上海商业综合体向郊区拓展趋势明显 郊区商业迎春天

去年底，宝山最大的购物中心龙湖宝山天街开幕，上下5层、14万平方米的面积，200多个品牌入驻、60多个餐厅、超大IMAX影院，开业至今一直人气颇旺，一定程度上填补了北上海区域的商业空白。

无独有偶，同处近郊的闵行，新生代商业综合体也正在整体崛起。去年9月，超大体量立体化城市空间——万象城在吴中路开业，虹桥天地、仲盛、龙之梦热度不减，宝龙城、七宝万科广场人潮涌动，还有巨大体量的天空之城“天荟”在建……

据统计，2017年底，上海城市商业综合体将大约达到230家，去年新增商业建筑面积约271万平方米，同比增长超过20%，向郊区拓展的趋势也越发明显。与传统商业相比，新增商业体更注重引入实体商业独有的体验式消费，打造混业经营。

产业转型，人口激增为商业提供机会

为什么近郊的商业综合体会如雨后春笋般涌现？除了地铁逐渐延伸、租金相对中心城区较低，更重要的，恐怕是对历史欠账的弥补，以及产业转型、人口激增后带来的大量商业需求。

比如闵行，上世纪90年代中期常住人口50余万，20年间激增200万，古美、七宝、莘庄、梅陇、虹桥等均是居住用地先于商业用地开发，早年商业供给长期不足。但随着诸多产学研机构、世界500强、高校的入驻，国家级经济技术开发区、紫竹高新区、虹桥商务区等的完善启动，产业能级不断精进，相应导入与吸引的常住人口消费能力不断提升，商业体的火爆是居民消费力的爆发，也是消费场景的转移回归。

七宝万科广场内景。李成东摄

与之类似，随着老工业区宝山的整体转型，商业也进入快速发展阶段，业态逐步丰富。全区已建成开业的有万达广场、大华虎城、龙湖宝山天街、宝乐汇等大型商业综合体16个，其中商业建筑面积20万平方米的大型商业综合体4个。

记者注意到，根据《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》，全市规划15个市级商业中心、56个地区级商业中心。至2020年，本市规划商业设施建筑总量控制在7000-7500万平方米，年平均增长2.6-3.6%。

届时，若按照上海2500万人口来算，上海人均商业面积达3平方米，超过国际一般城市1.3—1.5平方米的平均水平。不过，商业分布明显不均。15个市级商业中心全部分布在上海600平方公里以内的外环线以内区域，地区级商业中心则外环以内19个，外环以外37个。

外环以外不仅没有一个市级商业中心，即便37个地区级商业中心放在5000多平方公里的土地面积来看，也是比较稀疏的。此外，很多新建大居的社区商业也相对缺乏，正随着人口的不断导入逐渐完善。

轨交和旅游，带动周边消费蓬勃发展

刚刚过去的2017年，上海共有47家巨型商场开业。数据显示，2017年新增购物中心离地铁站点距离平均为1公里，其中2/3的新增购物中心离地铁站距离800米内。

专家认为，如今购物中心向城市副中心乃至郊区拓展的趋势越发明显，原来的郊区和城郊结合部在建设新的商业设施时与地铁站点无缝对接，已是大势所趋。上海地铁日均客流960万人次，是天然的流量“富矿”。

在比较偏远的地方，地铁流量带来的支撑力更为明显， 比如，同在2017年12月开业的新商场中，吴中路爱琴海购物公园位于10号线龙柏新村上方；龙湖宝山天街位于7号线刘行站上盖；唐镇阳光天地则紧靠2号线东延伸段唐镇站。

宝山龙湖天街里的儿童乐园

不过，靠近轨交也并非就是王道，商场本身的特色和住职平衡的问题依然需要考虑：在浦东的一些地铁站点，由于太过偏重就业空间，晚上和双休日人去楼空，导致不少地铁上盖商场难以持续经营。

