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房企2017年报解读:抢占龙头地位 扩张野心不减

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又到房企年报披露期。除了对2017年优秀的销售业绩以及利润表现盘点以外,主流房企们还向外界传递了强大的扩张野心。

旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK)于3月14日发布2017年年报显示,实现合同销售金额1040亿元,同比增加96%;合同销售面积629万平方米,同比增加116%,跨越千亿高峰。旭辉的2018年销售目标是1400亿,同比增长40%。3月14日晚间,新城控股(601155.SH)也发布2017年财报显示,全年合同销售金额达1264.72亿元(含合营项目319.31亿元),比上年同期增长94.39%。新城控股更是抛出了五年挺进行业前五名的宏伟目标。

易居研究院研究总监严跃进认为,在行业集中度上升的背景下,不进则退的企业战略心理很浓厚。换而言之,房企已经充分意识到,小规模无市场。

主流房企业绩向好

从公布的年报数据看,房企在2017年收获了不错的业绩表现。

中原地产研究中心统计显示,截至目前,公布年报的房地产企业合计二十多家,除了部分转型的中小房企外,主流房地产企业全面利润爆发。超过8成房企在2017年利润明显上涨。

3月15日,太古地产有限公司发布2017年度业绩报告显示,期内股东应占综合溢利为339.57亿港元,同比增长126%;中国奥园去年净利润同比增长93.9%至19.52亿元。3月13日,建业地产股份有限公司发布公告称,去年收益约为人民币138.79亿元,同比增加约46.2%;年内建业地产权益持有人应占溢利约为8.11亿元,较2016年增加约101.3%。雅居乐集团控股有限公司3月12日发布正面盈利预告称,预期2017年公司股东应占溢利将录得同比超150%的大幅增长。

另据中原地产统计显示,公布房企2017年年报预告的房地产上市企业合计106家。其中高达79家企业的业绩预告是预盈与预增,占比达75%;预计亏损的企业11家,约占10%,且这11家基本是处在转型期的房企。

除了利润上涨,公布业绩报告的房企销售额也普遍出现较大涨幅。据旭辉公布,2012年其销售额仅95.4亿元,2017年已过千亿。2017年中国奥园实现未经审核合同销售额累计约455.9亿元,同比增长78%。2017年新城控股共实现1265亿销售额,于850亿的销售目标而言,完成率达149%。

从基本面来看,主流房企各项指标均表现不错。不过,中原地产首席分析师张大伟指出,房企销售额数据也需要客观看待。近年来,由于行业内合作开发项目增多,房企对外公布的指标关注点也主要在合约销售额,而非权益销售额。他举例称,比如旭辉控股2017年归属集团权益的合同销售金额为550亿元,同比增长88.4%。

安居客首席分析师张波也指出,房企快速发展的一个方式是合作及代建项目比重增大,但规模和品牌房企销售权益下降。不少房企通过合作的方式不但可以快速进入一些新城市,同时也能降低拿地成本和扩张风险。

扩张野心

主流房企除了显示过往的优异成绩外,还向外界传递了强大的扩张野心,绝大部分房企意识到规模优势在行业发展中的重要意义。

旭辉集团为2018年制定的销售目标为1400亿。CRIC分析师沈晓玲认为,旭辉集团仅用5年销售超千亿,最近三年复合增长70%。因此其2018年40%的增长目标偏保守。不过沈晓玲指出,目前旭辉权益土地储备为1600万平方米,与其1400亿目标相匹配的总土地储备应在3100万平方米左右。

新城控股2018年销售目标为1800亿元。3月15日,新城发展执行董事及公司秘书陈伟健透露,“新城发展可售货值达4000亿元,到中期会再考虑需不需要再改变目标,但目前觉得1800亿元是比较合适的。“希望今年新城发展能进入Top10,可能的情况下,争取进入Top5,这是我们未来5年的目标”。

张波认为,当前房地产发展马太效应的驱动下,不当龙头极难生存,众多房企无论是追求规模还是加速拿地都是为争夺龙头地位。千亿门槛只是龙头房企阵营的“入场券”,在冲千亿、增业绩压力下,房企抢地导致土地溢价率快速提高。从统计局公布的今年1-2月,全国房地产开发投资额来看,同比累计增速达9.9%,创两年以来新高,亦从侧面折射出房企的热情。同时,热点城市土地调控不断从严,从拿地规则、资金来源、保证金及付款期限等方面进行限制,大房企的优势更为凸显。

严跃进认为,对于未来目标,房企喊口号的方式,也是为了让资本市场看到企业的成长能力。而且对于此类口号的提出,很大程度上也说明房企的信心。另外也说明通过规模扩张,希望投资部门和营销部门可以快马加鞭。

“对于企业经营来说,不能站在2015-2017三年销售业绩持续攀升的基础上定销售目标,否则若是市场周期波动大,往往会很被动。从投资战略角度看,不可以轻敌。这个时候需要学会更多的策略运用,比如要积极营造产品营销的环境,同时积极寻找更好的投资机会等,尤其是要加大城市的布局类似重点三四线城市。”严跃进表示。

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