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房地产行业"大小年"之争:三四线城市还有机会吗?

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每经记者 董青枝 每经编辑 曾健辉

2017年在因城施政的楼市调控中,房地产行业整体规模提升,区域分化明显,且全国商品房销售总额再创新高,成为房地产行业的“大年”。而在调控不放松的条件下,今年房地产行业是否进入“小年”?

3月22日,在主题为“小年大周期”的“2018观点年度论坛”上,众多业内人士的共同看法是,今年房地产市场比较平稳,大房企市场份额会越来越大,城市分化更加明显,三四线城市仍有发展机会。房企要研究不同城市的发展周期,把握发展机会。

“大年”“小年”相对而言今年房地产行业整体较平稳

克而瑞研究中心数据显示,2017年房地产行业三家龙头企业的销售均破5000亿元,千亿元企业数量达17家,未来行业集中度将进一步提升,企业分化格局将得以延续。

同时,2017年全国商品房销售额13.37万亿元,同比增长13.7%,商品房销售面积16.94亿平方米,同比增长7.7%,再创新高。

进入2018年,房地产市场成交增速正在回落,而调控政策并未放松,房地产行业是否会进入“小年”?

旭辉集团股份有限公司董事长林中直言,今年不是“大年”也不是“小年”,是正常的年份,今年可能是房地产调控这么多年来最好的一年。从全国来看,中国可能很难看到“大年”和“小年”,因为有些城市下行,有些城市在上涨,综合来看是比较平稳的一年,且未来几年可能中国都会是比较平稳的,具体的城市可能有“大年”和“小年”之分。

但中城新产业控股有限公司董事长刘爱明却认为,今年很有可能是一个“大年”。之所以大家认为是“小年”,主要是觉得今年政策比较严、资金会比较紧,但是现在房地产集中度在提高,大企业能力很强,也许市场比较严峻,但它产出还很高,很可能是“大年”。当然区域、公司和产品都是不平衡的,是“大年”还是“小年”也得看供应是大还是小。

阳光100集团总裁林少洲则称,“大小年”讲的是波动和分化。一线城市过去这几年成交在萎缩,但是三线城市是在增长的,所以不同的城市有不同的表现,房地产整体上今年成交面积可能会略微回落,但是还是会比较稳定。另外,对不同的企业而言,可能大企业是“大年”,小企业是“小年”,行业的洗牌加剧。

此外,林少洲补充道,更值得期待的可能是房地产业的创新模式,今年对一些新型企业而言可能会是“大年”。在洗牌阶段,需要很多新的物种、新的业态,所以创新型企业未来可能会有一个持续的“大年”。

城市分化明显今年三四线城市仍被看好

事实上,“大小年”也要因区域、企业等而异。在刚刚过去的2017年,“因城施策”的调控政策使房地产市场格局发生剧变:一线城市成交腰斩;二线城市涨跌互现;三四线城市则相对火爆,其中不少四线城市的房价涨幅甚至超过三线城市。那今年各类城市将表现出怎样的趋势?

林中认为,中国的城市分化得非常厉害,一线城市都受到了比较严厉的调控,二线城市已分化成很多类,三四线城市的类别则更多。今年肯定是有些城市好,有些城市不好。

在林中看来,总的来说表现好的城市有几个共同特征:第一是城市的基本面好;第二是看政策支持;第三是房价没有过快地上涨过;第四是没有新政调控。

同时,林少洲表示,今年一二线城市的新增供应还是会受很大限制,不管量还是价都受到政策严厉调控,所以市场不会有特别火爆的表现。一二线城市的机会可能更多的是存量,包括租赁房、集体建设用地;非传统产品可能会有更多的表现空间,包括一些共有产权住房;带创新模式的产品会有更多表现机会。而三四线城市今年还是供应主力,包括可能会有更多的三四线完成一轮补涨、补供应和补消费的过程。

刘爱明也持相同观点,认为未来比较长的一段时间内,三线和个别四线城市还是会有一定的发展机会。因为中国的人口数量很大,现在不是所有人都集中在一二线城市,大量的人从农村去了县城,从县城去了省城。

宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁余英更看好省会城市和高铁节点城市。他认为,一线城市在限购的情况下,成交量可能会下降,但是二线城市的核心区以及高铁网的节点城市,预计会在今年三季度出现量价齐升,而且这些城市的调控力度不是很大,所以是一个非常好的行业机会。且中国将进入高铁年,会导致经济的重构及城市间的洗牌,真正的高铁站点城市会有爆发性的增长。

余英建议,房企在下一轮一定要踩准节奏,要“踩”那些未来房价上涨、市场爆发的城市。但是也要注意,在高铁站点这一轮没有照顾到的一些城市做投资要小心,这些城市将来可能会有很多风险,特别是商业地产、写字楼的风险更大。

面对不同的城市的不同表现,林中建议,作为企业应该研究不同城市的发展周期,把握发展机会,好的城市多卖楼,差的城市多买地,希望在不同的城市进行不同的资源配置。

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