此外，郊区商业具备的优势还在于，载体空间大，距离上海周边其他长三角城市更近，一旦品牌和消费功能丰富起来，可以吸引不少周边城市的消费人群。

以青浦奥特莱斯、迪士尼小镇、奕欧来等为代表的集商业、文旅一身的商业项目，吸引周边消费者的能力更强。而随着商业与泛旅游化趋势的结合，微度假性质的商业项目对于周边的辐射带动作用更加明显，以有游乐园项目“星期八小镇”的仲盛世界商城为例，停车场周末经常会有江苏牌照的大巴车停靠，带来的便是来自上海周边的消费者。

就在本月中旬，位于浦东新区祝桥镇的佛罗伦萨小镇—上海名品奥特莱斯，被上海市旅游局批准为国家AAA级旅游景区。据了解，它在2015年开业第一年便接待客流200万人次。2016年接待客流约300万人次，同比上涨近50%。2017年接待客流380万人次，同比上涨近23%。

佛罗伦萨小镇—上海名品奥特莱斯

这个例子或可说是商旅结合的典型，人气的飙升与其荟集了近200家来自意大利、欧美及中国的知名品牌，提供全年平均2折起的顶级名品有关，更与其交通优势密切相关——小镇位于浦东国际机场和迪斯尼乐园之间。周边有上海绕城高速、华夏高架路、迎宾高速等公路交通。离上海地铁2号线远东大道站仅800米，有地铁站免费接驳班车，以及15分钟直达浦东机场的免费穿梭巴士。

完善社区商业并增强辐射力，应成为发展趋势

根据上海购物中心协会2017年公布的购物中心运营数据，郊区购物中心的营收同比增长远超中心城区，呈现“全面增长”。

与之形成对比的是，郊区的商业地产正面临去库存问题。上海社科院创新工程房产专家戴晓波告诉记者，这是由于前些年郊区所建的保障房、商品房都预留了配套商业地产，但由于周边人口不多、远离轨交等原因，导致这些商业地产空置率较高，商业还发展不起来。

在戴晓波看来，相对于中心城区，郊区商业本身基础较弱，也存在布局不合理等问题，不过随着当地人口结构的变化和居民消费阶段的变化，郊区商业不断升级是必然趋势。但国际品牌、顶级品牌，依然会云集在中心城区繁华地段。

在《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》中也提到，要限制超大型和大型商业网点的过度建设。注重功能定位、业态配比、品牌引进，尽可能实现差异化发展，避免无序竞争和重复建设。因此控制上海一些地区商业的过度发展，而培育重点地区的商业发展，完善它们的社区商业，应成为发展趋势。

业内人士认为，在区域人口不多的情况下，区域商业需更注重目的性消费和亮点打造，让消费者记得住，让商业辐射半径扩大，是入驻到一些欠成熟区的开发商需要做的事情。

相对于打浦桥的日月光中心定位“人气地标”和“美食天堂”，嘉定日月光中心为了迎合当地消费者的需求，则加大了生鲜超市、亲子业态的比重。1层设置沿街店铺，有早餐、便利店、银行、银行等便民业态，2层设置自有超市品牌“日光森鲜”，还引入多家亲子教育场所，面向的是新近落户嘉定的小家庭。相关负责人曾表示，日月光中心落地嘉定，是其向社区型商业领域拓展的标志。

嘉定日月光中心

可以发现，无论是七宝万科、怡丰城，还是嘉定日月光，这些选址郊区、定位于社区商业的购物中心，都把体验式消费放在第一位，加重休闲餐饮、生鲜超市、亲子教育、生活服务等业态的占比，弱化零售消费的比重。尽管地理位置偏僻，但有周边居民的支持，再加上公共交通便利，依旧获得成功。

因此，一方面要在郊区一些人口稠密、商务发达的地区发展大型商业综合体，打造地区级商业中心，另一方面，在众多的人口导入地区完善社区商业，已是大势所趋。而伴随着城市化的进程，商业的发展也必然经历从近郊到远郊依次递推的过程。春天的暖意，尚需逐步升温。