住建部发文再定性共有产权房:优先供应无房家庭

共有产权住房将要开始承担新的历史使命了。

9月21日，住建部下发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》（以下简称《意见》），鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。

《意见》要求，发展共有产权住房，要制定具体管理办法，明确供应对象范围，建立健全共有产权住房配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则，明确相关主体在房屋使用、维护等方面的权利和义务，确保共有产权住房是用来住的，不是用来炒的。

分析人士指出，未来公租房、年轻人为主要需求群体的租赁住房、流动性较差的共有产权住房、无限制但供应较少的商品房，将共同构成一线城市和热点城市多层次的住房供应体系，成为长效机制的重要组成部分。

未明确强调家庭收入条件

据了解，北京市、上海市积极发展共有产权住房，已有阶段性成效。北京目前已明确未来五年供应25万套共有产权住房的目标。上海市截至2016年底已供应共有产权保障住房8.9万套。

《意见》提出，发展共有产权住房，是加快推进住房保障和供应体系建设的重要内容。试点过程中应当坚持政府引导、政策支持，充分发挥市场机制的推动作用；坚持因地制宜、分类施策，满足基本住房需求的基本原则。

具体而言，《意见》从供应对象、管理制度、运营管理主体、规划建设和政策支持等方面，提出了相应的指导意见。

在供应对象方面，明确面向符合规定条件的住房困难群体供应，优先供应无房家庭，具体供应对象范围由两市人民政府确定。

这与2014年住建部等六部委发布的《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》要求明显不同，该意见规定，共有产权住房主要与新型城镇化规划相衔接，政策性商品住房主要面向住房困难的城镇中等偏下收入家庭，以及符合规定条件的进城落户农民和其他群体供应。

21世纪经济报道记者注意到，此次《意见》并未强调家庭收入问题。而此前试点的上海、淮安等地，共有产权住房均用于满足在住房和经济两方面均存在困难家庭的住房需求。

上海从2010年开始推出共有产权保障房制度试点，在多次修改和放宽准入规则后，目前主要针对人均住房建筑面积低于15平方米、家庭（3人以上）人均年可支配收入低于6万元、人均财产低于15万元的家庭，2人及以下家庭标准可以适当放宽。

而根据9月20日北京公布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭，除少数几种情形外，均有申请资格。此外，北京方面专门强调，共有产权住房中，用于满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

这也使得新的共有产权住房，在性质上与此前试点有所不同。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，此次共有产权住房工作试点，是住房市场的供给侧结构调整的重要步骤，其目的是在满足最低收入人群住房需求的同时，实现住房供给链的全覆盖。

顾云昌表示，在普通商品房价格较高、公租房等保障房基本覆盖了最低收入人群的住房需求的当下，一线城市满足住房需求最困难的群体已经从经济困难的最低收入群体，变成了经济上并不困难的中等收入的城镇户籍无房家庭和以年轻人为主的“新市民”。从北京公布的政策来看，这两类群体也成为了共有产权住房覆盖的主要群体。

居住条件更好但限制流转

由于针对的覆盖群体不同，在新一轮北京、上海的共有产权住房试点中，如何保障共有产权住房的居住属性，实现“既能住得好，又要不让炒”，成为政策制定的重要焦点。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，共有产权和普通住房的本质区别就是，通过减少流动性来换取购房成本的降低。换而言之，共有产权住房的转让是有一定的限制的，即政府回购优先。

在北京的最新政策中，共有产权住房的流动性，被进一步严格限制。

与此前的征求意见稿相比，9月20日公布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，删除了转让规定中的一条，即“共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分”。

简单地说，在现行办法下，原购房人只能转让个人所持共有产权住房份额，但无论是原购房人还是新购房人，都不能购买政府份额的产权。

政府所持产权不出售，这也意味着，共有产权住房的性质不会转变为商品房，将只会在共有产权资格家庭中流转。其流动性大大降低，也更符合其“主要满足居住需求”的属性设定。

不仅是流动性，居住属性方面，由于新的共有产权住房需要满足现代年轻人和中等收入家庭的消费和生活需求，与过去的保障房不同，对共有产权住房的住房品质、面积标准、社区环境、设施配套均提出了新的要求。

为此，北京方面多次强调，共有产权住房的规划、设计、建设，将以不低于甚至优于商品房的品质和质量标准进行。

这在政策层面也有体现。2014年《意见》要求，单套建筑面积控制在90平方米以内，但此次《意见》仅规定共有产权住房应以中小套型为主，并未作出具体面积限制。

实际上，主要用以满足中等收入家庭的共有产权住房可能会大于此前的试点控制面积。北京方面规定，公共租赁住房面积在60平米以下，共有产权住房则将严格控制60平米以下的套型比例，同时城六区套型上限90平米，郊区最大不超过120平米，要“通过政策设计引导住房梯度消费，满足不同人群住房需求”。

这也让共有产权住房的价格和产权比例引人关注。新城集团高级副总裁欧阳捷曾在接受21世纪经济报道采访时表示，在一线城市现有的政策条件和市场环境下，为了尽可能发挥共有产权住房的居住属性，防止伤害居民购买积极性，应当由政府在产权比例分配中占到大头。