三季度房地产投资增速将下降销售规模或创新高|房地产企业

三季度房地产投资增速将下降销售规模或创新高

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（原标题：三季度房地产投资增速将下降全年销售规模或创新高）

在多轮政策调控下，未来数月房地产相关数据走势并不乐观。

多家机构分析认为，在去库存的政策要求下，过去几年，热点城市的库存已降至低位。因此，随着今年以来土地供应规模的加大，其带动的投资规模也迅速扩大。这也导致今年房地产投资增速高于去年同期。

但楼市调控越来越常态化，其覆盖的区域也不断扩大。多数分析人士认为，未来数月间，房地产投资、销售、房企资金来源等指标的增速仍将维持下滑态势，很难有年末翘尾的可能。但销售仍然有望最终维持正增长，并使得今年成为史上销售规模最大的年份。

投资增速将下降

虽然本轮楼市回暖始于2015年年末，但这一趋势似乎直到今年才真正传导到投资端。统计局的数据显示，2015年和2016年，全国房地产投资增速分别为1.0%和6.9%。进入2017年，该数据继续攀高，到4月达到9.3%（累计增速，下同），创下自2015年3月以来的最高值。随后，房地产投资增速逐步下滑，但在7月和8月，仍然稳定在7.9%的水平上。

这种情况与今年的调控态势似乎并不相符。3月以来，北京率先出台调控政策，超过40个热点城市随后也出台调控措施，力度空前。到9月，新一轮调控政策袭来，中西部城市和大量三四线城市加入调控队伍。由于2016年已有数轮政策出台，效果叠加后，目前的调控力度已是名副其实的“史上最严”。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，在上述情况下，房地产投资增速仍能维持相对高位，有一定的历史原因。

在供应端，过去几年，政府部门主动收缩了土地供应规模。加之市场预期不甚明朗，交易规模也呈下降趋势。根据统计局的数据，2014年至2016年，房地产企业的购置土地面积连续三年维持负增长，进入2017年才出现正增长。

在需求端，2016年迎来创历史纪录的销售“大年”，到2017年，这种势头仍然保持。

此消彼长之下，很多热点城市的库存已降至低位。根据易居克而瑞的一份报告，截至今年8月底，80个城市新建商品住宅库存总量已降至4年前的水平，80城市的新房去化周期仅为10.2个月。

“库存规模的大幅缩减，使得房地产企业有了加大投资的动力。”严跃进向21世纪经济报道记者表示，“今年以来，房企在热点城市拿地和开工的积极性明显提高，加之三四线城市棚改发力，使得房地产投资维持在相对较高的增速。”

对于近期房地产投资投资增速出现收窄的情况，他认为，这和购地的最高峰已经过去有关。但由于有着强劲的支撑，房地产开发投资增速不会快速收窄，预计年底会维持在5%以上。

光大证券则有着另一套估算逻辑。该机构认为，根据土地购置费计入地产投资的计算方式，使土地出让价格传导至地产投资有一年左右的延迟（约11-12个月）。由于去年年末的土地价格已被明显控制，预计未来房地产投资增速将加速下滑。

光大证券预测，今年前三季度地产全国房地产投资额约8万亿元，同比增长7.2%左右。全年地产投资额约10.8万亿元，同比增长5.1%左右。

明后两年房企迎偿债高峰

投资规模高增速，从另一个角度也反映出房企“不差钱”的现实。但随着资金端的收紧，这种情况也在逐渐改变。

统计局的数据显示，今年1-8月，房地产企业到位资金增速为9.0%，今年年内的高点出现在3月，为11.5%。而在2016年的大部分时间里，该指标都维持在15%以上。