城市更新与地产转型时期 跨界与再结构

从1988年上海市虹桥路26号地块，土地使用权有偿出让的那一分钟开始，上海地产轰轰烈烈地走过了30年。2018年上海被赋予了“迈向卓越的全球城市”的定位目标。上海地产的新年首拍，竟然没有可出售的物业。上海已全面从增量时代进入到了存量时代，地产行业面临彻底的转型。

按照才刚通过的《上海2035》规划，是一个总体规划负增长的要求。截止到2035年，全市规划建设用地总量要控制在3200平方公里以内，并作这个数字将一直维持到到2050年远景控制的目标，预留规划建设用地机动的指标只有约80平方公里，重点保障区域性的、重要通道和重大的基础建设。2015年的规划指标是3070平方公里，到2035年是3200平方公里，到2050还是3200平方公里。《2035规划》还指出，未来上海的住宅总量将控制在1100万套，而目前上海的存量住宅超过了800万套，如果按每年10万套的新房销量来测算，那么未来上海的房地产业大约还有8到10年就将消失了。

面对行业转折的大趋势，如果上海的房地产行业不再存在，上海房地产企业还如何存在下去？房地产行业里的总工们将何去何从？作为上海房地产行业总工程师的群体，我们在这里回顾过去的30年，展望未来10年，在行业转型变革的今天，无疑是一个最佳的探讨自身与行业未来的一个最佳时机。

从增量时代到存量时代——城市更新

总工程师在这个时代的角色会有什么新的发现呢？上海房地产过去30年，是快速的、住宅类的、可售型产品的开发期，在这一前提下，在取地为王的时代，拿地的老总很重要；成本控制为王的时代，财务老总很重要；企业快速扩张时期，读过MBA的、管理型的老总当然很重要……

而眼下房地产业进入到了非快速运转的、非住宅类的、非可售型物业的运作时期。这一转型触发的是租赁住宅、养老住宅、民宿综合体、文创产业、教育综合体、社会综合体……甚至是公厕革命、农舍改造、共享城市空间、物联城市等等非常规的空间生产。这个时代正在到来，这样的一个时代，应该属于总工程师们，因为这个即将到来的未来，是更加具有技术性的、更加需要知识力的、更加要求专注、严谨与诚恳的态度的，甚至需要现在我们常挂在嘴上的所谓“工匠精神”的，这些就是“工程师精神”。事实上，这个即将到来的时代，是工程师文化去面对国王30年浮躁的地产业的一个最佳时机。

沪上著名城市城市策划、规划师潘陶先生，用真实的数据展现了上海地产过往30年的历史，从1988年全中国第一块国有土地招拍挂，到1998年行业进入稳步发展，再到2008四万亿以及地产行业的跌宕起伏，以及快速粗放的发展模式与上海总规收缩土地开发收紧之间的矛盾，上海已经全面由增量时代进入存量时代。

著名建筑师柳亦春先生，曾是上海龙美术馆西岸馆的建筑设计师、上海西岸艺术委员会委员，还参与了上海滨江贯通的城市设计、桥梁设计，以及民生码头SUSAS改造，策展并参与了刚刚闭幕的“上海城市空间艺术季”，他以个人近年来参与设计的城市更新与空间存量的改造案例，让我们看到了如何利用设计的力量，激活城市存量空间，使之焕发新的生机与活力，创造丰富多彩的城市文化和生活的体验。

跨界 

当然，仅仅这些是不足够的。

如何以知识力、技术力主导地产行业的下一个10年？新情势下，总共的角色应该是什么样的？会发生什么样的变化？

苏南万科的设计设计总监李长乐，从一个肩负的地方发展商指标压力的单元，却看到了各种今天看起来不务正业，甚至是很多与地产业看似无关的行业，都成为他的营业内容和发展目标； 杭州鲁能的设计总监寿东先生，在《不同的地产行业的角色转变：从成本控制走向设计创新》中探讨作为设计总监，应该肩负起来的重任，以及历史给予房地产业的设计总监独有的发展机会；曾经的地产行业从业者王宇，更是跳脱传统房地产业，成为了中国长租公寓运营商的一支，带领他的团队创业，从事租赁住宅的产品研究乃至运营的探索和实践；深圳万村发展的孔浩先生，以万科介入城中村改造的案例，探讨房地产企业的设计部门，如何以设计影响规划建设导向、改造的导向，探索一种不一样的“开发”，成为了房地产行业当中的一份工作和职责。

综上所述，地产行业不仅仅要守住本业，守住技术，精耕细作，更需要我们在今天跨界，跨出自己的行业，进入到别人的领地，看到房地产行业领域以外的世界，以及区域发展的机遇。

再结构

更加重要的是，在这个形势下，我们不仅仅要跨界、要跨出去，还要重新把其他的行业重新再结构回来。这个再结构的过程，就是一个再次蜕变和重生的过程。

地产行业满30年了，2018年是一个值得纪念的日子。习近平主席在中国共产党第十九次全国代表大会提出的“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”上海市委书记李强也提出”上海服务、上海制造、上海购物、上海文化”的打响上海四大城市品牌的发展要求。这是历史提供给上海区域发展和整个行业发展的要求和愿景。

同时2018年90后快30岁了，最早的第一批00后，今年满18岁了，他们成年了。我们不得不引以注意的是，我们今天规划建设的下一座城市，所谓next是为谁而建？我们是为这些青春的00后90后，这些朝阳的人群建设属于未来的城市。

2020年是实现我国全面建成小康社会目标的时间点，上海的地产界和区域发展从业人士，该如何为这个目标作出贡献？上海的房地产总工程师和设计师们，以及都市实验室的业态尝试，共同发起next的圆形城市规划模型，力图用一平方公里的集中互联城市的建设区域，带动“展示+B2B+B2C+供应链管理”，形成具有全球特征的、高密度的物联城市集中区，意图带动上海地区对长三角的辐射，以拉动长三角范围内的广大的隐形冠军企业，促进产业形成互联互动，同时也把产业的优势带入一单一路。

最后，本次年会是上海房地产总工俱乐部的第九个年头。

“九”在中国人的文化中是一个重要的数字，寓意也很深远，既有“长长久久”之意，也有“九九归一”，轮回与还转的意思。值此年会，在这第9年的当口，我们回望过去30年回顾与总结，同时让我们回到原点，对地产行业与总工的角色重新认知，发现更多新的机遇与可能。2018下一个十年，我们再出发！