“租赁时代”来临，上市公司开始“跑马圈地”。
“我们目前签约的房间数还在持续增加，未来也不排除自己去拿租赁用地。”9月7日下午，世联行(002285,股吧)董秘办一位工作人员表示。
另据21世纪经济报道记者了解，从2016年开始组建长租公寓“冠寓”团队的龙湖地产（00960.HK），目前已储备15-16个项目，预计今年开业可达10家以上。
7月底，随着住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京、杭州、厦门等12城市成为首批住房租赁试点，广州更是提出了“租购同权”的概念。
政策风口上，资本和房企看到了其中的机会：以万科（000002.SZ）、龙湖、旭辉（00884.HK）等为代表的地产开发商和以世联行（002285.SZ）为代表的地产服务商，不约而同成为这盘棋局的参与者。
“租售并举，租售同权越来越成为城市房地产的新规则，具备长租服务能力，相当于获得未来中心城市发展的门票。”世联行在2017年半年报中意味深长地写下这样一句话。
10万间“小目标”
从已发布的中报中，可以管窥上市公司的“租赁”布局。
万科无疑是长租公寓的先行者之一。21世纪经济报道记者查阅万科中报发现，其长租公寓——泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。
中报显示，报告期内，万科新设立了包括上海泊寓实业有限公司、青岛泊寓公寓管理有限公司、杭州泊寓公寓管理有限公司等5家子公司，还提出“2017年预计获取房间数量超过10万间”的目标。
另一家地产巨头龙湖的长租公寓品牌“冠寓”，截至今年8月底已进驻8个城市，预计2017年底开业房间1.5万以上。
龙湖的优势在于联动现有地产、天街、物业、一展空间（联合办公）等内部资源，打造 “商住办”联合体。
而同样在2016年底进入长租市场的旭辉，旗下长租公寓品牌“领寓”对准的则是高校人群。2016年12月21日，旭辉与华东师范大学合作，共同建设留学生公寓和教师公寓。
此外，初创人群以及中小微企业也是其聚焦对象。今年4月27日，旭辉领寓和联合办公品牌Workingdom开展战略合作，探索“办公+生活环境”的模式。
老牌地产商碧桂园（02007.HK）也开始发力。今年4月，碧桂园成立了长租事业部，拓展相关租赁业务。不过由于成立时间不长，其长租数据在中报中还尚未有所体现。
而除了上述传统地产商外，深耕地产服务的世联行，其“租赁”布局更让市场关注。
世联行早在2015年末就以轻资产模式切入长租公寓，其今年中报显示，截至6月，世联行旗下红璞公寓落地27个城市、全国签约间数4万多间，在本次推进12个租赁试点城市中，红璞公寓已进驻10个。半年报数据显示，红璞公寓构建后一个月出租率达91.2%，第二个月出租率增长至94.5%。
值得一提的是，世联行还稳拿广州、杭州、武汉集中式公寓市占率第一。
“除了以租金作为收入，未来也会在长租公寓加入购物、健身等社区配套服务，并且考虑和公司现有金融业务相嫁接，这些都将会形成附加收入来源。” 9月7日下午，世联行董秘办人士表示。
“轻重”模式盈利待考
21世纪经济报道记者梳理公司财报发现，目前长租公寓主要有两种商业模式：一种是与项目持有方或经营方签订长期租赁合同，负责改造装修及运营管理的“轻资产”模式，一种将自有用地装修改造，然后出租运营的“重资产”模式，而不少房企正尝试将两种模式结合。
除了“轻与重”不同模式，上述参与主体的盈利前景也受到关注。
21世纪经济报道记者了解到，长租公寓主要通过租金差实现盈利，后期也有服务费、水电价差、加盟费，包括金融衍生收入及生活社区服务等。
但从上市公司现有数据来看，其盈利之路还不明朗。
如世联行在半年报中透露，因“拓展成本和公寓前期运营成本增加”，资产服务业务营收3.34亿元，营业成本3.68亿元，导致毛利为亏损3336.64万元，同比下降211.91%，不过其强调，“现阶段公寓业务暂时亏损在可控范围内”。
而龙湖的中报数据则显示，今年1-6月已开业投资性物业不含税租金收入11.4亿元，其中，天街、星悦荟、家悦荟、冠寓租金收入占比分别为87.1%、10.7%、1.5%和0.3%。据此推算，冠寓不含税租金收入仅为342万元。
第一太平戴维斯中国市场研究部数据显示，目前北京、上海的中高端服务式公寓平均租金为215.5元/平方米/月、235元/平方米/月，毛租金回报率分别约为1.5%-2.5%、4%-5%。
“相比传统地产商拿地-建房-销售的模式，做长租公寓，拿房-建房-自持出租-运营的模式，对其资金筹措能力和持续经营能力都是极大的挑战，而国企开发商优势显而易见，其通过参与政府的整体开发，通过商业零售，办公，酒店等转型城市配套服务商，可以获得持续稳定的现金流。”第一太平戴维斯上海住宅租赁部董事吴珺也告诉21世纪经济报道记者。
某上市房地产公司投资总监也指出，“不少国企因为与政府合作，在发展长租公寓领域有着天然优势，或成主力军。”他同时提到，输出管理能力将是未来竞争的核心。
克而瑞研究中心高级研究员朱一鸣则认为，“相比地产开发商有多元的融资形式，地产服务商在运营方面更有优势，毕竟很多长租公寓要求的不光是硬件设施，还要有相应的社区配套和社群氛围。”
本文来源：21世纪经济报道
作者：朱艺艺
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