断。

来自亿翰的数据显示,2017年TOP10房企门槛已经达到1521亿元,TOP20房企门槛值已接近1000亿元;TOP50房企的集中度已接近50%。自2016年以来,房企行业集中度明显提速,预计只需要两三年时间,中国房地产的洗牌门槛就会定在销售额500亿~1000亿元。因而目前相对在后序列的企业,都吹响了2018冲击“千亿”的号角。

对于2018年的房企格局,克而瑞给出了预测:2018年千亿阵营将由17家扩大到30家。

新城控股高级副总裁欧阳捷则向《每日经济新闻》记者提供了一个保守估计的数据:2020年TOP4强房企销售额均将超过万亿元,TOP1可能接近3万亿元,合计约6万亿元;第5~10名房企销售额为3500亿元~8000亿元,合计销售额约3万亿元。按此匡算,TOP20房企合计销售额将达到11.5万亿元,市场占有率将超过80%,平均增速39%。即使退一步讲,TOP20房企占据70%的市场份额也似乎没有太大悬念。

目前的房地产局面,似乎一切生死都有关规模。“如果不能在‘高寡占型’市场来临之前抢占更多的市场份额,即便是大房企也会落伍。不进则没!”欧阳捷坦言。

按照日本著名产业组织专家植草益的“市场结构划分理论”,当行业前8强占据70%以上的市场份额,即可进入“高寡占型”市场。而中国房地产行业已行之将近。

“所以房企制定的目标并非为博眼球。当市场成交已呈现被龙头房企集中的趋势,房企制定的目标就不单决定了2018年的发展规模,更是决定了未来长远发展。”安居客首席房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者。

正如欧阳捷所言,“有规模才有江湖地位、有江湖地位才有话语权。”

土储竞争成房企命门

值得一提的是,虽然企业多以销量排位,但当下的市场格局所谈论的“规模”,其实已不仅是业绩量这么简单,实力与能力无一不求。而能否具备持续高增长的实力,关键在“粮仓”(土储)。

一个有趣的细节是,TOP30房企中,不少企业近年的土地储备金额增速远高于销售业绩增长速度。以新城控股为例,2016年以来新增土地储备(规划可建面积)均高于销售面积,两者比例达到2.5:1。

“这恰恰印证了‘兵马未动、粮草先行’的战术。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,TOP30房企的销售门槛都会在千亿元以上,它们想要保持队形、继续扩张,势必需要更多的可开发土地。

数据显示,截至2017年上半年,恒大、碧桂园的土地储备均已超2亿平方米,万科、融创中国的土地储备也均过亿平方米。按2017年房企平均销售均价来计算,四家房企的货值均超万亿元金额。而按2017年各房企销售增速计算,亿翰估测2019年~2020年会有更多房企实现万亿元货值,个别企业可能在2018年就剑指万亿。

但问题是,资源有天花板,未来的土地空间将受限。

而且按照行业惯例,100万平方米的可建面积中约有20%本就是不可销售,比如公建用房、人防车库等。因此房企要保持业绩增长,就必须拿到比销售面积更多的土地储备,才可能获取未来更高的增长。

TOP20房企去年底结转总货值3.5万亿元,按照标杆企业平均年去化率50%匡算,今年需要补充5.5万亿元货值才能保证年度销售增长51%。

“虽然新城控股2017年的销售业绩增速达到96%,增长速度和意愿都还是很强,但在限制性发展新周期下,企业也或面临未来增速随大势逐年下降的情况。”欧阳捷直言,不仅是新城控股,TOP20房企的增长意愿都很强烈,但增长速度同样也会放缓。

克而瑞研究也指出,规模对房企来讲始终是核心,但从碧桂园不设销售目标这点来看,战略层面有摆脱原来大幅冲规模的迹象。净负债率的上升、近期融资环境恶化、借长期债的难度加大等隐忧,都是企业的顾虑。

房企利润长期预跌

与发展实力相比,能不能过得好则看利润。

张波告诉《每日经济新闻》记者,从已公布年报的数十家房企情况来看,龙头房企的利润超过预期,其中超过8成企业同比年利润明显上涨。“这一轮规模之争,是囊括盈利等各项能力的综合素质之争。”

近日旭辉集团总裁林峰就再次强调,“没有规模万万不能,但规模也不是万能”。2018年,旭辉将全年销售业绩定在了1400亿元。但在“政策难过、融资环境难过、市场方面难过”的背景下,林峰要求,要提高规模的质量,而不是单纯的规模。

