越秀50亿租赁住房类REITs获批 公募REITs落地渐近?

继新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、旭辉领寓类REITs等获批后，2月13日，越秀地产租赁住房类REITs也获深圳证券交易所审议通过。

越秀方面表示，本次租赁住房类REITs获批，将进一步实现“开发→孵化→持有运营→REITs/类REITs退出”的闭合商业模式，提升住房租赁板块运营竞争力。

对机构房东而言，运营长租公寓的前期投入大、回报周期长，需要面对巨大的资金和成本压力。运用资产证券化工具，则能有效缓解资金压力。

“REITs最先有望从租赁运营端取得突破。”国泰君安认为。随着近期深交所发布相关规划，探索发行公募REITs，多位业内人士表示，这将有助于类REITs向公募REITs突破。

越秀的境内外REITs实验

深交所信息显示，本次获批的“越秀租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“越秀租赁住房类REITs”）采取储架分期发行机制，底层资产全部为越秀集团持有的经营性租赁住房，产品规模人民币50亿元。

该产品由广州越秀集团作为原始权益人、中联前源不动产基金管理有限公司（下称“中联基金”）作为总协调人和财务顾问，广州证券作为联席财务顾问。

越秀集团是住房租赁的积极实践者之一。2017年11月，越秀集团便已成立广州越秀住房租赁发展投资有限公司（下称“越秀租赁”），系广州市首批国有住房租赁公司。

本次产品的获批，使得越秀集团成为发挥存量资产优势，较早参与并主导类REITs产品的国有住房租赁企业之一。

按照规划，越秀租赁将打造三大品牌，分别服务家庭居住、白领创客人群、企业员工等群体。据悉，租赁住房的主要来源为自有存量房、集体用地租赁房及国企现有物业。

21世纪经济报道记者注意到，此单产品再次出现了中联基金的身影。中联基金是国内住房租赁REITs及其他类REITs的重要推动者。去年10月，中联基金曾联合保利地产推出“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，成为国内首单央企租赁住房REITs和首单储架发行REITs。

中联基金不动产金融业务部门总监、本次项目负责人李金荣告诉记者，越秀此次的类REITs产品与保利地产的基本相同，同样为ABS+私募基金的产品架构。

目前，由于类REITs标的多集中于租赁物业，符合国家推进租购并举的宏观导向，多个项目亦得到监管部门的支持。据相关人士透露，本次越秀租赁住房类REITs的准备工作，得到了广州市国资委、证监会及住建部的支持认可。

对越秀集团而言，此单类REITs也是其继越秀房托之后的又一次REITs实验。

作为全球首只投资于中国内地物业的香港上市房地产信托投资基金，越秀集团旗下的越秀房托于2005年在香港上市，以REITs形式持有商用物业，主打“开发+运营+金融”的轻资产运营模式。截至2017年末，越秀房托持有的物业产权面积共约99.1万平方米，总资产达353.35亿元。

过去数年，越秀地产将广州白马大厦、财富广场、维多利广场、广州国际金融中心（IFC）、上海越秀大厦等多个成熟物业注入越秀房托，使其由上市之初的总资产约45亿到目前超过310亿，成为亚洲十大房地产信托基金之一，未来将达千亿规模。

证监会相关负责人表示，越秀集团此次租赁REITs的创新尝试，体现了国内类REITs产品服务产业的价值，具有境外丰富REITs管理经验的企业参与到境内证券化市场，将有助于进一步提升境内REITs市场的管理与运营绩效，为进一步探索公募REITs市场提供有益借鉴。

公募REITs或加快推进

越秀租赁类REITs仅是近年来REITs产品的一例。Wind最新数据显示，沪、深交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品已达30只，总发行规模664.48亿元。

REITs（Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金）通过向投资者发行信托份额募集资金，并由专门机构投资到房地产项目中，投资者将按比例获得房地产项目产生的收益。

真正的REITs意义在于，通过购买REITs份额，可以降低普通投资者参与房地产资产投资的门槛并分享其收益。

但截至目前，国内的多个证券化产品仅是“类REITs”产品，真正具有流通性的公募REITs产品尚未得到放行。

尽管目前很多类REITs与公募REITs两者在投资标的的底层结构上已基本一致，但“公募REITs所具备的投资人门槛低、流动性强、资金募集能力强等诸多优势，类REITs并不具备”，李金荣指出，目前国内发行的类REITs产品大多主要面向机构投资人，投资门槛较高，最小份额100万起，且大部分机构按照“持有到期”策略进行投资，流动性相对较差。

公募REITs实现落地尚需破除阻力。东方臧山资产管理有限公司总裁吴涛认为，只有在REITs进入A股市场，开发商将持有物业股权的60%到70%打包上市，普通二级市场投资者通过买卖上市REITs股票持有相应的物业股权，同时有租金的收益权，才达到真正国际意义上的REITs标准。

兴业研究对此进一步建议，应在制度层面出台相关法律法规，规定REITs的设立标准、运行结构、投资范围、收益分配等；在税收层面关注土地增值税是否有减免空间、是否会产生递延可抵扣的机制；此外，还应关注REITs层面的企业所得税对于用于分红的应纳税所得额是否免税。

不过，李金荣认为，“公募REITs的推出已没有实质障碍。”他表示，近几年类REITs的良好发展态势，已验证了REITs的强烈市场需求以及现实可行性，目前只待公募REITs相关规则出台，我国公募REITs即可实现历史性的破冰。

北京大学光华管理学院REITs课题组测算显示，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远远超过美国，具有更广阔的发展空间。

近期，监管层对公募REITs落地已提出相关规划。

2月9日，深交所发布的《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018～2020年）》指出，将重点支持REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持，探索发行公募REITs，引入多元化投资者。