2017年以来，每每被问到上海哪儿的新楼盘最多，我们总是不约而同地想到青浦。的确，无论是待售楼盘的数量还是在售楼盘的数量青浦都总是遥遥领先。据统计，截止 2017 年 12 月，青浦区的新建商品房库存量高达 5430 套，仅次于幅员辽阔的大浦东，成为整个上海各区中新建商品房存量最大的区域之一。甚至听说， 2017 年不少楼盘即便是使出了打折、降低付款门槛等多种促销方式，去化情况却依然不甚理想。另有小道消息称，由于青浦地区的库存过大，相关部门对于青浦地区申请的预售许可也进行了从严的管控，青浦的项目想开盘也不是一件容易的事。
就在这样的背景下，青浦依然有2个全新盘（运杰御澜雅苑（优惠购、楼盘相册、最新报价）和大发融悦四季（优惠购、楼盘相册、最新报价））选择在 2017 年年底集中取得了预售许可证，并分别于 2017 年年底和 2018 年 1 月初开盘。对这 2 个全新盘的开盘表现，起初很多人并不太看好。
运杰御澜雅苑和大发融悦四季开盘及摇号情况一览
但令人感到意外的是，从摇号人数和2个楼盘各自的销售人员释放出了楼盘销售情况来看， 2 者都取得了相当不错的去化成绩，大发融悦四季的小户型公寓卖到仅剩底楼和顶楼、运杰御澜雅苑的部分小户型洋房也于开盘当天全部售罄。究竟是 17 号线的通车带动了青浦地区的成交还是另有隐情呢？且看小编的调查。
据小编从楼盘销售及相关知情人士处所获得的情况，2个楼盘的主要购买客群都主要来自于青浦当地的改善一族。
地段优于存量房 周边改善需求仍在
不过从楼盘的位置我们不难看出，2个楼盘均位于青浦新城较为成熟的大型居住社区内，周边基本都是 2003 年 -2009 年建设的普通商品房，至今已有近 10 年多的房龄且大多数都没有电梯，随着整个区域房价的整体上升，不少附近的居民都有比较强烈的意愿。
但是，纵观2016年 -2017 年上半年青浦地区在售或新推出的新房楼盘，要么位于环境有些不尽如人意的青浦老城、要么就和青浦目前的核心居住区有一定的距离。
而这次开盘的2个楼盘的地理位置则恰到好处，正好处在青浦成熟居住区较为中间的位置，紧邻青浦区内颇有名气的毓秀学校，距离青浦新城地标性的夏阳湖和有名的三甲医院都不到 1 公里，地理位置在整个青浦新城的新盘中算得上比较优越的。
口碑PK价格 最后还是价格赢了
在产品类型上，二者都有公寓和洋房，产品有几分相似，却各有侧重。总体来说运杰御澜雅苑主打洋房、大发融悦四季主打中小户型公寓。
具体来说，运杰是仁恒在上海地区主要的承建商龙信建设旗下的开发商，在青浦有“小仁恒”的称号，该开发商在青浦开发的诸多楼盘都由仁恒物业担任后期管理，在青浦当地居民的口碑较好。 因此该楼盘主打品质，买家中不少是运杰的老业主，更追求改善居住环境、对价格相对不那么敏感，因此更倾向于购买楼盘推出的125平及以上的舒适型洋房产品。另外，由于楼盘洋房的备案价格基本和青浦地区存量楼盘的公寓价格持平，性价比较高，因此项目推出的 76-97 平小面积洋房产品也受到了不少买家的青睐，400万以下的洋房基本所剩无几。
与运杰御澜雅苑相比，大发融悦四季虽然也在提升楼盘品质上下了一番功夫，但要与隔壁的运杰PK更大程度上依旧还是要靠价格和小户型。 大发融悦四季本次推出的高层公寓大部分备案价都不到4万元 / 平，加上楼盘的公寓部分主打 78-95 平的中小户型，总价得到了很好的控制，其中 85 平的 3 房中大部分房源都总价都在 350 万元以内。因此，楼盘的摇号人数和去化情况都胜过了一街之隔的运杰御澜雅苑。从开盘当天售楼处的反馈来看，大发融悦四季的小户型基本仅剩下底楼或顶楼的少量房源，而项目 108-132 平大户型洋房的房源则相对充裕。
运杰御澜雅苑和大发融悦四季户型及价格对比
400万是青浦置业的一道坎
在价格上，从前期其他楼盘的销售情况来说，对于青浦新城而言400万几乎是一道“坎”。由于青浦新城购买群体主要集中于青浦本地的改善一族和市区的刚需族，二者对于总价都十分敏感，因此青浦之前在售的总价超过 400 万元的新盘去化情况似乎都不太理想，这也导致了青浦新城不少总价较高大面积的房源出现了一定的库存积压。而总价低于 400 万元的实用型中小户型整体的销售情况都比其他房源要好得多，如此一来大发融悦四季小户型房源的热销也就不难解释了。
总的来说，本次青浦推出的2个新楼盘较青浦的其他存量楼盘相比优势明显。一方面， 2 个楼盘的位置都处于青浦新城比较成熟的居住区，对于本地居民较有吸引力；而另一方面，在价格上， 2 个楼盘的价格虽有一定的差异，但总体上都较略低于青浦新城之前存量楼盘的销售价格，也更符合青浦普通改善族的基本预算。
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本文来源：网易房产
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