欧阳捷也直言,未来房企不仅要规模,更要重利润,这是大房企追求业绩的必然选择。

报告指出,2017年500强房企销售金额增长率保持高速增长,主要受益于高企的房价;但成长指标中销售面积增长率大幅回落至22.3%;营业利润增长率虽然连续三年回升,但均未超过2010年水平,长期看仍处于下降通道之内。由此,城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变——从“产销模式”向“资管模式”转变,从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变,行业面临全面转型。

比如优秀开发商开始重视生活服务业务板块,逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展,“硬件+软件”轻重并举,快速切入存量运营和生活服务行业,包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等,并开始形成产业链协同效应。

张波认为,从目前现况来看,具备冲击第一阵营的房企数量极少,第二阵营争夺战火药味实足,第三阵营则是生死之战。在销售增速和利润增速都预测长期放缓的背景下,抓住目前仅有的时间,非常关键。

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐

“姑娘,下次别在洗手间自拍了,你的秘密被镜子曝光了都不知道”哈哈哈

擦车工聊车
2021-04-20 20:35:37

江苏“花和尚”,8年内帮300多孕妇生下孩子,却遭诋毁被寺院除名

柳叶风动
2021-04-20 17:52:09

美国阴谋又落空了,南海多国公开表明立场,美日联合声明一场空?

国宝大元帅
2021-04-19 21:31:09

美军机再次现身东海,中国人却不再喊打喊杀,知道为什么吗?

环球观察局
2021-04-17 16:57:23

25张惊艳世界的照片

酷酷的girl
2021-04-20 13:07:55

夫妻间别共用这3件东西,哪怕再恩爱也不可以,不然容易出问题

南馆潇湘
2021-04-16 19:03:26

俗语说“一颗绿萝七个鬼”,而家家户户都在养,有一点不能忽视!

又火了
2021-04-18 09:07:58

上海“接了个大单”,投入约4.76亿新建一医院,周边有房的沾光了

不语却知心
2021-04-20 08:03:44

上海启动三大顶薪!新疆双核+王哲林或被打包,重振总冠军雄风

山东体育资讯
2021-04-20 11:36:40

尿管竟然插到了阴道里?!还打了80毫升水,后来……

护士网
2021-04-19 08:29:19

从“上海原市长杨雄之死”说开去……

开心娱家
2021-04-20 02:27:15

一夜之间变了天!巴基斯坦暴乱拉响警报,矛头直指西方国家?

无线泉州
2021-04-20 16:13:07

劳动法新规:以下6种病假无效!

HRSalon
2021-04-20 21:59:56

如何保持阴道湿润?

民生热点
2021-04-20 01:54:22

闯王李自成下落又有新发现,广东乐昌惊现李自成 神庙碑

五彩斑斓的世界
2021-04-20 22:51:08

《人民日报》:国开行2.6万亿元融资支持铁路建设

全国产经平台
2021-04-20 03:51:14

两性交往,让女人朝思暮想的3个技巧

生活鲜事一锅烩
2021-04-17 14:43:16

不比海天味业差!A股的“营销之王”,最有特色的食品龙头

财富管理专员
2021-04-20 21:18:54

最孤独的生日!英国,为她心碎

五彩斑斓的世界
2021-04-20 19:10:53

吃相太难看,官方都点名!QQ音乐、酷狗均“翻车”!

黑马公社
2021-04-19 18:11:23
2021-04-21 04:53:08

上海房产

上海12平“刀片房”挂牌当天即溢价成交

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

特朗普露面吹嘘和普京关系 还强行扯到中国

头条要闻

特朗普露面吹嘘和普京关系 还强行扯到中国

财经要闻

体育要闻

中超开幕!3万球迷见证 火神杯空降球场

娱乐要闻

佟丽娅穿深V红裙 气质优雅笑容温柔

科技要闻

一文看懂苹果春季新品发布会 紫色iPhone12领衔

汽车要闻

全方面的惊喜诚意十足 实拍体验全新一代奇骏

态度原创

艺术
手机
亲子
数码
公开课

艺术要闻

水木湛清华:中国绘画中的自然

手机要闻

苹果春季发布会直播回顾: 五大系列新品更新

亲子要闻

解读2021北京市义务教育阶段入学政策:加大多校划片力度 并非"一刀切"

数码要闻

iPad Pro更新:屏幕素质超群 刷新平板性能极限

公开课

985毕业做道士,家里人觉得我疯了:月薪5万?