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租赁地块能解救“被逃离”的富人区吗？

2017-12-27 07:41:04　来源: 网易房产

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众所周知，古北是上海已建成的众多国际社区中开发最早的一个，也是其中最有居住氛围的一个。而就在不久前的2017年10月31日，古北二期最后的2块空地以租赁用地的形式出让，也标志着古北居住区的开发基本接近尾声。

作为上世纪80年代上海第一个涉外商务区--虹桥（资料、团购、论坛）经济开发区的重要生活区，古北地区的居住区从开发伊始就奠定了高端国际社区的基础。凭借优越的地理位置和较为浓厚的生活氛围，古北很快就成为了当时众多外籍人士首选的居住地。

进入21世纪后，随着后来联洋（板块楼盘、地图选房）、碧云（板块楼盘、地图选房）、陆家嘴（板块楼盘、地图选房）等新一代国际社区的崛起，古北的优势已经不那么明显，不少来自欧美的居民逐步向沪上的新兴国际社区迁移。

尽管如此，还是有大量的外籍人士选择继续在古北生活居住。据链家市场研究中心统计显示，目前居住在古北的外籍人士以来自韩国和日本的企业管理层居多，租金多由公司承担，也正是因此，近年来古北地区近年来的租金一直都居高不下。

租售比居高不下投资客趋之若鹜

据古北黄金城道步行街沿线的中介门店工作人员介绍，近几年古北地区的租金普遍和市中心有的一拼，其租售比在整个上海都算得上高的。

打个比方来说，位于古北边缘地区市场价格大约700万出头、面积大约在110平左右的2房，在市场上单月的租金大约能够达到14000元/月左右，核心区的2房租金更是高达2万元/月。即便是古北嘉年华小区中普通的69平左右的一室一厅月租金也都超过1万元/月。

就在不久以前，古北一期核心区域就有一栋有某基金公司长期持有的长租公寓被集中以带租约二手房（房源、代理、租房）的形式转卖，受到区域内租金回报率较高的既定印象诱惑，据说大量有投资意向的购房者扎堆前来，由于场面过于火爆售楼处甚至不得不在开放数天后临时关闭。

“逃离古北”确有其事

然而，成也萧何败萧何，当城市不断发展，出入生活便捷但租金水平还未有起色的新城区开始崛起，外来租户们会自然向性价比更高的地区迁徙。

去年年底网易房产就曾关注到古北地区的这一异象，一方面是居高不下的租金，导致租客转投其他虹桥辐射区，一方面也有资金外流，不少外籍人士离开中国的背景因素。但已经抬高的市场行情不会轻易转向，对房东们来说，宁可空关也不降价。

中介也表示，2017年整个古北的租赁市场较以往的年份略有降温，但目前租金并没有明显下降。这或许也是之前提到的租转售房源仍被追捧的原因所在吧。

二手房方面，由于板块内大部分小区房龄都在10年以上，而区域的房价受到租赁价值的溢价影响也始终居高不下，中介主推的房源也大多在千万元以上非普通的改善族能够承受，因此古北板块二手房市场也并不算活跃。

另外由于板块内原生居民自住的比例相对较大，因此整个古北核心区域内诚心在市场上挂牌出售房源并不算多，很多房东也只是利用挂牌来了解一下行情。

租赁地块来袭有望平抑租金溢价

在这样的背景下，古北地区2幅租赁地块的面市会为这个传统富人区带来怎样的影响？就不得不仔细寻味。

10月31日拍卖的其中一幅位于古北的租赁地块，位于古北二期核心位置，周边二手房价达到近11万元/平

10月31日，古北的2块租赁用地被上海地产集团以底价拍得，楼面价分别为13463元/平及12762元/平。相比一般的住宅地块，这个价格简直算得上“白菜价”了。

正如之前所说，无论目前古北的租赁市场真实情况究竟如何，它始终逃不开区域内房价高、租金回报率高的既定印象。能够放弃如此大的一块“蛋糕”，在这样的板块里推出如此体量的纯租赁用地，也充分显示了相关部门对于大力发展租赁市场的决心。

然而作为租赁地块，它又能有什么作为？

根据出让合同的规定，2幅地块共将建设不少于1250套租赁住宅，按照住宅总建筑面积与规定套数的比例计算，其产出的套均面积大约会在89.5平方米左右。另外出让合同还特别限定，租赁住房应以中小套型为主，中小套型（小高层不大于95平方米，高层不大于100平方米）比例应不低于70%。

10月31日拍卖的其中一幅位于古北的租赁地块，紧邻建设中的15号线工地

纵观周边房源情况，这类中小户型恰好是区域内单价高、租金回报率高又相对比较稀缺的产品。而在租赁地块本身较低的拿地和开发成本的支撑下，这部分供应的增加势必会引发整个市场的连锁反应。虽说目前还不清楚这2幅地块会采取什么样的定价策略，但通过市场化的调节手段，纯租赁地块的诞生仍将对区域内本身已相对过高的中小户型的租金水平起到很好的平抑作用，从而进一步更好的满足区域内普通家庭追求更高性价比的住房需求。

打破固有的市场格局，打破房东的心理壁垒，然后一切交还给市场。租赁地块的出现似乎是以一种柔软的姿态加速了市场预期的破灭，对于古北这样特殊的区域，也许它的作用就在于此吧。

对此，我们拭目以待。