佳兆业介入ST生化布局 大健康多元化上市体系浮现

在房企转型城市运营商的大趋势下，“旧改之王”佳兆业正通过多元化布局寻找突破点，健康医疗产业是其中重要一环。

11月29日早间，佳兆业集团在港交所发布公告称，拟以21.87亿元收购ST生化18.57%股权。这是继去年收购美加医学后，佳兆业再次通过入股方式进入医疗领域。佳兆业表示，本次收购ST生化将是其进入生物制品领域的切入点。

经过两年多布局，佳兆业旗下已有二十余个多元化产业公司，其资本化运作也在同时进行，具体形式有收购、入股上市公司、分拆上市等。

今年7月来，佳兆业连续出手并购南太地产、明家联合、ST生化三家上市公司。目前，其已在香港、内地及美国拥有四家上市平台，ST生化即将成为第五家。同时，佳兆业还有意分拆物业板块单独上市。

大规模扩张的多元化业务在前期需要大量资金支持，截至目前，佳兆业今年已发行多笔票据融资总额约50亿美元；同时，佳兆业将多个旧改项目部分权益转让获得资金，降低负债。

构建大健康格局

根据公告，佳兆业拟通过旗下全资子公司航运健康以21.87亿元（包括偿还贷款）收购A股公司ST生化约18.57%股份，卖方为振兴集团。据了解，振兴集团是振兴生化的控股股东，持有其22.61%股份，但已全数质押给债权人信达资产。

记者注意到，在佳兆业支付的21.87亿款项中，股份转让对价款仅占10亿元，另有11.87亿元是佳兆业代振兴集团向信达资产偿还的债务款。此外，振兴集团还将其持有的4.04%股份转让给信达资产以抵扣债务，这部分股份的投票权则委托给航运健康。

交易完成后，佳兆业通过航运健康拥有投票权的股份数量合计比例达22.61%，成为新的控股股东。郭英成和郭英智即将成为ST生化的实际控制人。

据了解，ST生化主要从事血液制品的生产和销售，截至2016年末，经审核综合资产净值为5.46亿元。佳兆业在公告中认为，该行业需求刚性且具有半垄断性质，上市公司标的稀缺。若完成收购，血液制品销售收入将为其创造可持续的回报，血制品行业亦可作为其进入生物制品领域的切入点。

不过，佳兆业收购能否成功仍具不确定性。当前，ST生化正面临大型财团浙民投的要约收购。如浙民投在要约截止日期12月5日前完成27.49%股份的收购目标，佳兆业将无法成为控股股东。为此，佳兆业在《股权转让协议》中设置了协议解除条款，当“可以确定振兴集团将失去振兴生化第一大股东地位”时，佳兆业有权单方面立即解除本协议。

佳兆业早在2015年便开始布局大健康产业。去年10月，其成功收购香港上市医疗器械公司美加医学，并在近期发布公告酝酿更名为“佳兆业健康集团控股有限公司”。

今年8月的中期业绩会上，郭英成将大健康称为佳兆业在房地产外的三大业态之一，并表示将继续在医疗健康产业展开并购，相信未来三年健康产业会给公司带来“很好的收益”。

目前，佳兆业布局的医疗健康产业包括医药、医疗器械、医疗服务三大体系。其中，医药体系以中药为切入点，将涵盖中医药的加工生产、流通、终端服务等各环节；医疗服务体系以口腔及上下游服务为原点，目前已落地两家健康服务机构；医疗器械体系则以整合美加医学为主。

谈及佳兆业的健康产业布局，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，佳兆业依托地产资源，可与大健康实现协同效应，未来可纳入城市运营框架下。

协同效应已在显现。佳兆业相关人士透露，佳兆业健康将依托集团自身的物业、酒店等资源，落地大型健康服务机构；还与佳兆业地产集团携手，在自有楼盘全面开展健康小屋和相关服务机构的建设运营，规划3年内至少布局200家医疗服务机构，为业主提供日常的健康管理和医疗服务。

此外，佳兆业还将大健康产业“嫁接”进特色小镇。其健康桃源小镇产品线，汇聚了生物医药、健康服务、健康旅游等核心产业。目前该产品线的首个项目已落子惠州，规划涵盖三甲医院、中西药博览交易中心、疗养社区等业态，聚焦养老产业链。

不难看出，健康与地产紧密结合是佳兆业的打法。海通证券在研报中指出，医疗服务项目前期投入大，需要较强资金运作，而房企资金实力相对雄厚；此外房企还可将医疗资源与住宅社区结合。严跃进预计，未来佳兆业还将持续加码大健康领域。

多元化上市体系初现

“多元化布局”是佳兆业复牌后的关键词。目前，其已涉及综合开发、城市更新、健康医疗、科技产业、文化体育、商业运营、旅游产业、酒店运营、航海运输等超二十个产业和细分领域。

佳兆业方面称，未来，佳兆业不再是单纯房地产公司，而是囊括城市运营主要产业平台的综合性公司。

去年来，佳兆业已先后多次通过并购快速布局多元化产业。据公开资料，佳兆业目前拥有港股上市公司佳兆业集团（01638.HK）、美加医学（00876.HK），A股创业板上市公司明家联合（300242.SZ）及美股上市公司南太地产（NYSE：NTP）共四个上市平台。若并购成功，ST生化将成为佳兆业的第五个上市公司。

与此同时，分拆也是佳兆业实现多元化扩张的选项。郭英成透露，待佳兆业多元化业态成熟后，将考虑分拆上市，其中较为成熟的物业板块已在准备分拆。

尽管前景看好，但佳兆业的多元化业务尚未进入盈利期。据佳兆业2017年中报，其物业销售、租金收入、物业管理服务三项传统房地产业务的收益仍占总收益95.07%，其余业务合计不足5%。多元化业务尚未形成稳定可观的营收来源。

新城控股高级副总裁欧阳捷指出，房企若想跨界多元化，在纳入公司战略、拥有商业模式、匹配引进人才外，还需给予“烧钱般的资金投入”才有可能取得成功。严跃进也认为，多元化产业对资金的渴求度很高。

这对佳兆业形成考验。财报显示，佳兆业截至今年6月末的总负债约1666.59亿元，资产负债率约86.95%。中报会上，郭英成坦承公司负债偏高，会认真控制和检讨，采取各种措施降低负债。

“积极收购重点业务，有助于其持续做大规模；同时稳健发展其强项房地产开发业务，带来更多的现金流。”严跃进表示，经历了风波的佳兆业需要平衡地产业务和其他多元化业务的投资。