多地开启新一轮土地出让 地价下跌苗头隐现

（原标题：多地开启新一轮土地出让 地价下跌苗头隐现）

导读

去年底至今，各地的土地出让陆续出现了限定未来房屋售价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化，其中隐含了土地招拍挂制度的改变。这源于租售并举相关政策的推动，也反映了买卖双方对土地和城市有了新的价值认知。

10月末，土地市场迎来了年终高潮。

仅10月30日，广州、杭州、北京、南京等地纷纷挂牌出让土地，开启四季度出让大幕。年内，北京土地出让金合计已达2129亿，刷新历史记录。

面对大量供应的“面粉”，房企的投资热情未减，但已谨慎很多，竞自持面积和溢价率都出现了回落。

从公开资料来看，未来几个月，北京、武汉、深圳等地还将出让多块土地，第四季度将迎来土地出让高峰。

2017年是个转折的年份。土地供应的大幅增加，伴随着土地出让方式的变化，不仅助推着房企业务的转型，也将给地价、房价带来深远影响。

四季度供地大幕开启

十月最后两天，全国多地土地拍卖市场显得格外热闹。

10月30日，北京99亿出让顺义、房山、大兴3地，其中后沙峪地块以49.5亿成交，另外两宗出让金分别为36亿与13.5亿。

其中，竞争最激烈的是顺义区后沙峪镇马头庄村地块，经过数十轮竞争并调整了一次竞价阶梯后，被中粮天恒恒基旭辉联合体以12%自持面积比例拿下。

至此，北京10月土拍收官，共成交9宗经营性地块，卖地金额261.5亿元。据克而瑞统计，截至目前，今年北京土地出让金额已经达到2129.15亿元，历史上第二次突破2000亿元大关。

南端的广州，在同一天卖地近百亿。

10月30日，广州出让5宗地，涵盖黄埔、番禺、南沙、花都四个区。

此次拍地分为两轮，下午拍卖的花都、南沙三宗地块竞争比较激烈。最热门的南沙东涌镇地块由美的地产以11亿元+配建450平方米拿下，折合楼面地价11280元/平方米，这是美的进入广州的第一个项目。

上午拍卖的番禺、黄埔地块平淡收场。其余四块地最终由碧桂园、万科、越秀、时代拿下。总体来看，当天88.7亿元的总起拍价，合计出让总价为95.62亿，总竞配建面积8100平方米。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，整体来看，开发商仍然看好广州的后市，市场缺货，房企需要补库存仍是楼市的基本情况。

同日，杭州出让3宗土地，分别为大江东核心区北二路商住地块、义蓬街道住宅用地及前进片区商业地块，吸引了包括碧桂园、龙湖、金地、华侨城、阳光城等品牌房企参与争夺。

中国指数研究院发布的数据显示，10月份，全国土地市场供应量同比增近四成，各线城市供地同比均有增加。

整体来看，今年主流城市土地供应均明显增加。截至目前，北京、上海、南京、重庆、苏州和杭州等6个城市的土地出让金额超过了千亿。

中原地产研究中心统计数据显示，截至10月中旬，拿地最积极的53家房企合计拿地金额达到了18791亿，与2016年同期拿地金额对比，涨幅达48%。

申万宏源报告显示，9月中央全国政府性基金收入与支出分别累计同比增长33.30%与31.4%，较前值继续走高，主要原因在于土地出让收入增速达39.4%，创年内新高，带动政府性基金支出继续走高。预计10月还将增长。

根据各地官方数据，接下来的11-12月，还将出现一波土地出让行情。

北京国土资源局网站显示，至今年11月16日，北京年内还有11宗经营性地块拍卖，起始总价443.08亿元，即2017年全年，北京土地出让金将至少突破2572.23亿元，再创历史新高。

武汉土地交易系统在10月30日挂出公告，将以招标和挂牌（包括现场挂牌和网上挂牌）方式出让19宗地块的国有建设用地使用权；深圳也将挂牌出让位于龙岗区龙城街道、南山区后海中心片区的2宗土地。

被平抑的地价

2017年，不少开发商都意识到了市场正在发生根本性的变化，尤其是在土地市场。

2004年出台的土地招拍挂制度推动了市场的繁荣，但价高者得的拍卖模式也带来了弊端，就是地价一路上涨，高价地频现。

去年底至今，各地的土地出让陆续出现了限定未来房屋售价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化，其中隐含了土地招拍挂制度的改变。

而这些改变，源于租售并举相关政策的推动。

2015年1月，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。同年12月，中央经济工作会议提出要发展住房租赁市场，再次将发展“租售并举”推向了风口。

2016年12月，北京首开自持先河，万科109亿元拿下北京海淀区2宗自持100%地块。自此开始蔓延到其他城市，杭州、上海也开始对竞拍房企提出了“竞自持”的要求。

深圳亦开始试水“只租不售”的土地模式。10月10日，深圳公开挂牌出让龙华A811-0323宗地，挂牌起始价7.77亿元，最高限制地价为10.1亿元，并以住房全年期（70年）只租不售方式出让。同时明确，租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让。

而广州此次出让的5宗地，均采取“限地价+竞自持+摇号”的网上挂牌方式出让。据21世纪经济报道不完全统计，截至目前，全国出让的自持用地已近80幅。

对此，广州中原地产项目部总经理黄韬认为，接下来可能更多出现适合租赁和自持的土地出让，这是开发模式的一种转变。

土地出让方式的改变，带来的结果和影响之一，是将平抑地价、房价，这也是房地产调控要达到的目标。

黄韬认为，花都南沙的拍地虽然激烈，但还是在理性范围之内，开发商抢地气氛有所下降，并没有出现过高或者过热的情况，这也是调控的效果。

而北京楼市降温半年后，土地市场也开始退烧。如大兴区黄村镇地块以0溢价出让，另一宗则以底价成交。这是年内北京土地市场第一次住宅土地0溢价，也是第一次出现2宗土地未竞持有的情况。

中原地产首席分析师张大伟指出，在连续一年的严格调控下，房企的资金面逐渐收紧，抢地积极性开始回落，土地价格出现了明显的高位回落，相比上半年动辄50%的持有比例，近期的自持比例大幅度降低。

张大伟认为，目前房企的拿地难度依然很大，要从降低管理成本，加大地下、车位等开发强度寻找利润；而从2016年9·30新政开始，北京严格限制签约，很多开发商回款压力极大，能够用于土地市场的资金量减少，后续地价很可能会出现趋势性的下行。

根据北京市规土委综合统计，截至目前，北京土地市场上总共成交了40宗“限房价、竞地价”地块，或将有效平抑地价、房价预期。

另一方面，世联行研究指出，土地出让模式改变的背后，也反映了买卖双方对土地和城市有了新的价值认知。卖方地方政府重就业和城市升级，买方开发商转型城市运营商，注重持有和运营。