楼市调控“一周年”：新上市的房子 更多用来住了

（原标题：楼市调控“一周年”：新上市的房子 更多用来住了）

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来源：第一财经日报 作者：叶开 宋易康 罗韬

2016年国庆期间，全国20多个城市密集出台新政，拉开了楼市调控的序幕。截至目前，新一轮楼市调控即将迎来一周年，炒房客已经逐渐退出市场。

近一年来，在经历了重启限购、推动购租并举、上浮房贷利率等政策后，重庆、南昌、南宁、西安、长沙、贵阳、石家庄等城市近日又相继出台限售政策，进一步抑制市场的炒作氛围。而就在上述多城升级调控政策前，各家银行已率先通过提高房贷利率为楼市降温。

一切表明，这一轮楼市调控仍将继续。中原地产首席分析师张大伟分析，政府对楼市的调控力度正从过去抑制住15个热点城市，开始逐渐延伸到更多的热点二三线城市。

他认为，本轮房地产调控政策的原则是因城施策。对于房地产需要去库存的城市发布宽松政策，对于房地产库存周期短的城市，未来将会有更多约束性政策。

杨华（化名）则道出了刚需购房者的切实感受：“基本没有人抢房了，可以选择的面很大，我的内心也不会因为担心被跳价而焦虑，真正买到了适合自己的房子。”

购租并举圆百姓住房梦

去年底召开的中央经济工作会议明确，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

近一年来，楼市新政均围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”展开。最值得关注的是，我国正多管齐下建立购租并举住房制度，以满足多层次住房需求。就地方政府的具体举措而言，在“购”的方面主要是抑制投机性购房，推出共有产权住房等；而在“租”的方面，则是加大租赁住房供给，试点利用集体用地建设租赁住房等。

相比过往数次楼市调控主要调节购房行为，此次更注重对市场上租赁需求的满足。

九部委今年7月发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，此后多省份加快推出了鼓励住房租赁的相关政策或举措。

张大伟称，从鼓励住房租赁的政策内容看，主要是加减法政策，加法是增加供应，减法是减少选择租赁居住的阻力，“主要有两个方向：一类是直接影响房源供应，供应70年产权的出租住房用地。另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。全国已经有超过8个省份20个以上城市发布了政策内容。政策落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。”

为增加租赁房源供应，国土资源部、住房和城乡建设部8月28日发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，包括北京在内的13个城市获批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

此次部委鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，上述13个城市基本都属于一、二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场，将有利于房源供应，也有利于城中村改造。

如果说限购、限售等调控政策更侧重于抑制投资投机性购房，那共有产权住房政策的推出，则更注重保障刚需群体的住房需求。

北京9月20日发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下称《办法》），自9月30日起正式实施。《办法》规定，共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

“北京的共有产权住房，应该是长效机制的重要组成部分之一，有许多的创新点。它兼顾了公平，特别仍然突出以保障为主，而且从使用人的角度上看，有同质同权的创新，房屋的质量、环境以及将来物业费的缴纳等等，各个方面都透露出同质同权的意图。”北京市房协秘书长陈志称。

首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，北京市共有产权住房政策准入条件更加严格，聚焦无房家庭首次购房需求，有利于解决住房民生问题，建立购租并举的住房制度。通过提供共有产权住房，明确了政府和个人持有的产权份额，降低了购房人的房价，有助于百姓住房梦的实现。

房贷收紧驱赶炒房客

从取消房贷利率优惠到上浮房贷利率，各家银行近一年来对于房贷的逐渐收紧，使得炒房客成本飙升。

就在本月，北京、上海为代表的一线城市商业银行，再度上调首套房与二套房按揭贷款利率，首套房按揭利率较基准利率上浮5%~10%，二套上浮20%，已经成为北京银行业内的普遍情况。在上海，首套按揭利率也上浮5%~10%，二套则在11%~18%不等。二线城市也不例外，青岛、天津等城市首套房贷款利率最高上浮10%几成标配。

业内人士算了一笔账，按照100万元贷款计算，上浮10%比首套房贷执行基准利率时每月要多还287.6元。如果参考北京当前的房价，首套房贷款800万元，还款期限30年，上浮10%后，每个月就要多缴2414元，意味着每年的还贷额多了近3万元。

上浮10%尚且如此，掐指一算，以北京为例，从年初的首套按揭贷款尚有折扣优惠，到如今银行普遍较基准上浮10%，北京今年第六度上调按揭贷款利率后，首套房按揭贷款利率总体上浮了30%。

“应该是为了驱赶炒房者的。”某住房刚需网友在房贷利率上浮后在论坛发帖表示。

事实上，“3·17新政”（提高房贷利率）后，北京银行业新增房贷已经形成明显的逐月下降态势。3~6月，辖内银行机构新发放个人住房贷款金额分别为239.21亿元、236.08亿元、218.15亿元和158.46亿元，贷款发放节奏持续放缓。与此同时，刚需购房贷款占比正在显著提升。商业银行除了调高首套房贷款利率，对于二套房的贷款利率更是大幅增加。二季度刚需购房贷款占比超七成。

北京银监局党委委员、副局长蒋平近日在银监会例行发布会上指出，6月份发放的个人住房贷款中，对无房群体发放贷款金额占比83.1%、贷款户数占比81.2%，两项占比均环比明显提高，贷款结构进一步优化，调控效果进一步巩固。

房子是用来住的。作为传统的按揭贷款大行，建行半年报显示，个人住房贷款余额39261.90亿元，较上年末增加3405.43亿元，增幅9.50%，比上年末下降了19.76个百分点。建行表示，个人住房贷款业务严格执行差别化信贷政策，重点支持百姓购买自住房信贷需求。工行方面，今年上半年个人住房贷款增加3746.90亿元，增长11.6%，首套房的占比超过九成。

一二线热点城市房价停涨

随着各类政策的出台，楼市调控效果显而易见。

根据国家统计局初步测算，8月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，8月份，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看，新建商品住宅价格下降或持平；从同比看，新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落，回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

张大伟发现，调控政策使得一二线城市房价拐点出现，15个热点城市新房环比价格出现了最近3年来的首次全面停涨。这也可能解释了为何新一波“限售”调控主要以二线城市为主。

不少购房者的感受逐渐统一：炒房客的逐渐退出，令真正的刚需开始享受楼市平稳的红利。

今年4月，杨华拿到自己房子的钥匙时长长舒了一口气。从去年开始，杨华经历了楼市的突然火爆，以及调控后的不断平稳，见证了市场从热到冷的全过程。一名房产中介也对第一财经记者表示，如今的二手房市场已经进入买方市场，刚需购房环境已大幅改善。

开发商同样开始感受到市场的调整，很多开发商已提前出货，希望降低负债水平。

“今年3月我们推了250套房源，大概有1200组客户希望购买；最近我们还准备推500套房源，目前意向客户不到600组。市场明显开始降温。”一名厦门开发商人士告诉第一财经记者。

“我们的楼盘之前是南京的黄金楼盘，但是从最近的一次开盘看，我们没有实现100%去化，购房者的观望心情明显浓重，我们也感受到了房子越来越难卖。”一位南京开发商城市总经理告诉记者。