万科70年100%自持地确认建租赁社区 盈利问题待解

2017年6月6日，在万科以总价25.3亿元+70年100%自持竞得佛山桂城一宗占地超过5.5万平方米的商住地后，外界对于万科如何运营这宗土地颇为关注。万科方面却一直讳莫如深，从未对外披露过多信息。

11月2日，这宗土地终于举行了奠基仪式，其运营方式也揭开面纱。公开信息显示，此宗地万科将与建设银行合作，打造一个租赁社区。

在此种方案公布之后，多名房企投资部人士向《每日经济新闻》记者分析认为，如果算上现金流及其他成本，依然“很难算得过账”。自持土地如何盈利，目前看来仍是一个悬而未解的问题。

全自持开发的万科佛山样本

公开资料显示，佛山桂城的这宗全自持地块将由万科和建设银行合作，定名为“CCB建融家园·泊寓”，将被打造成为集租赁住宅、租赁公寓、商业、体育、教育等多业态于一体的租赁社区，共计约2400套租赁房源。

在奠基仪式上，双方表示“通过这个项目，将“共建租赁住房品牌以及共同探索住房租赁市场化运营模式”。除此之外，并没有对外披露更多信息，也未进一步解析双方详细的合作方式。

据建设银行的官方表述，“CCB建融家园”是“建行专为广大租客打造的品牌长租公寓平台，具有搜索房源、预约看房、在线签约、在线备案等功能，可实现全流程线上租赁交易。”

图片来源：“CCB建融家园”APP截图

作为金融机构，建设银行在租赁领域则还扮演着“资金流转”的角色。据建行广东分行行长刘军透露，未来5年内将向省内住房租赁市场主体投放2000亿元贷款。建行佛山市分行行长米晋湘向表示，该授信支持将覆盖全广东，多种市场参与主体，包括开发商、中介公司及租户等。

建行方面表示，目前已经开发了20余款租赁金融产品，覆盖租赁住房购租改建、装修设施维护、租赁住房资产盘活等领域。

而在建行首次与国有控股企业佛山建鑫公司合作共建的住房租赁项目“CCB建融家园·乐家”中，建行当天即向佛山建鑫住房租赁公司发放首笔住房租赁贷款。

《每日经济新闻》记者试图向万科方了解上述租赁金融产品是否会被引入双方的合作中，但没有得到有效回复。

如何实现自持地块的盈利？

在上述自持地块的运营方案公布之后，多名房企投资部的人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示，盈利仍是他们关注的问题。“如果算上现金流及其他成本，做长租公寓放在我们这里，肯定是算不过来账的。”

一名上市房企投资部人士则提供了一种可能的方式：“万科未来可能通过资产证券化（REITs）来实现退出，这也是一种大的趋势。”

此前在一次万科的经营电话会议上，万科董事会秘书朱旭也提到，“未来万科会通过基金等方式完善持有型物业经营，达到现金流平衡目的。”

目前国内已经有数家房企进行资产证券化的试水。10月23日，保利地产发布公告，其计划与中联前源不动产基金管理有限公司联合发行的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产。而魔方公寓、链家自如、新派公寓等长租公寓品牌也都推出了相关的资产支持计划。

不过即使是引入REITs，其实现盈利的关键仍是租金收入。中国城市发展研究院投资部主任刘澄向《每日经济新闻》记者分析认为，“自持地的收益主要看该地区租金的长期上涨机会。按照今年的租金计算也许很难盈利，但租金上涨后再回头看就是一块优质的REITs资产。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也提出了相似的观点：“如果租赁效果好且空置率可控，那么REITs背后带来的70年的租金贴现值或超过单纯同等房屋销售带来的金额。”

对于万科而言，自持用地的盈利模式也仍是一门在探索中的功课。在广州、北京的另外数宗自持地，万科仍未有清晰的运营方式公布。在一次万科的经营电话会议上，被问到自持地块的问题，朱旭也仅回答，在这些城市适当拿一些全自持物业，是为未来转型经营性物业“做一个好的铺垫”。